自2016年3月南京、蘇州等地相繼出臺調控政策至今，本輪樓市調控已經持續了30個月以上，超過以往任何一輪調控的時長。而始於今年年中的降價退房“維權潮”，如今也有愈演愈烈之勢。
今年6月，北京通州區的“K2十里春風”項目因下調均價銷售，被業主“維權”要求退房，開啟了本輪降價“維權”的先河；9月，杭州大江東的未來海岸二期開盤，部分房源降價35萬，一期業主“維權”；9月21日，泰禾合肥院子打折甩賣，備案價22000/㎡的洋房只賣16000/㎡，業主群體不滿；10月4日，江西上饒碧桂園信州府10000元/㎡的均價降至7000元/㎡，引發業主聚眾打砸售樓處……
不僅如此，當年位居房價上漲“四小龍”之列的南京、廈門，如今也出現區域性降價，購房者的“維權”行為不斷出現。這種只許漲不許跌的巨嬰式“維權”行為，是對市場秩序的公然違背，早已是批評聲一片。但年底將至，全國樓市普遍遇冷，調控政策預期也不夠明朗，開發商資金壓力倍增，降價銷售怕是多數開發商快速回籠資金的必經之路。
秋意遍襲，凜冬將至。不僅僅天氣如此，全國樓市現狀也是如此。杭州新房是否也已隨波逐流，開啟了降價之路呢？研究員調研杭州較為偏遠的三個郊區板塊。
本週為大家帶來第一篇——退房、精裝改毛坯、0登記，大江東打響杭州新房降價第一槍
核心提要：
大江東再現0登記樓盤
2018杭州首例退房“維權”
精裝改毛坯曲線降價
據不完全統計，截止2018年10月31日杭州已有49個樓盤遭遇流搖，其中有9個樓盤“0登記”，最近蕭山市北某樓盤0登記更是開啟了杭州搖號高層住宅0登記的先例。市場的冷，有些超出我們的想象。
大江東規劃圖
去年此時，“全款+關係”還是杭州樓市的主流。而大江東作為城東副中心，在雙地鐵、寶龍，龍湖綜合體、江東高鐵站等一系列利好規劃落定之後，像是徹底打開了城市更新的“想象空間”，被越來越多的購房者所認可，新房房價也攀升至16000元/㎡左右，二手房更是一度站上了20000元/㎡的高地。
在大江東儼然已成為剛需聖地的今天，卻也迎來了搖號以來第二個0登記樓盤——宋都相賢府。
大江東再現0登記樓盤
宋都相賢府位於江東新城橫一線和向陽路交叉口，是義蓬街道核心區的西南角處，處於地鐵7號線靖江站和義蓬站之間。
宋都相賢府兩次搖號信息
項目10月21日開始登記，推出8套167㎡的排屋，截止到10月23日登記結束登記戶數為0，是大江東搖號以來第二個0登記的樓盤。
其實，早在9月15日，項目首期推出29套與二期房源同戶型的排屋，共有39戶登記，中籤率高達74.4%，去化效果已然不太理想。因此，二期0登記應在預料之中。
宋都相賢府鳥瞰圖
其次，27800元/㎡的均價目前是大江東最高的新房價格，而大江東歷來作為剛需的置業聖地，改善需求相對不多。在投資客紛紛退場的情況下，要大江東原有的剛需客群負擔起將近3萬的單價基本是不太可能的。
最後，雖然大江東由拆遷引起的改善需求也不少，但這部分客群基本已經被德信大江源著、濱江春盛大江名築、潮聞天下的低密產品甚至大江東寶龍廣場、龍湖江與城的大戶型消化得差不多了。
因此，在市場趨冷的情況下，加上上述三點原因，宋都相賢府本次0登記可以說是情理之中的事情。
宋都相賢府售樓處實景
項目容積率僅為1.6，主打低密產品，規劃為4幢高層，3幢洋房和16幢排屋。據現場置業顧問透露，項目馬上將要加推兩幢高層和1幢洋房，高層主力戶型89和123方，毛坯均價14000元/㎡。
相對於大江東目前新房2萬的單價來說，宋都相賢府的高層雖然沒什麼亮點，但有著低價的價格優勢，周邊產業人群買來自住問題不大。
樓市遇冷，受影響最直接的往往就是偏遠的郊區板塊。在杭州，大江東的現狀就是最好的說明。
2018杭州首例退房“維權”
2018年9月，位於大江東的濱江新希望新城·未來海岸加推二期房源，整體均價為16822元/㎡，相較於一期17095元/㎡的均價降了273元/㎡；部分低樓層大戶型房源，與一期同房號有較大價差，最多達35萬元。
這一情況引起了未來海岸一期業主強烈的不滿與質疑，在售樓處拉橫幅“維權”，要求開發商補差價、送車位或全款退房，這也是2018年杭州首例因降價要求補差價退房的“維權”事件。
濱江新希望新城未來海岸搖號信息
退房風波之後，項目推出了三期45套排屋房源，主力戶型195-210㎡，毛坯均價27000元/㎡，由於戶型較大總價比較高，登記人數為零，是大江東首個0登記的搖號樓盤。
最近，項目又推出四期高層，主力戶型93-125㎡，均價依然是17200元/㎡，與前期高層均價基本持平，但中籤率卻從2字頭升到了5字頭，去化並不理想。
濱江新希望新城·未來海岸
據項目置業顧問處知悉，四期高層房源目前還有十幾套房源可選，不需搖號。項目預計下個月再推高層，均價相較前期基本不會浮動，具體戶型不確定。
此次退房風波，不僅釋放出杭州樓市遇冷下行的信號，而且表現出購房者在樓市下行中更加敏感的心態，微小的房價下降趨勢都足以牽動業主的心絃。
精裝改毛坯曲線降價
退房風波還沒過去多久，精裝改毛坯、曲線降價又出現了。
10月初，大江東寶龍廣場推出了最新一批房源，共有112套，戶型建築面積為170-210㎡，毛坯均價14000元/㎡。值得注意的是，今年5月份大江東寶龍廣場推出的172㎡房源均價為16200元/㎡，其中包括裝修價3000元/㎡。
大江東寶龍廣場兩次推盤情況對比
對比發現，最新一批房源與前期房源有明顯不同之處。首先，精裝改成了毛坯；其次，最新一批房源戶型更大，但其毛坯均價相對前期漲了800元/㎡。
據項目置業顧問透露，最新一批大戶型房源相對位置更好，定價本來就比小戶型貴；精裝改毛坯以後，交付時間更早，而且大戶型總價也會降低，更容易被購房者接受。
綜上所述，宋都相賢府0登記的苗頭早有呈現，未來海岸降價退房事件、大江東寶龍廣場精裝改毛坯都是預兆，此後的去化不樂觀。
大江東“降價”樓盤分佈圖
根據住浙網數據顯示，2018年8月大江東板塊新房成交均價為20703元/㎡，與臨平基本持平。但不同的是，臨平核心區已經十分成熟了，高樓林立、交通方便、居住氛圍濃厚、綜合體也不缺，而大江東現有的配套和城市面貌還遠遠不及。
不得不說，大江東目前的房價透支了部分未來，因此在樓市普遍下行的形勢下房價下調也正常。根據10月29日新華社最新消息，房住不炒的嚴格調控依然是接下來的樓市主題，開發商迫於資金壓力降價出貨看來將成為今年年底前的常態。
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