除了足球，永遠不要低估中國政府辦成一件事的決心。
也許，從近兩年身邊發生的一系列現象，杭州人會得出結論：只要還有限價，樓市就會一天比一天瘋狂。越打補丁（比如公證搖號），越變本加厲。
但從近期北京、上海限價後的一系列補充政策看，只要有決心，沒有改變不了的預期。
在這些城市，市場狂熱已被遏制。所謂“越調控越漲”，在真正精準的調控面前，只是一句虛弱的自我安慰。
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PART 1
不管是上千萬的豪宅，還是1萬多的剛需盤，只要公佈搖號方案，就等於宣佈本次開盤售罄。
東湖城和佰悅中心一套不剩，熙華府清盤了，印未來馬上清盤，都會藝境正在搖最後一批住宅，未來海迅速進行第二輪搖號.....
“再不去搶一套限價房，就晚了！ ”
這是一位粉絲的留言，卻很能反映當下購房者的焦慮和狂躁。當那麼多人願意排隊12個小時登記搖號時，完全能想象，中籤率會有多低！
因為限價，一二手房倒掛日益嚴重，人人都想購房套利。
因為公證搖號，每一次開盤都產生“全城廣播效應”。更多人趨之若鶩後，辣眼睛的中籤率又加劇了恐慌。
馬克思早在《資本論》裡說過：如果有10%的利潤，會讓人瘋狂；50%的利潤，讓人不顧一切。100%的利潤，會有人鋌而走險；300%的利潤，可以踐踏人間一切法律。
當投入兩三百萬，就可確定賺取百萬差價時，什麼98歲奶奶坐輪椅搖號、上百無房戶搶千萬豪宅的“人間喜劇”，就會不斷上演。
有人呼籲放開限價，否則樓市狂熱不止，死結無解。
但目前來看，驟然放開限價，可能導致樓市的大起大落。而且，前幾天住建部約談12個城市後，也明確關上了“放開限價”這扇門。
那限價就必然讓樓市更瘋狂嗎？未必！只要有針對性的補丁政策，限價下也能讓投資客熄火。
同樣限價的北京、上海，甚至合肥、南京，樓市就已漸入“靜默期”。
2018年一季度，北京樓市依然維持在2017年來的低迷中，二手普跌。其中，“環京”的燕郊房價幾乎腰斬，驚醒無數投資客。
上海也在冷卻。數據顯示，4月上海二手房遭到暴擊：共成交15354套，環比減少21.47%。上海二手房市場，已連續一年維持在2萬套以下的水平。
市中心8萬上下的限價高端盤，如翠湖天地、大寧金茂府和前灘海景壹號等，搖號開盤仍然一搶而空。
但一大批近郊3萬—4萬的限價新盤，如萬科天空之城，開盤卻賣得很平淡。
按杭州的邏輯，單價越低的新盤，投資客越蜂擁而至，中籤率越低。但上海卻只有自住性更強的高端盤熱銷，可見市場預期已扭轉。
PART 2
限價的北京、上海為何樓市沒有瘋？補丁打得好啊！
就在前兩天，針對限價的“套利”空間，北京又出臺了“共有產權房”新政——限價盤售價與政府評估價，比值高於85%，開發商自行銷售；低於85%，則轉化為共有產權住房。
舉例：A限價樓盤，開發商售價5萬/㎡，如果政府評估價5.5萬/㎡，比值是91%，開發商自己賣。如果評估價6萬/㎡，比值83%，變成共有產權房。
只要比值小於85%，相當於買房不到85折。
《通知》規定共有產權房要滿5年才出售，對自住客來說，who care？買房本身就是為了住啊！
但對於投資客，厲害的不在於“限售5年”，而是“共有產權”。即便將來二手轉售，也只能賣給有共有產權房購房資格的人，且只享有部分產權，流動性極差。
最重要的是，如果還不能抑制火爆的行情， 85%的比例值還將繼續上調！
一旦難以獲利，炒房客會自動選擇退場。
開發商也日子難過。若是共有產權房項目，需等網籤後10個月，才能收回購房款。不但賺不到錢，回款週期也跟著拉長。
據統計，2017-2018年，北京出讓的限價地塊共有68宗，銷售均價在5-6萬左右。其中，約有20%的限價房項目售價低於評估價的85%。
限價不變的情況下，房子的評估價在增長。尤其是捂著不賣的地王盤，之後可操控空間更短，無異於燙手山芋。
有人甚至高度評價，共有產權在制度設計上實現了閉環。讓房子迴歸居住屬性，避免過度福利化，且抑制了投資。
本質上，限價是政府對中低收入者自住的一種“補貼”。
一旦限價，就必須推出配套補丁，徹底堵上獲得“補貼”者套利的可能性，使其喪失流動性，政府“房住不炒”的初衷才有可能達成。
PART 3
要抑制樓市瘋狂，關鍵還在於改變市場預期。
杭州樓市近期的躁動，在於許多人認為：一大批還未上市的高價地項目，有可能衝破限價，房價將全面普漲。
據統計，至今未上市地價3萬+的地塊，共有24宗。截至目前，僅鳳起潮鳴、信達濱江壹品、濱江保利翡翠海岸等，寥寥數個面市。
再來一組數據：有約554.6萬㎡體量的住宅用地，在開發商手裡已經放了10-22個月。
按以往操盤節奏，這些地塊早該推向市場！
購房者和開發商似乎形成“共識”：可以允許一兩家房企虧損，就像上一輪調控“雅戈爾退地王”。
但這麼多房企一起拿高價地，還會見死不救嗎？
真的會！北京、上海的一系列補丁政策，包括住建部的發聲，就給出了極其明確的答案。
以上海為例，此前，多個高價地項目捂盤不賣。開發商想打迂迴戰，磨著磨著，把備案價提高些；但結果是，每申報一次，備案價再低一點。
比如上海某合作地王，兩年熬下來，房價比最初申報時，還低了一萬多。
一筆賬算下來，虧得很慘，開發商已無心戀棧。其中一個股東已退出，裝標也全面減配，近期準備儘快上市。
一邊是“最嚴限價”，另一邊則狂推“租賃用房”。自去年7月以來，上海幾乎每個月都會推出幾宗租賃用地，往“租售並舉”的道路上向前狂奔，且態度堅定。
一個上海開發多年的大牌房企區域總告訴我，現在已沒人懷疑政府“租售並舉”的決心了。
所以，他們也去拿了一塊租賃用地，與時俱進。
而且是放棄幻想，拿來就真準備做長租。像北京某純租賃用地那樣，一次性180萬十年起租，立刻被有關部門公開批評，肯定是不能學了。
PART 4
也許會有人說，北京、上海是一線城市，限制人口總量，情況比較特殊啊！
但強二線城市的信號也越來越明確了。
昨天我剛聽到一個消息，合肥某地王樓盤，捂盤一年半，計劃6月推出高層，銷售對外的報價是，不到1萬3，而當時樓面價是12000元/㎡。
連建安成本都不夠，更別提其它其它成本支出了！
2017年前，合肥地價超1萬的高價地，有11宗。至今已有16個月，全部未上市。
同樣的情況，在南京也不是什麼稀奇事。
上個月，南京一批純新盤臨近開盤，銷售口徑突然鬆口，房價較原來的報價便宜3000~5000元/㎡，最高的降了1萬5。
金隅紫京疊院地塊，2016年4月15日金隅以樓面價20077元/㎡竟得。此前開發商對外宣傳要賣4萬到4萬5；但最近案場銷售說，開盤價格預計會在3萬，甚至還要低。
價格整整降了1萬到1萬5！
保利雲禧，蓄客時稱小高層價格要賣到3萬5，臨近開盤，口徑改為3萬。相較之前，單價降了5000元/㎡。
在這之前，藍光公園一號、京奧港未來墅、新城璞樾和山等樓盤開盤時，成交價都較蓄客期便宜不少。
合肥和南京的地王為什麼加緊低價入市？和上海一樣，看到政府的決心了啊！
不僅如此，據說多地政府還在醞釀新的“補丁”，一點點堵上所有漏洞。比如，針對公司名義搖號買房，針對父母投靠房票炒房，並追加限售年限。
有人說，限價已經嚴重扭曲市場了，就不要再出限售，給大家留一點市場調節的空間，這好像天真了一點。
數學上有所謂“負負得正”，你打破了一個平衡，就需要另外的方式去平衡。
從古至今，政府一直在試圖設置價格上限。
《舊約》禁止在放貸時收取利息，中世紀曾對面包限價。上世紀末，美國政府也曾試圖固定汽油價格，管制紐約市的房租水平。
限價是緊急狀態下，一種最簡便的控制方式，但負作用也很多。在不得已的情況下，使用“限價”這一工具，一定要配套大量的補丁，才能儘量減小負作用。
我相信，在這樣的窮追猛打之下，沒有什麼預期是改變不了的。
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