問：球主，你好。個人情況：41歲，夫妻雙方穩定工作，家庭年收入60，深圳兩套房，市值1700，一套有欠款公積金90和銀行50。現有資金60，想再買一套，父母深戶，還有一個名額。請問購買片區，價位，如何操作比較好？期待球主的回覆，感謝！
答：你好，以你們的目前融資能力和收入狀況，選籌範圍跨度非常大。 500-1500左右的產品都可以關注，重點看你們的風險偏好。 2個思路： 1.深圳入手一套1000萬以上的大標。 2.深圳入手一套剛需盤投資，剩餘資金去其他一線城市加倉，比如北京 上海（破限購都好解決），再入手一套剛需盤作為資產對沖。 長三角，珠三角和京津冀不是同類產品，漲幅輪動順序也不一樣，分散風險。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。
問：老師好，買第二套，請教專業信任的您，哈哈。 預算1300，優選寶中南山。自住+投資，100平三房或更大，一娃4歲。 看中大灣區、深中、前海灣規劃，但不知如何應對大勢選擇自己小家。請您指點。 不知這幾個盤如何尚都、西岸官邸、幸福海岸等。謝謝您
答：尚都戶型好的很少，幸福海岸至少有一半還不錯。 幸福海岸園林景觀在寶中算不錯的，好過尚都的小區觀感。 而且幸福海岸的物業也並不差，還是正地鐵口，大社區。 西岸官邸社區太小了，雖然贈送多，但戶型一般，而且單價太貴了。這個小區也是頻出筍盤，屬於高不成、低不就的一類。 這幾個盤排序：幸福海岸>尚都>西岸官邸 持續看好寶中
問：老師好，近期一直在關注你的帖子，頗受啟發。本人計劃上半年購房，本人90後，目前年收入60萬左右，首付計劃在200萬以內。主要是自住加投資。目前主要在看梅林一村，覺得福田整體的生活環境相對較好，周邊發展也比較穩定。也看了老師推薦金地上塘道和曼海寧，我關注了一下價格要比福田便宜，學位好像也有潛力，所以也可以考慮。老師可以幫忙分析對比一下這三個盤嗎，可以給個順序建議。就我目前的情況來看，除了這兩個區域，還有沒有推薦的區域。
答：梅林一村長期看跑平大市，短期看有學位暴擊的可能 梅林一村也是非常著名的公務員社區，盤子非常大總共有13個區7000戶，基本都是三房四房或者頂復，設計是改良過的港式戶型設計，高層小洋房，整體感很強，物業管理ok，車位不足。 交通方便頗有優勢，進出依託北環大道、地鐵9號線兩個站，背靠塘朗山梅林水庫和運動公園，環境和交通都是很不錯的。原本的初中是一個短板，但在建的梅香學校可能劃為名校分校，這個還未確定的因素是重大利好。 目前在同類型的福田花園社區盤中，梅林一村是價格相對較低的，住家環境很不錯的，因此跑平大市沒有問題。 居住：不推薦，整體感覺差 投資：梅林彩田片區雖是重點發展區域，但短時間無法兌現，對梅林一村也很難發生推動效應，相對於整體單價偏高，關外次新很大的選擇空間，買過後需要考慮以後接手的對象，剛需客已買不起，改善環境差，房齡也已過20年往後金融屬性也會越來越差，除非絕對的筍盤。 整體居住環境上塘更好，綜合考慮推薦上塘
問：新年好！近期宅家學習了很多您的投資理財買房觀點和文章，獲益良多，想請問下現名下南山有一套房欠250萬，但手上現金180萬，還有一個房票所以還想在深圳福田投資一個兩房小戶，次新房，因為是第二套按政策只能付7成了，請問福田有沒有推薦的，現在是投資，5年後可能自住，小孩已上高中，學位放在次要因素考慮，但地鐵交通希望好，租售比好的，謝謝
答：新年好！ 深圳有很多種方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比較主流的方式。 全款抵押：找墊資公司配合全款買入，過戶後迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付貸，需要找專業的渠道配合。 首付180，如果月供能力不錯，可以買入500萬總價的住宅。 百花、園嶺、香蜜湖太貴。你找一下 蓮花北 石廈 保稅區 華強南這幾個板塊得次新盤。 樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
問：老師您好，我在羅湖有2套老舊小區房。想賣掉其中一套，換一套好一點的。價格大概在700萬左右的三房，老師有好一點的推薦嗎？
答：置換目的是自住還是投資呢？ 還是想羅湖片區內置換嗎？ 可以把需求描述的更詳細一些，再做推薦
問：老師您好，一直關注您的回覆，受益匪淺，也加入了星球。現在問一個個人的問題：2016年時候因為考慮學位及上班方便原因買了科技園南區瓏御府180平米的房子，現在房價也有一定漲幅，因為小孩不考慮上旁邊的南外學位，同時公司搬回了福田中心區，所以有考慮過換房，一直猶豫：科技南這不高大上但有小孩校車上下點接送方便，上班通勤到中心區也方便。但擔心單從投資和房產升值的角度不知瓏御府能否趕得上旁邊後海或其他小區，畢竟周圍都是十多年的老小區。去年這一波寶安南山上漲瓏御府好像沒怎麼漲（存量倒是消化了大多）。這種情形有無必要換房，或換的話有好的區域和小區推薦嗎，換肯定折騰，不換又擔心漲幅跟不上大勢。您給點意見和指導。
答：你好，感謝大額讚賞！ 科技南片區不太受關注，瓏御府因為總價太高，沒有小戶型，只有2棟樓，大戶型漲幅傳導比較慢，但不會跑輸！ 一線城市不建議置換，深圳的置換成本也很高，一進一出，稅費吃掉大部分利潤。 如果月供能力不錯，建議加按揭後入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盤。 如果月供比較吃力，建議等瓏御府補漲後再出手置換。
問：十三老師好！想在深圳投資房產；今年1月剛在華僑城香山美墅五期買了一套165平米的住宅；綜合價10萬多一平米精裝房，現在還想投資一套，如果是投資住宅要找人代持（兒子單身暫時沒有名額），那投資哪個區塊的房產比較好；如果是投資商業地產（公寓，寫字樓如何選），又是哪些區域比較好？準備資金在1000萬～2000萬左右；
答：你好，感謝讚賞！ 深圳投資實操邏輯： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。 七、公寓，寫字樓，小產權迴避 板塊選擇的先後順序： 第一類還是學位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊學位房。 第二類是熱點片區沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區小戶型已經上漲，大戶型還沒啟動的片區； 第四類是熱點片區上漲後將購買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區域。 2個方案： 1.子彈800入手2套低價潛力盤。 2.入手1套剛改型標的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據你的房票來選擇，自住注重“質”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。
問：十三大神，兩個問題：第一個問題，在碧海和沙井中猶豫，碧海的問題是泰華陽光海三房117平879萬首付多一百有壓力，沙井的問題是鴻榮源禧園128平700萬家人擔心周圍都是農民房居住起來會影響生活品質，您怎麼看這兩個盤？第二個問題：碧海和沙井比較未來五年的漲幅（同比例），您看好哪個更快？
答：碧海的利好兌現相對快一些，目前碧海大體建設已經完成 沙井週期更久 短期持有選碧海，長期持有選沙井
問：老師你好，我和愛人工作在龍崗坪地，小孩在讀幼兒園過兩年讀小學，準備在龍崗買房，深圳首套房，三成首付150萬以內，總價450以內小三房可以接受，自住加考慮投資升值，龍崗中心城附近這邊這兩年基本沒有多大漲幅，在考慮新盤和二手房之間，新盤考慮附近的龍園大觀、君勝熙隴山、遠洋新天地，遠點有寶荷的京基御景半山，新盤價格350-380左右，二手考慮中心城片區遠洋新幹線、金地龍城中央等總價360左右，還有附近的地段更好的萬科天譽、保利上城等總價450左右，請結合學校、後期潛力和樓盤品質等給點意見，剛需的話是新盤還是二手的好，這幾個盤如何選？或者有沒有更好的推薦，謝謝
答：你好，其實龍崗中心城未來潛力不如大運板塊。 如果想買龍崗不跑輸，推薦購買龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府 龍園大觀 百萬大盤，這個項目的亮點是華中師大附屬9年制 其他真看不出來什麼亮點了，太貴了，這個單價在龍崗選擇性太大了； 周圍都是舊改，買這個盤最少套兩年； 距離在建16號線龍園站實際距離1公里以上 利用率相當低，沒有贈送。 如果不是新房癌，不建議買這裡 遠洋新天地有點窩，不靠3也不靠16，作為遠郊住家盤，單純只是房子新、品相好，還不太夠。 另外幾個盤也是同理，適合自住，但是大概率跑不贏大勢。
問：十三老師，洪浪一村還可以考慮嗎？89平三房。
答：小區採光樓充足、樓間距30米左右，車位按1:1，附近省級學校寶安小學及中學 但位置略偏僻，樓齡過老 ，屬於50年產權，貸款年限較短，不利於後期出手，整體評估不推薦
問：您好！您的文章及觀點每次看完都獲益匪淺。有個問題想請教您！小孩6歲 下個月該報名上一年級，現金二百萬 想買個總價600萬內上學+增值+自住的。上週衝動訂了深中金麗豪宛56平490萬的小房子。這周又看了保稅區南光名仕宛3房83平610萬（福外南校），寶安碧海富通城兩房76平630萬，中信灣上六座二房73平590萬（學校一般）；南山中心區鉅建大廈三房83平590萬（97年建 南油小學）；百仕達四期東郡二房83平570萬；龍華壹城中心五區75平570萬三房（龍華第二實驗學校）。請問老師該如何選擇？或者，您有沒有更好的建議？非常感謝！
答：考慮自住+學位，深中其實是個還不錯的選擇。 後面幾個盤中，福外南還不錯，剩下的就不推薦了。 南海小學很一般 重視教育就多關注第一梯隊學位房
問：深圳法拍房風險大嗎？是否適合投資？
答：你好，法拍房能賺錢，但是水比較深，只適合專業人士。 一、法拍房有哪些風險？ 法拍房既然是法院操作的，那他伴生的風險，必然有相應的法律瑕疵 風險 1 是清戶風險，原來的房東在裡面賴著不走 對應的法律瑕疵：最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋，簡單來說就是，如果被執行人確實只有這一套房可住，沒有別的地方可去，就不要強制執行 風險 2是其他債權風險 就是你拍了之後，有別的債權人過來，說這個房已經提前抵押給他了，有單據，日期比法院查封日期還早。 對應的法律瑕疵：從法律上來說，不能傷害善意第三人利益，如果這個事實屬實，也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產，那麼很可能再拿這個房子做文章，尤其是如果拍賣了付款了，法院還沒有給建委送協助執行通知書時，遇到這個情況，很難出協執 風險 3是 租賃風險 你拍了之後，有人過來說這房子之前租給他們了已經，簽了20年租約，如果違約需要支付鉅額違約金。 對應的法律瑕疵：法律上有個原則是“買賣不破租賃”，理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權，原來的租賃合同還得繼續，如果違約你應該是支付違約金的。當然，你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。 二、如何降低法拍房風險？ 上面的風險碰到了，都比較難處理。所以降低風險最主要的原則，就是規避風險發生的可能性，通過慎重選擇房源方式。我的篩選法拍房房源原則如下： 原則1 案子要是個好案子 最好的案子，就是官員貪腐被抓起來判刑的這種。 幾點優勢 （1）當事人本身一般入獄了，親屬也都避之不及，沒人願意給你惹事 （2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂得 （3）當事人一般沒有什麼債主，原因同上 最差的一種案子，就是非銀行的借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務，後患無窮。 至於刑事犯罪入獄的案子，也是最差的案子之一。主要是當事人沒準過幾年出來了，回來找你麻煩。或者在號子裡，找些社會人給你添亂。 其他的普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子，這種安全性適中。銀行借款糾紛中，由於銀行對於抵押房產管得嚴，較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛，當事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不會主動添亂，但也存在其他債權人風險。 原則2 當事人最好是非退休、非自由職業人員 退休老人最多的就是時間，有充分的時間跟你折騰。自由職業人員，例如藝術家、攝影師這種，時間可以自由安排，也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關係少，也會比本地人好很多。 原則3 最好是本地法院的案子 如果是外地法院拍賣的北京房產，如果後面遇到問題，他們一般不管。北京本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。 如果後期除了問題，對於法院來說，他就是想幫你，前提是他得有這個能力。跨區甚至跨市執法，對於哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。 原則4 最好是空置房 無論是房子裡面住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩並且風險很高的事情。因此，這個房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了 原則雖然好說，但是具體的案件每一個都不同，要開動腦筋分析具體情況。
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