ajjdejx
日本房地產泡沫的事兒，還得從“廣場協議”說起。
1989年，日本的股票市場形勢非常好，日經指數甚至達到38915點，金融業界一度流傳一句話，90年的日經指數突破5萬點，指日可待。
再往前看幾年，1984年的日本，開始金融自由化改革，隨之而來的還有高槓杆。簡單來說，日本金融自由化改革就兩點，利率自由化和放松管制，也因此導致了房地產貸款規模的激增。
次年，日本就和美國等簽訂了五國“廣場協議”，一致通過各國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序貶值，以此來解決美國鉅額貿易赤字問題。解決美國問題的同時，日本的麻煩來了，日本為此開始實行擴張性財政政策，試圖用擴大 國內市場需求的手段來減少商品出口，因此日元一度快速升值，廣場協議簽訂的當月，日元兌美元的匯率從239:1變成了222:1。
資本市場的瘋狂，導致人們開始了對房地產的狂熱投資。有此開始，日本房價陷入泡沫。1984年（泡沫經濟開始前一年）就已是非常明顯了，到1990年，房價已經從40萬日元/平方米，上漲到了190萬元/平方米，六七年間，房價翻了5倍，地價就更不用說了，翻了6倍有餘。
插個玩笑話，泡沫時代日本有一句話：如果天皇肯賣皇居，我們可以拿下整個加州跟他換。
面對這樣的樓市和股市的狂熱，日本政府其實也看到了風險，限制貸款，增加稅收，土地管控，但是這些政策不僅沒有起到正面的效果，反而使得供給不足，價格持續上漲。
後期貨幣市場，日本開始大幅度收縮，短短一年，連續加息5次，過於著急的貨幣政策，成為了崩盤的導火索，1991年，日本樓市迎來了破裂前最後的瘋狂。
股市首當其衝，金融牽連房產，房企面臨倒閉，銀行不良貸款率暴增，從而也面臨破產倒閉，國民房產轉眼變成了負資產。這一崩盤，長達30年，是個20年後，日本經濟才有了回暖跡象。
日本的情況可以參考，但是不必太過憂慮。
孟祥遠
對於日本房地產泡沫破滅，我的看法是本國的房地產不能於日本相提並論，因為日本的房地產屬市場經濟來決定其價格（日本房與地是永久性產權的，本國是70年產權，70年一過產權全歸國有），本國的房價由地方政府調控，現在是不讓大漲也不讓大跌，但可以微漲或微跌，保持房價穩定。
