匯大人踩盤，今天去南站板塊給大家直播了一番！想要了解直播內容的，請趕緊添加匯大人WX（huidaren777）瞭解！
後續我們還將在南京城其他熱點板塊直播哦，歡迎業主朋友踴躍報名，如果你願意出鏡，給小區“帶鹽”，那就更好咯！
沒有學區溢價的南站板塊，二手房最高在4.5萬/平，價格不算高，而如今學區利好釋放，南站忽地像被掐了人中，滿血爆發中！
NO.1 | 壹
先說一個略悲劇的消息，今年想在南站買新房的童鞋，可能要失望了，新房由於工程進度原因，可能無法上市！
今天，匯大人實地到南站踩盤，重點也關注了一下兩幅新地塊進展，分別是萬科G46地塊和嘉華G89地塊，樓面價分別為27168元/㎡、27350元/㎡，都要現房銷售。
參考其他板塊，我們推測，這2幅地上市價格應該會在4萬朝上，當然，即便是4萬，加上融資成本，盈利空間也不大，但具體還是以銷許價格為主。此前也有消息傳出，這兩個項目，價格或探5萬/平，不過未經證實，咱們不好評價。
2016年9月23日，萬科拿下G46地塊，為商住混合用地，樓面價27168元/㎡，需要現房銷售，北面有萬科都薈南苑、證大喜瑪拉雅等樓盤，南面即是左鄰右里小區。
今天匯大人在現場看見，G46地塊工地上已有挖掘機在做平整工作，但地塊內仍有小池塘，和此前工程變化不大。
去年5月18日，萬科G46地塊規劃出爐，規劃顯示，該地塊北臨宏運大道，西臨明城大道，東臨東馳路，地上建築面積約74721平，主要功能為辦公、底層商業、住宅及相關配套設施。根據圖示，將建4棟高層（27-32F）住宅及部分商業、辦公，是一個比較迷你的小區。
不過，在去年8月，這幅地塊曾傳出退地消息，當時監理單位的負責人表示：“對於G46地塊，當初市裡給出的規劃是建設32層住宅，但區裡對住宅高度有異議。可土地成本擺在這邊，如果只建十幾層肯定是虧本的。所以現在項目就暫時停下來了。”
今年2月，南京市規劃局官網又重新公佈批前公示，上面寫道：“建築高度≤120米。”與之前的規劃相比並沒有變化。
對於這幅地，一天沒上市，類似消息可能就會繼續傳下去。究竟萬科G46地塊能不能順利開發，我們將保持關注，期待此事有積極進展。
再看另一幅地塊，即G89地塊。2017年年底，香港嘉華拿下G89地塊，樓面價27350元/㎡，需現房銷售，規劃建兩棟27-32層高層、2棟商業，預計明年上市。
嘉華G89地塊緊鄰萬科新都薈、龍西社區，從外可以看到，項目似乎還在試樁階段。
與地塊隔街相望的即是旭輝鉑悅秦淮，目前小區掛牌價已普遍高於4.5萬/㎡。
從現場公示牌來看，項目從去年121日開工，建設工期為840天，照此推算，可能在2021年交付，那麼最快上市時間可能在明年。
NO.2 | 貳
其實，南京幾年沒拍地的板塊，不止是河西南，還有南站。這兩年，除了在2017年出讓了都薈天地地塊外，南站也沒再賣過涉宅地塊。而都薈天地開盤也很快賣完了，搶手程度可見一斑。
從南站地價變遷史可以看出，從2012年的5000元/平到2016年的27000元/平，南站只花了5年，隨著南站的建設開發，周邊地價與房價水漲船高，越來越高攀不起。
南站板塊土地出讓一覽表（截止2016年）：
這5年間，南站區域的地產開發基本上都是品牌開發商來打造，萬科、綠城、綠地，旭輝等房企相繼入駐南站，區域價值與開發水平也得到進一步提升。
南站的區位和交通屬性，5線交匯，其他板塊根本比不了。不吹不黑，哪怕是國家級新區規劃的南京北站，從規模和投資額上，和南站也是比不了的。
南京三大交通樞紐串聯地鐵條數對比：
1、南京南站：5條地鐵匯聚,分別是:3號線、1號線、6號線、S1號線、S3號線；
2、南京站： 3條地鐵交匯,分別是1號線、3號線、9號線；
3、南京北站：在3號線林場站的西邊,規劃3號線、4號線二期、15號線、寧滁南線、寧滁北線5條軌交。當然,還需要若干年和持續不斷的利好注入。
不過，南站的學區，一直以來是個問題，南站板塊目前二手房4.2-4.5萬/平左右，這是不含學區溢價的。而學區，恰恰是南站被掐住的“人中”。
從去年開始，南站業主學區維權的事情就鬧得沸沸揚揚，今年2月南站站東將增添九年一貫制教育學校的消息傳來，學區的事情似乎有了眉目。
最近業主群裡傳來消息：小學為雨花外國語小學，中學為雨花臺中學。學校採用一體化模式辦學——與雨外、雨中同一校長、同一套教學體系。
近日，業主群裡傳出這則消息：
應雨花教育局X局長邀請，今天下午XX、XX、XX三人與以雨花教育局X局長為代表的6人區政府代表見面溝通，關於南站學校引進和建設，有以下信息與大家發佈:
1、學校基建目前處於加速推進狀態，計劃7.1日開工；
2、南站雨花學校計劃由雨花最好的教育資源覆蓋，小學為雨花外國語小學，中學為雨花臺中學。學校採用一體化模式辦學——與雨外、雨中同一校長、同一套教學體系【類似於一校兩址】
感謝雨花政府、雨花教育局對南站教育的關注和關心，感謝各位鄰居前期的共同努力。
這則消息發出，基本確定了南站站東的學區，不是鼓樓或者玄武的名校掛名分校，而是雨花臺區自己最好的學校—雨花外國語小學+雨花臺中學兩個強強組合。與掛名分校不同的是，新學校可能採用一校兩址的辦法，是學校總部，不是分校。
如今學校塵埃落定，能不能出成績，就要靠家長和學生的努力了，但按生源來推算，學校出成績不過是早晚的事情。
畢竟，爸爸買的房，我來考成學區房，早就在雨花外國語小學+雨花臺中學身上體現出來了！
我查了一下南外小升初錄取情況，2017年雨花外小有4名學生考入南外，這個成績和五老村小學、長江路小學等傳統教育強區學校可以對比了。
有對比才能看得出變化，80後碼農父母的第一代規模已顯現出優勢， 2017年有4名雨花外小的學生考進南外，2016年是2人，而2015年僅1人。
當然，每年仙外會吸納掉一部分優質生源，這個數據僅作參考。據說，班上老師調查，一小半學生家長在中興上班，一小半家長在華為上班。
再看看初中，我梳理了一下雨花臺中學近3年中考成績，作為老牌公辦校，學區內學生佔較大比例，可能在6-7成，超市均分分數逐步增加，對於自身來說進步很大。
2015年:中考總均分（前550名）583.76分，超市均分62分，最高分665分。2016年:以500人統計，中考總均分585.6分（除去部分特長生）超市均67.8分，取得全區最高分670分（全市前10名）。2017年:以500人統計（除去部分特長生），總均分達586.4分，超市均76.1分，其中650分以上的高分段人數達7人。2018年的中考成績單，雨花臺中學均分又一次壓倒宇宙中心河西新城中學本部。雖然雨中每次只選取500名學生，把特長生排除在外，有點勝之不武，但也側面說明，新城中學本部不見得比雨中好。曾經的三四線中學，成績逐步向二線強中學靠攏。
此外，南站濱河學校位於旭輝鉑悅秦淮旁，學校已於2017年7月舉行開工典禮，全部資金為江寧區財政撥款。2018年9月新建的濱河學校投入使用，宏運小學的學生在濱河學校借讀，直到新校建成。
據現場工作人員介紹，目前學校正在開始基礎的測量工作，基礎工作已開始動工。
根據規劃，到2020年，南部新城將建成14所學校，可容納超過1萬名學生就讀，南部新城或有大改觀。
NO.3 | 叄
今年1月14日，綠城深藍推出收官房源，中籤率9.7%，開盤當天售罄。自此，南站板塊陷入了真正意義的房荒。
照目前形勢來看，南站板塊儲備的兩幅地塊因為現房銷售等因素，最快得等到明年下半年才能上市，即便南站馬上迎來土拍，南站新房起碼還有1年多的空窗期。
而萬科G46地塊和嘉華G89地塊體量都不大，大批土豪買單是不用質疑的，也就是說房子還是不夠分。
目前南站板塊二手房成交價基本都在4萬/平以上，其中，據鏈家APP數據，萬科尚都薈在4月20日成交一套111平三房，成交總價500萬，成交單價44844元/平；3月25日成交一套63平單室套，單價44297元/平。
當然，這是在學區利好釋放之前成交的房源。如今站東一帶學區落定，參考雨花外國語小學學區房58000元/平方成交價格，未來房價升級，並不難。
此前，雨花臺的閱城國際花園悠然園成交了一套小戶型房源，一室一廳，面積45.4㎡，總價264萬元成交，單價在58022元/㎡！
二手房網站上顯示，目前雨花外國語小學的學區房價格早已達到5.8萬/平，閱城國際在周邊來說並不算拔尖，但學區因素，加上面積較小，給這個小區價格實現了裂變。
其實，南站很多小區品質不錯，未來該板塊的逼格，會進一步提升。比如說萬科系產品，在南站板塊霸屏了，萬科的戶型、設計其實在圈內不錯的，多盤聯動，這個板塊，萬科是老大。
比如說旭輝鉑悅秦淮，前期交付品質和口碑不錯。
比如說綠城深藍，大面積落地窗的設計，規格很高。
（樣板間圖片）
NO.4 | 肆
有粉絲點評到：打開南京地圖，南站是現在南京正真的中心。
不管怎麼說，南站的新格局已正式打開。
下面這張圖，雖然因為被轉發多次，像素已經很渣，但也象徵著，南站的騰飛，感覺就是一眨眼的事情。
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