中國樓市是政策市,4月熱點最全盤點:涉及房貸、房證、學區...

中國樓市是政策市,4月熱點最全盤點:涉及房貸、房證、學區...

全國大形勢:房住不炒 人才大戰

房住不炒方面

1.中共中央政治局4月19日會議:再度定調“房住不炒”,重申“因城施策”——會議要求,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

2.中國政府網4月19日刊登新華社文章《落實房地產長效調控機制 住房和城鄉建設部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示》:近期住房和城鄉建設部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,需引起高度關注。住房和城鄉建設部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

人才大戰方面

1.發改委鼓勵落戶——繼兩會《政府工作報告》提到“深入推進新型城鎮化”之後,發改委網站4月8日刊登“關於印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知”:積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限制。

煙臺屬於Ⅱ型大城市(城區常住人口100萬—300萬),要全面取消落戶限制。

2.各城市的搶人大戰如火如荼進行中,4月份呼和浩特“最強人才新政”半價買房:大學畢業生住宅平均銷售價格按照項目所在區域市場價格的50%確定,產權交易涉及相關稅費按規定由建設單位和購房者分別承擔,5年內不得上市交易。首付比例最低可按20%支付。

煙臺各區也有自己的吸引人才的政策,4月初來自萊山區人社局的消息:“萊山英才計劃”延長執行期到2022年,並首次將取得高職院校、技工學校畢業證書的高級工納入補貼範圍。

土地市場和房地產市場互相影響,4月份,全國以及煙臺關於土地市場的消息不少。

全國以及煙臺,土地方面的政策

關於土地供應

自然資源部辦公廳4月份發出通知制定實施2019年住宅用地“五類”調控目標:地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市),根據商品住房庫存消化週期(截至2019年3月),結合本地土地市場實際,切實優化住宅用地供應,實施差別化調控政策。其中,消化週期在36個月以上的,應停止供地;36~18個月的,要適當減少供地;18~12個月的,維持供地持平水平;12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加並加快供地。

根據銳理數據統計,煙臺住宅消化週期在18~12個月的之間,為需要“維持供地持平水平”的城市。

煙臺2019年市區第一批次供地計劃於4月份通過媒體公佈:芝罘區計劃出讓項目42個,出讓土地面積約320公頃(約合,4800畝);萊山區計劃出讓項目30個,出讓土地面積約150公頃(約合2250畝)。

關於用地審批

1)煙臺市政府的權限要更大了!省內發文,擬將“建設項目使用國有未利用土地審批”下放至煙臺市實施——山東省司法行政網4月1日刊登《關於《山東省人民政府關於將部分省級行政權力事項(第二批)調整由濟南 青島 煙臺市實施的決定(草案徵求意見稿)》公開徵求意見的通知》,49項事項中,第一項“建設項目使用國有未利用土地審批”與房地產直接相關。原實施主體省人民政府,調整決定下放至煙臺市及所轄縣(市)人民政府。

2)煙臺市的用地審批流程已經簡化了!煙臺市徹底改革建設用地審批流程 取消沿用多年的供地審批環節——為提高市區國有建設用地審批效率,市自然資源和規劃局刀刃向內、自我改革,於3月29日印發《關於調整國有建設用地供應審批程序有關工作的通知》(煙自然資規字〔2019〕41號),對市區國有建設用地供應審批程序進行調整,果斷取消了沿用長達17年的“‘招拍掛’出讓土地後需履行政府批覆供地手續”這一環節,調整後的辦理流程更加簡便順暢,比調整前可壓縮15天左右。

用地審批方面,自然資源部官網於2019年4月17日發佈《關於推進建設用地審批和城鄉規劃許可“多審合一”改革的通知(徵求意見稿)》。旨在“落實黨中央、國務院推進政府職能轉變、深化“放管服”改革和優化營商環境的要求”。涉及“建設用地審批和城鄉規劃許可“多審合一”改革有關事項”。

關於機構調整

煙臺市成立市區土地資產管理委員會,審議土地資產管理的重大政策、措施——為進一步完善土地經營機制,加強市區土地資產的統一管理,4月4日,煙臺市政府下發《關於成立煙臺市市區土地資產管理委員會的通知》。《通知》明確,委員會的工作職責主要是審議土地資產管理的重大政策、措施,審議土地徵收儲備計劃、土地整理計劃、土地出讓計劃、土地儲備和出讓價格、方案制定等重大問題,以及需提交委員會研究的其他有關事項。

通過土地資源優化配置,促進項目建設

1)重點項目落地時間提速一年半,煙臺成為省首批國土空間規劃編制試點城市——日前,省自然資源廳下發《關於開展市縣國土空間總體規劃編制試點前期工作的通知》,將煙臺市確定為全省首批國土空間總體規劃編制4個試點城市之一。納入試點標誌著制約煙臺重點項目落地的“土地規劃調整”難題將至少提前1.5年的時間得到全面破解。

2)煙臺市將“加快土地二級市場建設,促進土地資源優化配置”——4月9日上午,市委、市政府召開全市“雙招雙引”和“三重”工作調度會,張術平強調,要注重破解難題,千方百計攻克瓶頸制約。加強招引力量,發揮好專、兼職兩支招商隊伍的作用,提高招引實效。抓住我市躋身全省國土空間總體規劃編制試點城市的機遇,強化集約節約用地意識,加快土地二級市場建設,促進土地資源優化配置。

3)土地政策最終還是為了項目建設,煙臺擬將重大項目納入市級統籌 給予重點保障——“雙招雙引”和“三重”工作調度會議:研究制訂了重大招商項目落地落實市級統籌意見,擬將全市重大項目納入市級統籌,在土地使用、資金扶持、環境容量、能耗指標等方面給予重點保障。

4)煙臺市開發區的動作相當快——確定項目用地後視同取得土地批文,煙臺開發區試水“拿地即開工”——4月12日,在煙臺開發區“拿地即開工”推進機制新聞發佈會上,該區項目推進中心副主任林世家介紹,對符合條件自願參加的項目,在確定項目用地後,形式上視同取得土地批文,提前為其提供相關政策和技術諮詢服務、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可以及建築許可等審批手續預審,在項目取得土地後完成正式手續辦理。預審手續通過的項目,從取得使用土地批准文件,到獲取建築許可證,用時不超過10個工作日。

開發商拿了地要建房子,要按什麼標準來建呢?

房住不炒,除了關注“不炒”,還要關於“住”——你的房子,能讓人“住”得舒服、“住”得放心嗎?

關於建築設計方面,4月份也有新政出臺。

建築設計方面的政策

1.《建築結構可靠性設計統一標準》2019年4月1日起實施:鋼筋含量增加(恆荷載分項係數由1.2調整到1.3;活荷載分項係數由1.4調整到1.5),增加地震設計狀況(“小震不壞、中震可修、大震不倒”)

2.建築法、消防法、規劃法有修改,4月23日起施行——《全國人民代表大會常務委員會關於修改〈中華人民共和國建築法〉等八部法律的決定》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議於2019年4月23日通過,現予公佈,《中華人民共和國商標法》的修改條款自2019年11月1日起施行,其他法律的修改條款自本決定公佈之日起施行。

3.圖審取消!誰設計誰負責!——有關施工圖審查必要性的爭論隨著3月26日國務院辦公廳《關於全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)的出臺將迎來大結局。為了實現在2019年上半年將工程項目審批時限壓縮在120個工作日內,《實施意見》提出要進一步精簡審批環節,要求“試點地區在加快探索取消施工圖審查(或縮小審查範圍)、實行告知承諾制和設計人員終身負責制等方面,儘快形成可複製可推廣的經驗。”

4.其他:新版《城市居住區規劃設計標準》2018年12月1日起實施,限高80米、終結“高低配”

買房要辦貸款,其中公積金貸款利率低,是很多人的選擇,煙臺公積金貸款有九大便民變化,4月份通過媒體進行了公開發布。另外,國管公積金4月有新政,要注意的是,這個“國”字,是指國家機關,而不是全國,跟煙臺買房人真心沒什麼關係。

公積金方面的政策

1.調控下的煙臺房貸政策:公積金認房又認貸,商貸認貸不認房

國管公積金中心(中央國家機關住房資金管理中心)2019年4月12日發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》,明確對二套房貸款實行“認房又認貸”,二套房首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元(首套房則是首付兩成且最多貸120萬)。4月15日起執行。

房天下觀察:一方面,國管公積金政策的調整,或許會對各地公積金政策形行示範效應;另一方面,“因城施策”仍是目前調控大方向。

在煙臺,公積金貸款目前已經“認房”——二套房首付比例40%,三套房不發放公積金貸款(不管前兩套房貸款有沒有還清,也不管是商貸、公積金還是全款)。

在煙臺,商貸方面,仍是“認貸”——首套還清以後,購二套房仍執行首套的政策。

2.煙臺市公積金繳存、提取、貸款、查詢的九大變化,3月份起公積金業務全市通辦

具體包括:3月份起,煙臺市住房公積金繳存、提取、異地貸款繳存證明開具、市內轉移、異地遷入受理等業務實現全市通辦(萊山買房能在招遠提公積金)。網上營業廳已開通匯繳、繳存基數調整、繳存人員變更、賬務查詢、個人餘額和明細查詢、貸款查詢等功能。3月份起,住房公積金提取業務不再需要單位出具提取證明、市內遷移業務不再需要轉入轉出單位蓋章的轉移憑證,職工或單位經辦人憑一張身份證就可以辦理業務了。

權利與義務並存,公積金的“誠信”方面,也有了新的要求。

3月21日,煙臺市住房公積金中心出臺了《煙臺市住房公積金失信名單管理暫行辦法》。對列入一般失信名單的個人,有根據情況,中心有權提前終止借款合同並收回剩餘貸款本息等懲戒措施。對列入嚴重失信名單的個人,除了中心有權提前終止借款合同並收回剩餘貸款本息,還有取消5年內住房公積金提取和貸款資格等懲戒措施。

3.四月份網友諮詢的問題,公積金中心是這樣答覆的:

1)關於套數計算與利率上浮,煙臺住房公積金2019-04-15答覆:以夫妻雙方及未成年子女名下所擁有的房屋數量來確定首套還是二套,沒有地域的限制;首套房執行基準利率1-5年為2.75% 5年以上為3.25%,二套執行基準利率的1.1倍,分別為3.025%和3.575%

2)關於異地戶口申請公積金,煙臺住房公積金2019-04-18答覆:申請貸款之月前連續按期足額繳存公積金12個月以上(含12個月)。

3)關於煙臺商貸轉公積金的最高額度:煙臺住房公積金2019-04-22答覆:您好!額度不得超過最後一次提前全部結清的商業貸款餘額,例如最後提前結清的金額為35.6萬元,在償還能力達到的情況下可申請額度為35萬元(貸款金額為萬元整數倍)。

買完房要辦不動產登記,從3月兩會開始的導向,就是要讓不動產登記更加便民。

不動產登記方面的政策

1.法律修改——中國政府網4月10日發佈《國務院關於修改部分行政法規的決定》,涉及6部行政法規的部分條款的修改:《城市道路管理條例》、《社會保險費徵繳暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《互聯網上網服務營業場所管理條例》、《不動產登記暫行條例》、《城市房地產開發經營管理條例》。

《住房公積金管理條例》取消了審核後到銀行辦理的內容。

《不動產登記暫行條例》把“到不動產登記機構辦公場所”修改為“向不動產登記機構申請”。

2.兩部門印發通知:籤合同、辦貸款、不動產抵押登記,將可以一站式辦理——人民日報北京( 2019年4月14日 03 版) :自然資源部、中國銀保監會近日聯合印發通知提出,全國不動產登記機構與銀行等金融機構將通過互設不動產抵押登記和抵押貸款便民服務點等方式,方便企業和群眾同步簽訂合同、辦理貸款審批、辦理不動產抵押登記,享受“一站式”服務。據介紹,兩部門將對接系統,實現網上信息查詢和抵押登記申請,健全“互聯網+不動產抵押登記”辦事規則。

3.煙臺市福山、萊山、芝罘區動作格外快。

福山區踐行“一站式”:

1)福山區合同簽訂和不動產抵押登記一站式辦理:在福山區自然資源局不動產登記中心,通過推進“互聯網+不動產登記”,抵押登記業務試水“不見面”審批,目前全面實現“一窗受理、一次辦好、5日辦結”的工作目標。這個平臺相當於一個“網上不動產辦理大廳”。

2)福山區抵押登記業務試水“不見面”審批:通過授權銀行等金融機構面籤權,推動不動產登記服務“下沉”,市民只需跑一趟銀行,就可以同時辦理合同簽訂和抵押登記。

萊山區強調“快”和上門服務:

1)萊山區不動產登記啟動“綠色通道”上門服務:“下一步,我們將把上門服務逐步常態化;我們還將推出24小時公開查詢機,利用“互聯網+大數據”,發揮分流作用,實現服務時間、地點的雙延伸,確保服務質量與效率,切實做到便民利民。”萊山區不動產登記中心負責人說。

2)萊山區平均3.5個工作日辦結不動產登記相關業務:萊山區不動產登記相關業務平均辦結時限由2018年的30個工作日提速到3.5個工作日,6月底前還將推出24小時公開查詢機和不動產登記流動服務車;項目施工許可審批全流程辦理時限由8天壓縮至6.4天,審批要件由39個減少至19個,許可證核發環節實現即時辦結;

芝罘區率先出臺製度:

芝罘區率先出臺不動產登記“上門辦證”制度:《芝罘區不動產登記“上門辦證”制度》在全市率先出臺,新制度對服務對象、申請程序、作業流程、第三方見證等方面作出明確規定,從5月起,芝罘區不動產登記中心將全面推行特殊群體“上門辦證”業務,切實為廣大老弱病殘群眾辦好事、辦實事、解難題。

招遠推出集成服務平臺:

4月10日,招遠市召開新聞發佈會,在全省率先推出不動產集成服務平臺,對個人購買商品房等7大類業務,實現進一個窗口,交一套材料,數據核實、納稅、登記3個環節並行辦理,3個工作日出證,讓群眾“只進一扇門,只跑一次腿”。

教育跟樓市密切相關。買房前關心學區劃片,買房後關心上學落實。4月份這些教育方面的政策值得買房人關心。

教育方面的政策

省政策

1)省教育廳起草了《山東省學前教育條例》(草案徵求意見稿),面向社會公開徵求意見:配套幼兒園未與居住區首期建設項目同步建設,或者不符合建設條件意見書要求的,住房城鄉建設部門不予辦理開發項目竣工綜合驗收備案手續。意見反饋截止時間為2019年5月15日。

2)山東省教育廳等4部門2019年4月16日印發《關於編制2019—2030年中小學及幼兒園佈局規劃的實施方案》。山東省行政管轄區域為基本規劃範圍,以縣、市、區為單位由各市組織實施。本規劃的期限為2019—2030年,規劃基期年為2018年。2019年底完成全部規劃編制工作。

3)山東省教育廳辦公室2019年4月10日印發《關於做好2019年普通中小學幼兒園招生入學入園工作的通知》。

煙臺市教育局辦公室2019年4月23日轉發省通知,對中小學、幼兒園招生提出5點要求:(一)規範幼兒園招生。(二)做好義務教育控輟保學工作。(三)規範義務教育階段招生工作。(四)規範普通高中招生工作。(五)規範民辦學校招生

牟平區2019年中小學招生劃片有變!

牟平區政府網站,4月19日發佈《牟平區教育和體育局關於舉行修改城區小學、初中劃片招生工作實施意見聽證會的公告》

因城區教學資源發生變化,需對城區小學、初中劃片招生工作實施意見部分內容進行修改和完善。經研究決定舉行修改城區小學、初中劃片招生工作實施意見聽證會。

聽證事項:擬修改的城區小學、初中劃片招生工作實施意見所涉及的內容是否適當,聽取社會各方面的意見和建議。聽證時間擬定於2019年4月29日上午9:30

四月份網友諮詢的教育方面的問題,相關部門是這樣答覆的:

1.萊山區教體局:滿足兩個條件,可以以祖輩的戶口房產入學——一是從小孩一出生,祖孫三代戶口一直在一起未發生過遷移,二是孩子父母名下在萊山區範圍內沒有其他房屋產權。

2.萊山區上小學,報名前落戶即可,無時長限制——萊山區教育和體育局2019-04-24答覆:您好,目前萊山區義務教育段招生政策對落戶時長沒有限制,只要在報名前落下戶口即可。

3.煙臺開發區:年滿6週歲須上小學一年級,延緩入學要提申請——部門回覆:您好。《中華人民共和國義務教育》第十一條規定:“凡年滿六週歲的兒童,其父母或者其他法定監護人應當送其入學接受並完成義務教育。適齡兒童、少年因身體狀況需要延緩入學或者休學的,其父母或者其他法定監護人應當提出申請,由當地鄉鎮人民政府或者縣級人民政府教育行政部門批准。

4.煙臺開發區:有房未落戶也能上學,但是影響熱點學校學位排序——煙臺市開發區教體衛生局:根據我區2018年小學和初中一年級招生簡章,如您在我區有已交付使用的住宅且已辦理房產證,則孩子可以在我區接受義務教育。家庭成員落戶情況對劃片招生學位安排順序有一定影響,如果學校學區內學生數量超過了學校的接收能力,將按照招生簡章規定順序順次安排學生就讀,對其他學生適當進行學區調整。

5.芝罘區:買房落了戶,給孩子轉學到芝罘區,需要這麼做——芝罘區教體局:轉學由學生或其監護人持本學區戶口和房產證提出申請,轉入學校在有空額的前提下同意接收入學,同時轉出學校同意,並報主管教育行政部門確認,可辦理學籍異動。

6.芝罘區小學8月份報名,無需提前進行信息採集——開發區已經開始幼升小網上信息採集了,芝罘區教育體育局2019-04-24答覆:您好,請於招生時(我區戶籍學生招生暫定8月份)持戶口本、房產證等相關材料到學區所在小學報名即可,無需提前進行信息採集。

最後,這三個話題4月份關注度很高:

一是有關“物權”

4月20日上午,第十三屆全國人大常委會第十次會議在京召開,《民法典物權編(草案)》提請審議。要點1.降低業主啟動公共維修資金的表決要求(從3/4降至1/2)。2.完善居住權制度,明確居住權無償設立

二是有關“禁墅令”

網傳禁墅令似假似真,煙臺實已墅地難求——一份“建科函[2019]57號”的文件日前在網絡(非官方渠道)傳出,標題是《住房和城鄉建設部關於別墅項目建設審批有關事項的通知》,內容包括“各省級住房和城鄉建設部門要立即暫停辦理本行政區城內有關別墅項目建設審批手續,同時,對已建、在建、在批、待批的別墅項目進行梳理。”以及“有關部門正在制定別墅清查整治工作方案”等。後注“此件不予公開”。

分析2017、2018年煙臺土地出讓情況可以發現,的確已無容積率高於1.0的住宅用地。

2017-2018年煙臺招拍掛出讓的住宅用地(不含工業用地、純商服用地等),容積率全部在1.0以上,其中最低的是新城摘得的西口舊居改造C地塊(1.001),其餘最低的也有1.01。

規劃終於確定,已於3月開放城市展廳、正式亮相的金象泰梧桐墅,作為今年萊山區高端項目代表,容積率恰好卡在1.01。4月13日開放營銷中心的新城璞樾園著,項目整體容積率為1.004。金象泰梧桐墅將開發6層電梯花園洋房,新城璞樾園著產品為6層電梯山地洋房和聯排別墅。

三是有關征信

已被熱議數月的“新版個人徵信報告”上線事宜,央行終於正式發聲!4月22日,中國人民銀行徵信中心有關負責人就徵信系統建設相關問題答記者問。

要點包括:上線時間未定、共同借款與擔保信息確有增加、水電費繳費信息尚未採集、“共同借款”的信息採集正在積極探索階段、展示5年還款記錄的方面,現行的徵信報告已經是了、報告更新頻率確實將提升,但是沒有具體說。


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