前兩天，我去參加了欣城地產的新店開業儀式。這家中介公司原先一直專攻河西改善板塊的二手房交易。如今卻把新店開在了鼓樓龍江板塊，準備要開拓自己的學區房市場。
和他們店長聊天問及開店緣由，他表示，最近兩個多月，不論是成交量還是成交單價，南京二手房市場中屬學區房板塊表現最“拔尖”。特別是低總價的優質學區房，基本一出來就被“秒搶”，以後南京的學區房市場很可能也會像北京、上海一樣，成為我們行業內“兵家必爭之地”。
看來，不論是買房人還是中介人士，其實都注意到了最近南京學區房市場的“不一般”，而我最近恰好就聽到位於龍江學區板塊的育才公寓，最近二手房的成交“不一般”。
小區原為安置房，環境一般，豈料竟是雙學區
育才公寓目前位於鼓樓龍江板塊，整個小區分為東西兩片，被一條馬路分為兩個獨立園區。東片以拆遷安置房屋為主，西片以高校教師的福利房為主。
因為兩個小區環境差不多，所以我只去了其中的東區。小區門衛管理不算嚴格，只需要測量體溫即可進入，對面的西區則相對要嚴一點。
東區範圍不大，一圈走下來也不過幾分鐘而已。小區的房齡是2000年左右，外觀看上去確實有點陳舊。
典型的老小區，所以停車位仍舊是一個難解的難題。據瞭解，小區只能租賃車位。
如果是電瓶車，基本就停在單元樓樓下。
小區前段時間對於樓道雜物、隨意充電的行為進行了整治，目前樓道內比較乾淨整潔，但是斑駁的牆壁依然看出這個小區“有點老”。
在小區空地上晾曬衣物也稀鬆平常。
總體看下來，如果不是因為它自帶雙學區光環，就環境而言，只是一個普通不過的老小區。論優點，周邊配套成熟：門口有公交站，離4號線龍江站大約1.4公里，周邊有菜場、超市，生活很方便。缺點是：環境一般，房齡老，無電梯。
然而銀城+匯文的學區“拯救”了它的房價。
小區近兩個月成交量超50+，小戶型成交價早已破8萬/平
據Q房網江東區區長戈莉莉介紹，小區近兩個月的成交很多，諮詢量也與日俱增。近兩個月的時間，小區差不多成交了五六十套。
根據可查詢到的成交記錄顯示，小區的兩室房型基本以7萬/平左右的價格成交，三室的單價略微低一點。
但是我卻看到2月份小區一套單室成交單價已達8.7萬/平左右，成交價近400萬。
不過365二手房網將小區房源分為東西兩個片區，掛牌均價有些許差別。網站顯示小區東片掛牌均價為73456元/平，而且近兩個月出現了微漲趨勢。
小區西片掛牌均價則為68174元/平。
對於兩個片區掛牌價的差異原因，我諮詢了中介，據她表示，如果從小區環境而言，西區的環境要更好一點。至於單價略低可能主要有兩個原因：
一、西區有部分樓棟靠近揚子江大道，難免會受到一些噪音干擾，像這類房子的總價就相對低一點；
二、西區的整體戶型面積要大一點，主要以67平三房和86平三房為主，東區還有一部分44平左右的單室。考慮到學區房面積越小，單價越高，所以東區的均價要稍微高一點。
小區成近期銀城匯文熱度“最高”，原因竟是...
隨後，我和中介聊起了這個小區近期成交量如此“可觀”的原因，據她解釋：
高成交量的背後，主要有以下幾個原因：
一、小區體量大，房源多，總價低
整個小區加起來差不多有22棟樓，總戶數在1000+，算是周邊體量比較大的小區，所以二手房的掛牌量也比較多。其次，小區主要是以小戶型居多，學區房客戶多數還是更偏愛小兩室或者單室套，這也是目前成交的主力，畢竟總價低。
像育才公寓的單室套不足400萬，但是小孩就可以上優質雙學區了。
二、金陵匯文學區範圍大，育才是學校周邊小區中總價最低的小區
金陵匯文的初中學區比較大，而育才公寓同比周邊小區來看，離學校距離不僅近，而且總價相對更低。
像臨江新寓、清河新寓離匯文更近，但是屬於金陵雙匯文，不論是單價還是總價，二手房價格都比育才高。
而天水濱江花園、濱江瑞景家園則更偏向改善型，小區主要是大戶型為主，總價過高。
不過中介也透露，整個匯文雙學區（這裡的“雙學區”指包括金陵匯文和銀城匯文在內），論成交量，小戶型看育才公寓，改善則屬天水濱江最多。雖然小區的總價比較高，多數房源在600-700萬左右，但是不少經濟實力不俗的客戶考慮到未來會有二胎計劃，更傾向於選擇戶型更大、環境更好的小區。天水濱江花園正好就在金陵匯文旁邊，而且恰好滿足改善需求。
那麼，面對這麼好的成交市場，小區價格是否上漲許多呢？
對此，中介表示：如果單純對比前後二手房成交價，的確是上漲的。主要是市場上的低價房源越來越少，基本上在3月初都成交了。所以近期的成交價比初期會有較大的差距。但是從房東層面來說，多數房東還是比較理性，房價並沒有很明顯的上漲，個別房東可能報價比較高，但是這類房源成交就比較難。畢竟周邊的房源量比較充足，買房人可選擇的餘地比較大。
但是疫情之後，學區房的議價空間確實再變小，成交價和掛牌價的差距大多在7-8萬左右，對於買房人來說，現在比較難講價。
通過這一次對育才公寓的實探，個人覺得小區二手房的情況其實某種程度上也是近期南京一線學區房市場表現的縮影，即學區房成交量整體表現不俗，但是房價整體漲幅並沒有想象中那麼大。對於這類頂尖學區房來說，即便在未來漲價，也只會是平穩的上漲。
反倒是一些“潛力”學區房，實力尚待驗證，價格卻漲勢“兇猛”，這樣學區房，你們會想到誰？
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