“南師附小、礦大附中、中國礦大、師大等名校齊聚，上學就在家門口”“好地段——寸土寸金，低密難求；好配套——不必世外，即為桃源；好景觀——六景之樂，入目皆景；好品質——品質建材，精工築家”“容積率0.6，綠化率40%，人車分流，六大景觀……”
這是位於銅山區華山路與玫瑰大道交會處寶龍觀邸小高層項目當初對外的宣傳，不少業主就是看中了該項目的這些亮點才果斷入手的。3月底，已經延遲上房的小高層業主終於等來上房通知，可到小區實地一看，非常失望。
六大景觀只有一個，地面上滿滿的停車位，人車分流難以實現，承諾的學區成了泡影……諸多不按照當初的宣傳和公示更改的設計，讓業主們難以接受，認為開發商涉嫌欺騙業主。
3月27日上午，徐報融媒記者到該小區實地進行了探訪。
寶龍觀邸總平面圖
業主反映：看中了學區、綠化
和景觀方面的宣傳
公開資料顯示，寶龍觀邸位於銅山區華山路與玫瑰大道交會處，地塊編號為2010-99號，至今已經有10年了。開發商是徐州寶信房地產開發有限公司。小區業態分為別墅和小高層，小高層位於小區西側，一共8棟，每棟都是15層。
當初的宣傳
張先生是銅山區漢王鎮人，2017年被寶龍觀邸的宣傳吸引。“我看的是小高層，主要看中他們承諾的學區房是南師大附小（大學路實驗學校）。另外，小高層宣傳人車分流、六大景觀，我正好想買一套改善住房，如果是這樣的小區，居住體驗肯定很高，遂決定買下。”
置業顧問關於學校的回覆
張先生說，當時關於學區房的承諾，有和置業顧問微信聊天記錄為證。張先生表示，既然置業顧問承諾了，買了這裡的房子以後孩子上學的問題就不用愁了。對於小區門口附近還有十幾個臨時車位，這一點張先生認為無傷大雅，總體來說人車分流就行，老人和孩子更加安全。
“我仔細看了售樓處的沙盤圖，8棟小高層每棟之間都有鬱鬱蔥蔥的綠化帶，樓間景觀各不相同，當時重點介紹了六大景觀—兒童活動區、陽光草坪、景觀廊架、林蔭樹陣、休閒水榭和景觀平臺，很是讓業主期待。”張先生稱，公示的項目總平圖上，顯示小高層綠化率也是相當高，地面上基本沒有車位，和沙盤圖呈現的基本一致。業主們相信，以後小區交付時應該就是這個樣子。
不僅延遲交房
實景更讓人失望
按照商品房買賣合同約定，小高層計劃2019年12月31日上房，當年12月20日，開發商發了一個關於寶龍觀邸8棟小高層住宅交付時間調整的公告，內容大概為：2017年以來因嚴格管控防治大氣汙染，寶龍觀邸工程分別在2017年停工73天，2018年停工117天，2019年停工34天。另在施工期間，徐州市遇到暴雨、暴雪極端惡劣天氣和中高考無法施工50多天。擬定寶龍觀邸小高層住宅交付時間大概在2020年3月31日前後。“
只是發了一個這樣的公告，也沒有主動提延遲上房支付違約金一事。”張先生說。前幾天業主接到通知，讓他們3月24日辦理上房手續。
綠化沒有完全做好
沒想到來小區實地一看，眼前的情景讓他們很失望。“小區裡只是普通綠化，滿眼都是劃好線的停車位，人車分流是指望不了了。當初承諾的六大景觀只有一個兒童樂園，其他五大景觀沒看到。”
先生說，有業主問了銅山區教育部門，得到的答覆是學區可能被劃到嬌山湖小學。寶龍觀邸距離嬌山湖小學3公里，而離南師大附小隻有1公里，學校就在家門口的承諾落空了。
業主認為樓前的分電箱距離樓體太近
除此之外，業主們還發現，原本規劃在地下的分電箱被安在樓前，2號樓東側南面的空地上還建了一個三層的鋼結構樓梯，這都是原先規劃圖裡沒有的。
記者探訪
景觀缺失，地面設有較多停車位
3月27日上午9點多，徐報融媒記者在幾位業主代表的陪同下，來到寶龍觀邸小高層實地探訪。小高層一共8棟，分為東西兩部分，每部分4棟樓，樓間距尚可。雖然已經通知業主上房，但是小區的綠化沒有做好，現場有不少工人正在補種綠植。
業主出示了當時宣傳的綠化六大景觀圖冊，現場除了兒童樂園外，其他五大景觀都沒有；兒童樂園還沒弄好，業主們對交付標準也不滿意，認為減配了。
1號樓前還堆了很多建材
小區裡除了步行區域和綠化區域，其他空地劃出不少停車位，粗略統計有200個。“當初宣傳人車分流，現在劃了近200個地面停車位，怎麼實現人車分流？這麼多車輛來來往往，老人和小孩還能在小區散步嗎？”業主說。
1號樓前還堆積了很多建材。對此，業主代表稱存在安全隱患。
1號樓後的多個配電箱
8棟小高層幾乎每棟樓都設置了分電箱，距離樓面二三米。在1號樓後不遠處，設置了十幾個配電箱，其中一個管道井還沒有上蓋，很多線纜裸露在外。2號樓東南位置的空地上建了一個三層的鋼結構樓梯，可以直接上到一至三層，據說是給位於一至三層公共用房配置的室外樓梯。
業主們表示，建在樓前的分電箱和鋼結構樓梯，之前的沙盤圖和總平面圖中都沒有。
一位業主當場撥打銅山區教育局基教科電話，詢問寶龍觀邸轄區小學校的問題，對方答覆說暫時還沒有劃分學區。業主出示了當初和置業顧問的微信聊天記錄，顯示置業顧問告訴業主該小區的轄區學校是南師大附小。
現場的幾位業主代表提出了以下六個方面的訴求：
1、取消地面停車位，小區人車分流；
2、恢復綠化中的六大景觀；
3、拆除分電箱，整改配電箱；
4、拆除鋼結構樓梯；5、協調學區房；
6、支付違約金。
在小區北門外，記者和業主見到了該項目營銷總監時先生。時先生稱，小區通過了驗收，至於業主提出的上述問題，他不願意多說，稱等待主管部門的處理結果。
2017年6月23日，都市晨報曾以《樣板房違規改造誤導看房人》為題，對寶龍觀邸樣板房別墅違規改造進行過報道。
徐州市自然資源和規劃局銅山分局：
將調查核實是否更改原先設計
針對寶龍觀邸小高層業主反映的問題，徐州市自然資源和規劃局銅山分局監察大隊負責人表示，針對寶龍觀邸二期業主的反映，他們將予以調查核實，看該項目後期是否對原先的設計規劃進行了變更。如果沒有變更，那麼就應該按照原先公佈的設計規劃圖建設，如果擅自改變原先規劃設計，核實有關情況後將依法查處。
律師說法：
沒有按照約定履行義務，存在違約行為
就此事，江蘇帝伊律師事務所張玉龍主任表示，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
故開發公司關於學區房、容積率0.6、綠化率40%、人車分流、六大景觀等的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。
根據《江蘇省消費者權益保護條例》：經營者以廣告、產品說明、實物樣品或者通知、聲明、店堂告示等公示方式，對商品或者服務的質量、計量、價格、售後服務、民事責任等向消費者作出許諾的，其提供的商品或者服務應當與許諾相一致。消費者受上述許諾引導而購買商品或者接受服務的，該許諾應當作為約定的內容。經營者的工作人員履行職務的行為，視為經營者的行為。
張主任說，根據《合同法》規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。現在寶龍觀邸的開發商沒有按照約定履行自己的義務，存在違約行為，購房人可以要求開發商承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
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