縱觀近兩年的瀋陽土地市場，中小地塊成為成交主流。據統計，2019年1-10月，瀋陽土地市場通過拍賣、掛牌等方式成交居住、商業等用地101宗（含沈撫新區，工業、倉儲等用地未加入統計），土地面積超過10萬平米的地塊僅21宗。出讓地塊趨小的態勢，在老城區表現得更加明顯，尤其是皇姑區。
▲皇姑區“迷你”樓盤示意圖
近年來，皇姑一環湧現出多個迷你樓盤，如世紀學府（3棟樓）、富禹依雲書院（2棟樓）、方林家園（2棟樓）、紫金名門（1棟樓）、雲澤經典（2棟樓）、尚品精舍（2棟樓）、鑽石公館（1棟樓）等等，進入樓盤“小時代”。
迷你地塊當道
樓盤“小時代”將延續
2018年，皇姑一環內通過拍賣成交3宗地塊。2018年4月25日，瀋陽潤匯房地產開發有限公司以6110元/建築平方米的價格競得怒江街西地塊（潤公寓 土地面積2555.72平米）；10月10日，方林以6900元/建築平方米的價格摘得世紀聯華地塊（方林徽府 土地面積8692.01平米）；11月13日，瀋陽萬嘉房地產開發有限公司以4310元/建築平方米的價格拍得塔灣街東地塊（鑽石學府 土地面積8612.25平米）。
▲方林徽府項目
▲潤公寓項目
▲鑽石學府項目
2019年至今，皇姑一環內通過拍賣成交1宗地塊。5月22日，瀋陽聖濟房地產開發有限公司以7630元/建築平方米的價格拍得岐山路南地塊（土地面積5024.7平）。
▲聖濟岐山路南地塊
從統計來看，近兩年，皇姑一環內成交地塊面積均在萬平以下。未來，皇姑一環內即將上市和正在動遷的地塊又是什麼情況？
2019年10月18日，瀋陽市自然資源局發佈《皇姑區麒麟酒店北地塊及菸廠宿舍地塊用地性質調整批前公示》。皇姑區人民政府根據該地區發展需要，申請將麒麟酒店北地塊及菸廠宿舍地塊用地性質由商業用地調整為商住混合用地。
麒麟酒店北地塊東至湘江街，西至黃河大街，南至崑山中路，北至廬山路，用地面積約0.42公頃。菸廠宿舍地塊東至湘江街，西至黃河大街，南至地塊界線，北至寧山中路，用地面積約0.79公頃。
▲菸廠宿舍地塊實拍圖
據悉，菸廠宿舍地塊原定於5月22日拍賣，但最終流拍。如今用地性質調整，筆者預測地塊不久將再次上市。此外，皇姑一環內多個迷你地塊徵收中。
▲渭河街東地塊實拍圖
徵收區域安全提示板顯示，宗地名稱為渭河街東地塊，四至範圍：東至用地界線，西至用地界線，南至崑山西路，北至用地界線。據筆者實探發現，地塊位於崑山西路與渭河東街交匯處，四周豎起圍擋，但未公示具體面積，地塊較小，筆者估計在數千平。
▲120中學北地塊實拍圖
徵收區域安全提示板顯示，宗地名稱為120中學北地塊，四至範圍：東至用地界線，西至金沙江街，南至用地界線，北至崇山中路。筆者現場看到，120中學北地塊體量也較小。
未來，皇姑一環內土地供應仍將以小地塊為主，樓盤“小時代”將延續。
主打小戶型
改善型需求外溢
皇姑一環近年來湧現的樓盤除地塊普遍較小以外，還有一個共同的特點：主打小戶型。
老項目方面，資料顯示，世紀學府項目戶型區間約36-86平米，富禹依雲書院戶型區間約46-103平米，方林家園戶型區間約86-104平米；紫金名門戶型區間約31-53平米；尚品精舍戶型區間約38-70平米，鑽石公館loft公寓主力戶型約45平米。
新項目方面，方林徽府高層住宅為精裝修，戶型建築面積86、107、117、138平米，均價20000-21000元/平米；潤公寓產品為LOFT公寓和寫字間。LOFT公寓為精裝修，戶型建築面積33-47平米，預計均價15000元/平米；寫字間為清水房，戶型建築面積33-67平米，預計均價14000元/平米；鑽石學府項目圍擋上寫有“珠江五校 虹橋中學雙總校為鄰 精品複式 小戶型”的字樣；而聖濟岐山路南地塊，據傳將主打小戶型。
近年來，瀋陽改善型住宅產品在樓市整體成交中所佔的市場份額大幅度提升，樓市進入改善時代。改善房“改”的是什麼？戶型和樓盤品質是必不可少的。小地塊難以打造大型景觀及配套，對樓盤品質有一定影響；而小戶型，顯然是與改善置業背道而馳的。
目前，皇姑一環大體量高品質樓盤較少，改善型需求或將持續外溢。
學區
成皇姑老城區樓市制勝法寶
皇姑，作為瀋陽的教育強區，名校雲集，如岐山一校、珠江五校、43中學、虹橋中學等，且這些學校主校基本位於皇姑一環內。學區，自然成為皇姑一環樓盤的最大“賣點”。
皇姑一環已交付的迷你樓盤大部分為學區房，新項目又如何？
據置業顧問介紹，方林徽府項目學區為珠江五校和虹橋中學；筆者諮詢鑽石學府一位內部人士，對方表示該項目未來學區為珠江五校和虹橋中學；而聖濟岐山路南地塊距離岐山一校惟美校區僅200餘米。
學區，已成為皇姑一環迷你樓盤的制勝法寶。綜上所述，小地塊+小戶型+學區，仍將是皇姑老城區的開發趨勢。
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