“
問：如果你有500萬的買房預算，會考慮買學區房麼？
答案一：哥們，你瘋了吧？500萬還能在北京想學區？
答案二：連個市區老破小都買不了吧，還想著學區？
答案三：我換房才能湊夠這麼多錢，然後降低生活品質，去賭學區，我可能不會考慮。
答案四：考慮啊！你幫我買到，我請你吃大餐。
”
以上，是我跟幾個為人父母的朋友間對話以及他們給出的答案。
自從當了爸爸之後，以前學區房這個只存在於網友”需求“的詞，出現在我的生活中，我自己沒那麼多的預算，去買西城、海淀好的學區，難道真的就沒有能買得起的學區房麼？我不太甘心，所以打算在孩子上學前，踏遍北京學區房。
剛需置業，我們能買哪？
總價500萬買到的是什麼樣的學區？
首先，500萬左右的預算，在城六區尤其是教育資源較好的西城海淀是可以買房的，但是買到的小區及劃片的學校就需要具體分析了，在這我們給大家舉幾個有代表性的例子，其實大部分家長正在做以下三類選擇。
1.首選海淀西城學籍，有幾率考入好中學
①海淀：龍翔路小區
500萬上下可以買到50多平左右的小2居，從房源來看，92年左右的塔樓，中樓層，雙臥朝南，有個10平米左右的小廳，基本夠住，但從上學角度看，劃片小學大部分是普小，像北醫附小（二類一流），民族小學；片區內中學有北航附中（區重點）、北醫附中、中關村中學分校（原學院路中學）、陶行知中學；直升：無。
優點：地段好，總價低，配套齊全，戶型朝向好，夠住，海淀學籍。
缺點：樓齡老，開放小區，沒物業，孩子沒有活動空間，小區環境較差。
在海淀學區相對較弱的片區，例如牡丹園，北太平莊板塊，500萬左右的預算可以買到90年代左右的板塔小區，有一定幾率劃片到北醫附小這樣的二類一流小學，中學需要考，根據考學成績來看能不能上北航附中這樣的區重點初中。
② 西城虎坊路小區
在陶然亭板塊500萬可以買到50多平的小2居，基本上都是不帶電梯且樓齡很老的板樓小區，樓層大都是頂層。小學的話劃片是太平街小學，福州館小學；對口初中：北京市第八中學分校，魯迅中學，二龍路中學，北京師範大學附屬中學分校，北京市第一六一中學，北京市第四十四中學，北京市第三十五中學，北京市第三十一中學，直升:無。
優點：二環地段，西城學籍，價格低。
缺點：房齡極老，無物業，沒電梯，頂層房源。
陶然亭為西城相對較弱的學區板塊，因此500萬同樣能買到一些小戶型房源，和海淀相比，這裡的小區樓齡更老一些，而且多為頂層無電梯的老樓，對應小學都是普小，中學的話以普通中學為主，片區域內有161這樣的市重點中學，也有35中這種區重點。
同類型區域可參考：西城廣渠路
2.城六區除西城海淀外學籍，房齡新，有品質
朝陽天居園
在朝陽北苑媒體村板塊510-550萬可以買到七八十平的南向兩居，房齡都在2008年前後，小區人車分流，環境較好。小學：朝陽外國語學校北苑分校；初中：北京市力邁外國語學校（公辦班），均為普通中小學。
優點：朝陽學籍，房齡新，小區管理好，環境好，夠住。
缺點：學校一般，塔樓多，戶型南北朝向的少。
北苑媒體村板塊小區整體環境較好，和西城海淀相比，這裡的教育資源有所欠缺，但是配套完善，且臨地鐵，同樣價格在這裡可以買一個七八十平的兩居，居住舒適。
同類型區域可參考：星河灣，常營，甘露園等。
3.城六區外其他優質學區板塊
昌平融澤嘉園
在回龍觀融澤板塊500萬內可以買到80-98平的2居，該小區全部為西城安置房，上市交易後屬於二類經適房，2013年左右的小區，片區內小學為育翔小學回龍觀分校，中學為161中學回龍觀分校。
優點：戶型大，小區環境好，人車分流，片區內幼兒園小學中學集中，帶孩子方便。
缺點：公攤大，還有剛拿房本的房源稅高。
相比前面提到的小區，同樣的價格回龍觀龍澤板塊可以買到更大的戶型，且南北向和南向房源充足，目前片區內的學校可以滿足區域內所有業主的上學需求，育翔小學回龍觀校區和161中學回龍觀分校均為就近入學，其中，育翔小學回龍觀校區是唯一分校。
同類型區域可參考：：房山、大興、順義、通州各種名校分校。
綜上所述，對於咱剛需購房人而言，四五百萬的預算，想在城六區買房上學，能不能買，能，但確實需要犧牲掉居住品質，且不能選到一個很好的學區。所以對於上述的前兩種選擇，我們無需多言，首選東西海學籍，地段合適，房子夠住，買就沒毛病。今天主要想跟大家說說第三種選擇，很多家長糾結昌平，大興，房山，順義的房子能不能買，我覺得您要是追求小區品質和物業水平，圖老人帶娃方便安全，選擇一個近郊有名校入駐的區域也是可以的， 上週我去了趟昌平回龍觀融澤板塊，給大家分享一下這次跑盤所瞭解到的一手信息。
為什麼選擇回龍觀融澤板塊
選擇在這裡買房無非這麼幾個原因：
1. 預算有限夠不上市區學區
2. 買一個夠住的房子
3. 幼兒園，小學，中學都集中在小區附近，老人帶孩子方便
4. 對這邊未來教育資源的期許
5. 生活和交通配套便捷
6. 小區內部有孩子活動的空間，安全有保障
所以根據地段，交通，戶型，名校入駐，等各方面因素我決定去融澤板塊看看。
回龍觀融澤板塊介紹
2010年，回龍觀撥出一塊土地，用於建設西城區舊城保護定向安置房項目，也就是現在的融澤嘉園小區，加上西側的商品房小區萬科金域華府，共同構成了融澤商圈板塊。
交通
從交通來看，G6,G7高速都在邊上，正在修建的京張高鐵和高速都在施工，預計今年年底投入使用，還有通往中關村的自行車快速路，路網建設還是非常成熟的，地鐵昌平線，13號線西二旗和龍澤站分別在板塊的東西兩側，小區門口也都有到地鐵站和商業的公交，交通還算方便，但是早晚高峰G6，G7高速及輔路確實比較堵，尤其是早上出了清河收費站，開車通行較為緩慢。
快速公交
生活配套
從配套來看，14年來這邊的時候還略顯荒涼，生活配套基本要靠小區底商，要去大型的商超還得坐車到北郊農場附近的華聯及永輝超市，而現在金域國際的商業及新開的永輝超市基本可以滿足這邊居民的日常所需。
金域國際商業
板塊內商業配套
醫療
看病就醫的話，在161中學西邊新建了北京人民醫院北院區，預計2019年5月投入使用，經過那邊可以看到，醫院基本已經蓋好，除了醫院，這裡還有規劃中的養老院。
教育資源
1.幼兒園
幼兒園這邊有三所，分別是棉花衚衕幼兒園，首都師範大學附屬回龍觀幼兒園和北京六幼回龍觀幼兒園。其中需要注意的是棉花衚衕幼兒園相對來說比較難上，只接收昌平戶口的適齡兒童，而且需要提前一年報名，我們瞭解的情況是去年招了6個班，200多人，是公立幼兒園，學費1000多，其他兩所幼兒園相對來說比較容易進。
2.小學
育翔小學回龍觀分校
區域內有且僅有一所小學就是育翔小學回龍觀分校，目前已經開學3年，每年招8個班，一個班40個學生，一屆差不多300多人，聽周邊居民說該學校執行校長為原來育翔小學本部校長，目前該學校優先西城回遷戶入學，但據我們瞭解片區內基本都能上，最好是直系家屬片區有房有戶。
育翔小學回龍觀分校
學校足球場
2017年招生簡章
北京161中學回龍觀學校
片區內目前也只有這一所中學，如果在育翔小學回龍觀分校就讀可以直升該學校初中部， 去年剛開始招生，初一年級共設6個班，每班35人，共200多個學生，全部為就近入學，
值得一提的是該校初一初二學生統考成績位居昌平37所公辦學校中的第一位。
北京161中學回龍觀學校
招生簡章
北京161中學回龍觀學校初一初二考試成績
片區及熱們二手房小區介紹
再來看看片區內二手房的情況。
和京藏高速東側的回龍觀城區購房板塊4.5-6萬/平的房價相比，回龍觀融澤板塊的單價在5萬-7萬之間，離市區更近，人口密度較高速東邊的居住區略低，以及學校因素導致了融澤板塊的房價高於回龍觀城區。
從小區熱度來看，融澤嘉園為昌平近30天成交套數第一的小區，從成交來看，就能說明一些問題了，作為二類經適房小區，論品質，肯定比不過同區域內的金域華府，論價格，又沒被版塊內的領秀慧谷，紫金新幹線，公園悅府這樣的回龍觀“神盤”落開明顯的差距，所以我認為學校的入駐是促使其成交量不錯的一個主因。
該片區內有兩個熱門小區，一個是融澤嘉園，另一個就是萬科金域華府。
1.融澤嘉園
融澤嘉園，項目佔地約50公頃，建成房源套數10762套，可以說是規模比較大的社區了，小區位於龍澤西二旗之間，距離地鐵的直線距離為1.5公里，稍微有些尷尬，不過跑盤過程中發現路上到處都是共享單車，和區域地鐵專線，坐地鐵還比較方便。
聽周邊中介介紹，項目部分兩限房賣不了，剩下大部分房源可以賣，一期1,2,6號院都可以賣，西二號、西六號、八號、十二號、東六號院部分可以買賣，三居都可以，兩居也要看有無房本 ，
要特別注意的是小區旁邊挨著回龍觀新村小區，屬於村鎮集資建房，一棟樓一個房本，這種房子不建議買，不用再說明白您也應該懂了吧。從價格來看，小區二手房價格5萬出頭 ，80多平2居460-470萬參考價，90多平兩居490萬左右參考價，因為這邊房子原值低，所以買這邊一般首付三四百萬，貸個100多萬，如果只是佔坑的話，有63平一居總價約為350萬。
從物業管理來看，六號院據中介介紹是物業管理最好的，我們進大門的時候需要刷門禁才能進入，而且是兩重門禁，小區用的長城物業，屬於老牌公司了，物業費2.3，24小時保安巡邏，環境也很不錯，小區裡安了公共充電樁，車位1:1.2，地下車位為主。
小區環境
車庫出口
這邊大都是高層，18到30多層的都有，2梯2戶，2梯3戶，4梯6戶，2米7層高，大部分戶型比較方正，關注比較高的是87，93,98平的兩居，93平通透2居，室內70平， 75%得房，報價510萬，上一次同戶型成交515萬， 87平有毛坯房源， 剛下房本3,4月，總價450萬，滿2年，多8萬多的稅，但一般賣家把錢都折在房價裡。
93平通透2居臥室
93平通透2居客廳
從上學來看的話，多校劃片的話對該區域影響有限，因為劃片就一所小學，其他學校要麼在高速東側，要麼相距較遠，本著就近上學的原則，不太可能劃片到其他區域，另外這裡很多西城人不在這住，孩子去西城上學，所以這邊上學的孩子大都為買房的業主。
2.萬科金域華府
金域華府小區分為三期，房齡分別為2012、2014和2015年，小區由兩限房和商品房組成，共23棟樓，近4000戶居民，萬科的物業，管理要嚴格很多，但物業費3塊的價格，其實和現在的品質小區相比，並不是很貴，小區中間帶花園，也設置了兒童遊樂場和各種運動器械，還帶一個池塘，小區也是24小時保安巡邏，還會有工人定時保潔，小區同樣也是兩居比較受歡迎，整體價格在6萬2到7萬1之間，兩限房89平的兩居報價在510-520萬，商品房80多兩居報價550-560萬 ，當時賣新房的時候贈送了精裝，交房時還贈送了新風系統，又是商品房小區，所以價格要比融澤嘉園貴一些。
金域華府實景圖
金域華府車行大門實景圖
看了融澤嘉園的房子後，我有一些感想和大家分享：
第一，居住環境的舒適度要比市區的老破小強很多，戶型也比較方正，幼兒園學校也相對集中，如果您想在近郊區域選擇一個教育資源有潛力的二手房小區，對於上有老下有小的家庭是不錯的選擇， 金域華府就更不用多說了，價格擺在那。
第二，這裡的房子是否是“學區”，對此我也是存疑的，把這稱為“小德勝”，除了這裡有兩所西城學校分校和西城安置房建在此地，更多的是對融澤板塊未來教育水平的期許，我很期待這裡成為昌平拔尖的學校，因為我覺得這才是重點學校分校存在的意義，目前這裡的小學還是中學都還沒有經歷升學的考驗，但育翔只有此處一家分校，執行校長是育翔小學本部的前校長，161中學在五環外區域也只有這一家分校，和分散在各個區域的其他名校分校相比，我認為師資力量和教育會對自己的招牌負責。
另外，如果您選擇近郊的學區房，一定要核實該校區的資質和往屆學生的考試成績，軟硬件水平都瞭解後再做選擇，學區房對口的中學比小學更重要，像今天介紹的161中學回龍觀學校截止到今年還沒有參加過中考，但是向前文說的初一初二現有的學生參加統考的成績位於昌平區域內37所公辦中學的第一位，一旦中考成績優異，那這個區域的房子，成交量會在現在的基礎上大幅度提升，而且隨著安置房房本陸續下來，“滿二”的房子越來越多，也會對成交有所促進，明年中考結束時候，我們佳爺房談團隊也會跟進161中學回龍觀學校的考試結果。
最後，也希望各位粉絲可以買到適合自己的房子，500萬置業“學區房”，最重要的還是明確自己的需求，如果您覺得小編的文章足夠用心，也多幫哥們轉轉。
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