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這幾天，想必大家被上海一樓盤大量“公司名義”購房的消息刷屏了。
上海東方公證處4月10日公佈豪宅項目翠湖天地購房者認籌名單，房源118套，共385組認籌，其中持大陸身份證的125組，非大陸的個人客戶
46組，公司客戶有214組。也就是說，大陸購房者32.5%，非大陸的佔11.9%，而公司客戶佔比約55.6%，達到了總人數的一半還要多。
甚至有不少人通過公示信息內推測出有梁朝偉、鍾漢良、陳思誠等明星也在購房名單之中，一時傳為笑談。（部分人確實是“H”打頭的香港身份證）
翠湖天地房源認籌搖號公示名單（部分）
上海市中心豪宅公示搖號名單引業內外瘋傳，繼而發酵引起波瀾，如何理解背後的邏輯？是否存在一些“誤讀”呢？
誤區一
認籌≠購買
很多人或許覺得，認籌名單的公佈就是最後購買人的名單，實際並非如此。
就是說，現在認籌了，並且排進了搖號隊伍的序列，到時開盤公證搖號選房時，如果臨時不買了，也是可以的。
為什麼搖號搖到了也可以不買呢？
房子位置太差了，戶型太大了超預算，棄號不選，全額退籌。
前面的人把房子都買完了，無房可選，棄號不選，全額退籌。
說不清啥原因，臨時放棄了，棄號不選，全額退籌。
這就製造了一種可能
個人家庭，可以多找幾個成員，多幾個認籌名額，搖號搖到的幾率要大。
被限購的，可以多找幾個公司，多幾個認籌名單，搖號搖到的幾率翻倍。
所以，你就不難理解，總價3500W朝上，認籌金500W一個的高端住宅， 118套房源，有385組認籌，而且其中有214組公司客戶。
一般，市中心的住宅，是有人以公司名義購買，但是比例很少，一個樓盤不會超過10組。
* 靜安府 4月4日開盤
主力價位800-1000W/套
外籍10組，公司5組，佔比5%
* 仁恆西郊 4月4日開盤
主力價位900-1400W/套
外籍14組，公司6組，佔比12%
但是，現在，在公證+搖號的新環境下，為了佔名額，搏概率，就出現了200多個“公司名義購買”的情況。
也就是說，
有可能有10家公司都認籌搖號了，但最後只買一套房。據說，一些有錢人動用自己名下十幾家公司參與認籌搖號……
誤區二
公司購買≠投資
讓人譁然的，可能大家覺得，有錢人用公司名義買，是為了投資，這樣把真正有自住需求的人給擠出去了，不公平……
其實，並不是這樣。
正是因為要給自己買一套好房子自住，所以不惜動用自己名下十家二十家公司，確保買到一套房子。
因為，以公司名義購房，如果不是自用，代價是巨大的，這個後面分析。
我們知道，香港瑞安打造的新天地板塊，是上海市中心豪宅板塊的代表，這裡也是上海歷史文脈、城市精華所在……
這裡石庫門商業、精奢酒店、企業辦公、高檔住宅已經形成規模，自成天地體系……自然匯聚了這座城市最頂尖的一部分精英人群……
但是，在限購限貸背景下，人們更加珍惜當下的購房機會，所以，很多人買房，就是為了一步到位，自住需求考慮 ~
從最早一期嘉苑（2002），到二期御苑（2006），到三期嘉苑（2008），再到如今四期雋薈（2018），翠湖天地的住宅，經歷了長達16年的開發週期。
很多前期，比如10年、15年前開發的戶型和裝修，已經滿足不了當下消費升級大時代的需求了……
對比一下就知道了：
2006年 御苑
1房2廳 92平米
總價1480W 單價16.1W
2房2廳 191平米
總價2998W 單價15.7W
2008年 嘉苑
2房2廳 131平米
總價2150W 單價16.4W
2房2廳 155平米
總價2300W 單價14.8W
（低樓層）
之前開發的房齡老就不說了，92平米做了1房，155平米做了2房……顯然，這種產品已經滿足不了現在二胎時代的升級需求了。
我們再來看看這次4期雋薈的產品和價位：
2018年 雋薈
主力戶型297平米3房大平層
390平米5房大平層
均價12.8-15W/平米，總價3000W起
室內可根據客戶需求設計
翠湖天地雋薈 一房一價表
如此對比下來，你就知道了，300平米買3房，400平米買5房，是不是比之前的戶型更加實用，性價比更高。
價格呢，現在的價位大家都懂的，內環內市中心普遍都10-15W了，就是翠湖同社區的二手房，一期、二期的也都要均價15W了……
翠湖天地小區的泳池和宴會廳
所以，對於講究身份、居住品質的上海精英人群來說，當下換房或者買房自住是務實之舉。
況且，翠湖天地的房子每一期的套數屈指可數，這次是118套大平層，記得當年嘉苑第二批開盤，只有18套~
翠湖天地，身份與品位的象徵，買一套少一套，堪比稀缺的藏品……
據說，很多人買，就是為了確保能買到那套樓王位置的大戶型5房……
發動名下公司去搶房，也不足為奇了。
誤區三
公司購買≠賺錢
用公司買房，除了自住，其實很不划算。
首先，公司買房，一般要求全款，在一週或一個月內一次性付清。
這個，前期投入太大了。
第二，公司買房，契稅不享受優惠 。一般個人的契稅是在1-1.5%，但是公司，一律3%。
第三，公司買房，持有環節成本高。公司名下房產，每年需繳納房產稅。
具體稅額=每年房產原值×70%×1.2%
以一套1000萬房子為例
每年房產稅=1000W×70%×1.2%=8.4 萬
第四，公司買房，賣出時要交很多稅，交易稅費驚人。
個人房產交易中，
滿2年的普通住宅，免收營業稅；
滿5年唯一，免收個人所得稅。
而公司房產賣給個人，不享受任何稅費優惠，必須要交：
① 增值稅及附加。
（不含稅收入－不含稅購置原價）×5.6%
② 土地增值稅。
（轉讓收入－扣除項目金額）×四級超率累進稅率徵收；
或由稅務機關按銷售價格的5%的核定徵收；
③ 印花稅。按銷售價格×0.05%徵收。
④ 企業所得稅。轉賣公司名下房產，還要繳納企業所得稅。
轉讓所得收益×25%
整體而言，個人買房和公司買房，在購入-持有-賣出各個環節都存在很大不同，而且公司名下房產很難過戶到個人名下，而且要多交至少30% 的稅費（不避稅情況下）。
這樣算下來，以公司名義購房，對於絕大多數人來說，是不划算的。
以一套原價500萬，售價1000萬的房子為例，
賣出時，需要交的稅費＝
500×5.6%+1000×5%+
1000×0.05%+500×25%
＝203.5萬！
一套1000萬的房子，賣出時要交稅203.5萬，成本太高了！
所以，公司名義買房≠賺錢
普通人以公司名義買房繞開限購，沒這麼簡單！
上海豪宅，愛你在心口難開~
後記
這次上海豪宅盤有超一半共214家公司參與認籌搖號的現象，在上海樓市發展史上都很少見，或許也是調控重壓下的暫時、個別現象，對於這次“異象”，業內專家如何看待？
嚴躍進易居研究院 智庫中心研究總監
▌有損市場公平性高端客群特質所致
嚴格來說，公司名義買房有損市場公平性，需要一定程度上的管制。目前上海房源供應不足，購房者資金方面本身壓力就大，在上海豪宅項目目前存在被限價的情況下，有公司參與買房，普通購房者就很難搶到；
事實上，也正是高端客群的特殊性質決定了其不得不以這樣的方式來購房，最終導致了豪宅存在較高比例“公司購房”的尷尬局面；
▌建議適當收緊公司購房
此前有部分城市已經提出了“公司購房”限售的概念，即不允許隨便買賣，但實際上管控效果一般，“公司購房”確實是當前限購政策中的一個漏洞，本次出現那麼高比例的“公司購房”現象確實較為誇張，
建議適當收緊或者短期內取消此類公司購房，以保障剛需和改善型購房者的購房需求釋放。盧文曦上海中原地產市場分析師
▌“公司購房”是限購政策的技術漏洞
“公司購房”是規避限購的一種方法，也是當前限購政策的一項技術漏洞，隨著本次事件發酵，不排除管理層日後在技術層面上進行調整；
▌“公司購房”為何集中在豪宅市場？
核心地段的豪宅具備很強的資產抗跌屬性，即便遇到政策調控也僅是縮量而不是調整價格；項目本次開盤價格在近3年內沒有漲幅，未來具備較高的價格成長空間 ；
至於“公司購房”是否會逐漸普及，則具體要視項目而定，由於這種方式需要一次性付全款，有些上漲預期不高的項目就不太具備此種操作的意義。
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