熊貓貝貝專欄內容：地產話題第二十一期

今日專欄：一文為您解釋清楚“學區房”和“學位房”。一字之差，天差地別！

導讀：

有這麼一句話：

一個人成熟始於成為父母那一刻，因為成為父母就意味著生命的延續和孩子未來的期盼，共同構築了一個人完整的一生。

在中國，教育是實現階層突破最有效最直接，也是每個家庭最實際的途徑。

教育的重要性，不言而喻。

“贏在起跑線”，“名校是走向人生巔峰的奠基石”……這樣的理念和詞語，屏幕前的各位父母一定不會陌生。

結合中國的實際入學政策和學校發展情況，在每個城市，都有強手的“重點學校”，“優質學校”和“品牌學校”，而孩子的入學問題，在每年都是牽動無數家長關注的重要話題。

那如何提前為孩子選定一個理想的小學，往往最直接有效的辦法，就是購買學校附近的房子，已經成為大部分80後，90後家長的共同的認知。

現在大部分家長身份的購房者在選購房子時，都傾向於能夠讓孩子就近入讀名校的房子，這是為了能夠給自己的孩子一個更好的未來，在這個選房的過程，肯定要接觸到學區房和學位房的概念。那麼學區房和學位房有什麼不同，以及學區房和學位房哪個更好，各位購房者和父母群體是否充分了解呢?

學位房，學區房僅一字之差，但可能導致孩子入學接受教育的結果截然不同。

教育附加屬性的樓盤一直是房地產中備受關注的搶手產品，有不少開發商更是因為引進名校，進而一舉實現項目亮點和營銷突圍。

特別一些開發商為了增加項目附加值更是在引進名校資源上下了大手筆，通過幫助家長解決子女的讀書問題給樓盤產品增加利潤，各種“樓盤+名校學位”的宣傳包裝，吸引了足夠的關注。

孩子的教育永遠是一個家庭和做父母心裡的頭等大事。在任何城市，“幼升小上名校”是永遠不會過時的話題。每年一旦到了秋季入學的時刻，本應隨著學位申請的塵埃落定而日趨清淡的學位房置業需求卻依舊火熱。據調查各大城市重點學校學位房供應仍然緊張，有家長甚至提前幾年幫孩子買學位房。

本文從專業房地產經驗，結合各位對孩子入學的需求出發，為各位父母解讀“學區房”和“學位房”的區別。（為了詳細解釋，內容較多，較完整，感謝您的耐心閱讀和分享。）

看到的朋友可以收藏或轉發給需要的朋友，到了選房買房的關鍵時刻，能幫助你順利選到合適的房子，規避陷阱和風險。

希望通過本文給每一個正在選房和買房路上的朋友們，一些參考和幫助。

現在教育已經和房地產深度捆綁。

溫馨提示：

-本文不含任何廣告和引導，請放心閱讀，如有幫助，歡迎收藏。

-置業投資數額巨大，切勿聽信一面之詞，謹慎冷靜，理性置業。

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定義及注意事項：

一、學區房

1、什麼是學區房？

學區房是由教育部門根據每年片區入學生源劃分出來的一個範圍，如果業主遷入“學區房”，那麼他們的子女可以根據規定入讀戶口所在地分配的學校，在這個範圍裡學生可以通過享受義務教育免試就近入學，這種範圍內的物業房產叫做學區房。

學區房重點在“區”。學區定義如下：

一個學區通常包括一到若干所公立學校，小的學區可能只設有一所小學，大的學區可能設有幾所小學或中學，設有多所學校的學區，為方便學童就近入學。學生以鄰近區域就近入學為原則。

學區房是因為就近入學衍生出來的，所以學區房是需要戶口才能上學的。根據相關法律規定，適齡兒童、少年免試入學。地方各級人民政府應當保障適齡兒童、少年在戶籍所在地學校就近入學。父母或者其他法定監護人在非戶籍所在地工作或者居住的適齡兒童、少年，在其父母或者其他法定監護人工作或者居住地接受義務教育的，當地人民政府應當為其提供平等接受義務教育的條件。具體辦法由省、自治區、直轄市規定。縣級人民政府教育行政部門對本行政區域內的軍人子女接受義務教育予以保障。

往往好的學校會需要搖號，排隊，優選甚至入學考試，面試等等方式進行生源篩選。

甚至滋生教育腐敗問題：走後門，送紅包，找關係，已經不是什麼秘密了。給不少家庭增加負擔。

有學區房只是在這個學區能上學的資格入門，要去好學校，要面對各種競爭和挑戰。

2、學區房的注意事項？

要注意購房入學的時間限制，許多學校並不是剛一落戶就能入學，還會有一些附加條件。例如很多學校規定孩子落戶學區房三年後才能入學，否則要交贊助費，或者六年一循環，該房屋地址六年內沒有孩子上學的記錄才行。（各區域不一樣，需要自己核實）

政策規定：同一住房地址自用於登記入學之年起，六年內將提供有限學位，意思就是說一套房產在6年內，只能有1個直系子女就近在學區內入學，二胎除外。

所以買學區房的家長，如果想讓孩子用這個房產入學，對於已經實施六年一學位政策的城區，需要及時確認六年內有沒有孩子用這個房產已經入學。

各地生源和教育機構情況不一樣，各地政策也不一樣。

如果區域內生源超過教育資源的承受範圍，就會有一些調整，那麼很有可能就不能按時入學了。

出現了這樣的情況，就需要根據當地生源調整規則，更換入學學校，最糟糕的情況就是：

離家很近的學區生源招滿了，學區內也沒有合適的小學了，只能跨學區寄讀，借讀。費用是小事，每天孩子的上下學交通安全就是很麻煩的事情。

買二手學區房的人更需要注意，尤其是戶口遷移的問題。購買的二手學區房，如果原產權人戶口未遷出或未做更改，那麼購房者很難實現戶口遷入，這樣很有可能會影響孩子入學。（有些城市原業主戶口在裡面也可以遷入，因此具體情況可諮詢當地戶籍科）

所以，在購買學區房之前，最好去房源所在地派出所詢問一下房子的戶口情況（核查房屋戶籍情況，所屬片區派出所都可以查詢），防患於未然。此外，在買房簽訂購房合同時，要在合同中明確約定不能落戶及房屋學區名額未佔用賣方需承擔的違約責任，賠償金額可根據總房款的比例來計算，甚至可以約定如果不能落戶可以退房。

特別是二手房交易，很多人會忽視這個學區資格，等到招生開始去報名才發現沒有入學資格，等追加辦理完大概需要週期不會低於3-6個月區間（還是沒什麼波折的前提，萬一原業主耍賴呢？不配合呢？），孩子上學能等嗎？

二、學位房

1、什麼是學位房？

學位房就是說，業主買房後會同步獲得開發商承諾學校的“學位”，業主的子女在入讀指定的學校不需要參加考試、電腦派位等入學生源篩選過程，不過學位房的名額有限，不能保證入讀率100%。另外，一些樓盤可能只在名校的招生範圍內，但卻把自己包裝成“學位房”。

學位房指的是孩子在小學及小學升初中時為了得到該地段相對應學校的學位而在該學校所規劃的學區房內購買房產，以使得孩子得到該學校的學位。

值得注意的是，買了學位房不一定能得到該校的學位，還要看查明所購買的房子是否學位已經被佔用，如果被佔用，那麼即使你購得了房子卻依然沒有不能得到這個學校的學位，因此，家長們在給孩子購買學位房時，一定要記得查清楚該房子的學位使用情況和原戶主是否已經將戶口遷出等。購買學位房大多是家長們的無奈之舉，很多家庭已經有了房子，但為了給孩子上更好的學校，得到更好的教育資源而不得已購買學位房。很多家庭都是購買了學位房而並不入住，還是住在自己原有的房子內。因此，在大城市中出售學位房成為很大的經濟鏈。

學位房因為能保障一定有幼升小的“小學學位”，帶來的附加值遠遠大於房屋本身的價值，特別是在發達的一線城市北廣上深，帶有固定學校學位指標的房子，可以升值到普通住房的2-3倍。

學位房重點在於“位”，一般就是開發商和某名校有聯建關係或者合作關係，購房者買這個房子就帶一個上學的指標。

2、學位房的注意事項？

開發商在銷售樓盤時，會有先到先得的情況。

部分學位是有年限限制的。

購買二手房的家庭，一定要注意，如果學位已經被使用，那麼孩子上學就沒有學位了。

購買學位房時，不是所有購買贈送學位項目的房源都會得到學位，

重要提示：樓盤開發首先是追求開發成本的回收，往往是先規劃建設可銷售的住宅，商鋪產品，而教育配套作為純投入配套設施，一般都是開發商回收了成本，甚至盈利以後才會考慮的事情，如果要考慮買配套學位的房子，先要看學校蓋好了沒有，目前全國因為開發商項目配套學校拖延施工導致業主孩子無法入讀的維權案例多不勝數。各位爸爸媽媽們要警惕了！

學區房和學位房的區別是什麼？

重要區別，建議保存

重要區別，建議保存

一、規定不同：

學位房一般就是和指定學校有聯建關係或者合作關係，然後買這個房子帶一個上學的指標；

而學區房，教育部門規定，義務教育階段學生都是免試就近註冊登記入學，按照學生的戶籍所在地，由教育部門統籌安排就近入學。

二、範圍不同：

學位房不一定在學區範圍內，但學區房一定在學區範圍內。

學位房：購買的樓盤引進了名校、百年學府，配套教育設施等，只要購房者購買了該樓盤的房子，並且順利落戶，這兩個條件必須同時滿足。就能享受公立學位，擁有學位房的，大多是引進學校，自建學校，或者和學校有明確協議簽約

三、入學政策不同：

學位房應至少提前三年購房，部分學位有年限限制。子女入讀指定的學校，無需參加入學考試，電腦派位等程序。

學區房，很多學校規定孩子落戶學區房三年後才能入學，否則要交贊助費，學區生源爆滿的情況時有發生，若出現生源爆滿，優質小學會有入學考試，面試，甚至額外收費等不合理情況出現。

-學位房：一般是指指定學校，有聯建關係，贊助關係，引入辦學關係或者合作關係，然後通過這個房子的銷售帶一個上學的指標。

學位房意味著業主購房後可獲得或通過一定的條件獲得相關學校的學位，通常是涵蓋在購房費用中，後續上開發商指定的學校一樣要交費，但是有所區別。

-學區房：教育部門規定，義務教育階段學生都是免試就近註冊登記入學，按照學生的戶籍所在地，由教育部門統籌安排就近入學，此為學區房。由於各個學校接收學生的總數都是有上限的，所以並不是你住在某所學校附近，就一定能上這所學校。

學區房意味著按政策，若業主戶口已遷入某樓盤，其子女就可以按照相關規定在戶口所在地分配入讀學校規定不同，學區房是由政府劃分，不同年份會有調整。

四、學位保障性不同：

學位房：如果購房時有協議，買了學位房就一定有目標學校的學位，那麼購買學位房的上學學位是有保障的。

但往往學區房上學名額是有限的：在學區範圍內，可享有免試就近入學，但入學會受搖號戶口所在地、學區變動、行政區域變更、生源爆滿調劑……等影響，不一定能夠上“目標學校”。

學區房好還是學位房好?

1、雖然學位房的優勢比較明顯，但是這類房源不一定在學校所屬劃分區域，而且還會有一些額外條件（比如房屋面積和學位年限）；

學位房提示：學位房最大的圈套在於開發商的虛假宣傳，這個房子之所以能夠成為學位房是因為開發商和某名校有聯建關係或者合作關係；所以開發商的靠譜程度與開發商密切相關。

2、學區房面臨學區重新劃分、戶口遷入問題及學位佔用三個問題

學區房應把握戶口遷入時間節點，按照當地政策提前遷入；

若購買的是二手房，一定要將賣家戶口及時遷出。

學位佔用是指有些人買了學區房以後，等孩子上學就把房子賣掉，然後造成學區內生源爆滿，教育資源嚴重不足。針對這種情況，教育局規定，一套房子對應小學只能6年使用一次，初中只能3年使用一次。這樣一來，如果這個房子今年被使用了，未來6年小學學位就不能掛了，也就是說未來6年的學位被佔用了

總結：學區房學位房各有優劣，沒有絕對的好壞，購房者按自己的需求選擇。

學區房一定有學上，學位房要看開發商實力和履行承諾的能力。

比較穩妥的建議是等第一批生源順利入學了，實地考察以後，再進行購置學位房。

孩子的入學教育是大事，眼見為實最重要。上學的事，比錢重要。

注意事項和相關建議：

1、絕大部分開發商在簽訂購房合同的時候不會在合同上寫明關於上學的事情，也就是說只是口頭承諾，保證學位或者是學區房，這種承諾是不具備法律效應的。

建議：

首先是要看開發商和學校的關係，一般都有明確的學位規定和約束，如果不能提供，就要謹防虛假營銷。

其次是看學校，在建和建成完全不是一個概念，投附使用和正式開學也不是一個概念。

最後是合同約定很重要，沒有合同開發商就沒有學位責任了！

2、在購買二手房時，需要關注想要購買的房子的上學名額是否被佔用，首先看原房主的戶口是否已經遷走，其次看原房主的小孩是否已經完成小學六年的學業，如已完成，基本上是有名額的。建議大家最好是去到學校諮詢名額問題，因為中介有可能為了成交隱瞞名額被佔用的事實。

建議：

一定要重視查房的戶籍情況。

3、為了給自己開發的項目增加賣點和社會吸引力，現在越來越多的開發商在建一個樓盤的時候會自建一個學校，並且這些學校都會命名為XX小學XX校區，都是掛的城市排名前列的小學名字，從而達到快速銷售樓盤的目的。但是實際上可能這學校跟所謂的本部一點關係都沒有。

建議：

名校是從升學率和平均成績兩個方面來綜合評估的，和名字沒有什麼關係，全國到處都是北師大附小，復旦附小這樣的頭銜，還是要深入瞭解一下師資力量和辦學能力，有個最簡單的辦法，新學校就看校長資歷和師資團隊歷史表現，舊學校去當地教育局查升學率。

4、對於單純考慮上學購房者，建議買學位房，買了學位房就一定能入學，無需考慮學區劃分問題；具體要看與開發商的購房合同。

建議：

一般樓盤開發的配套教育設施都是全新的，結合上面的建議，對學校的質量還是要慎重考量。

5、對於上學兼投資的購房者，建議買入老城區學區房，雖然學區會隨著每年劃分發生變化，但老城區的學區房，周圍無新建樓盤，生源數量比較穩定，即使每年都劃分學區，但一般學區不會變動。（如合肥45中學區，學校周圍無新建樓盤，生源數量穩定，每次劃分學區，基本無變化）；而新區學區房，新區在建房屋很多，年輕夫婦購買人數較多，生源數量在未來某一個階段可能出現爆發式增長，教育資源無法承受，學區必然重新劃分。

建議：

買學區房，謹記不過街的原則，就是學校和樓盤在街道同一側，這樣學區再怎麼劃分也劃不出去。（各地情況不同，但這是普遍規則。）

拓展內容：租售同權

目前，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

其中，廣州出臺16條扶持措施(下稱16條)保障租購同權，包括允許滿足條件的租房人群子女入讀義務教育學校等微觀措施，即租房子女也可就近入學，同時16條中提出租賃住房用地納入年度土地供應計劃、成立廣州住房租賃發展投資有限公司等宏觀政策。

目前租售同權政策尚未成熟，還處於試行檢驗階段，如果經濟條件允許，還是建議通過買房入住獲取學區就讀資格，條件好的，可以考慮名校學位房（投入較大）。

對於租售同權，不建議各位家長用自己孩子的受教育機會去嘗試。顛沛流離的教育環境對孩子來說，是難以承受的。

結語：

一輩子積蓄買套房不容易，同等價位同等條件下誰都希望能選擇到更好的和更合適的，

孩子能夠順利接受教育和上學出行的便利和安全，是選房時候最需要重要考慮的。

一定要眼觀八方，要學會在錯綜複雜的市場環境和花樣繁多的包裝推廣下，選擇最適合自己的房子。

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地產領域12年從業經驗，願為所有對房地產相關知識有需要的朋友分享自己的所得所想。

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關鍵字: 父母 法律 不完美媽媽