400萬北京買臨鐵+學區,新房沒得選?你錯了


V房選房師之前與一部分工作在海淀的購房者溝通(尤其是西二旗、上地)中,發現他們預算400~500萬不等,如果有學區就更好了,但在選擇新房,二手房之間犯了難。


比如購房者A先生,他與選房師“傾訴”:面對海淀8萬/㎡的均價,他的預算只有440萬,想買兩居或三居,還需要需要臨鐵(西二旗、西土城)...

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先來說,這個預算,先不說臨鐵,海淀的學區肯定是不能想了,不過也能將就買,但是按8萬/㎡一算,他的預算也就是50多平的小一居,極少數有小兩居,學區放一邊,幾個人擠在這麼小的房間,居住體驗就大打折扣。


A先生犯了難,但選房師讓他填寫了一張需求表單,綜合填寫信息後,可以利用V房系統,細緻地解決他的難題。

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看過A先生填過的需求表單,結合他工作的區域,以及推薦系統的候選結果,選房師幫他暫時鎖定了一個片區,回龍觀。


選房師通過推薦系統的結果擬定了選擇片區的初步思路:這邊有13號線、8號線,昌平線三條地鐵,周邊的臨鐵房子都可以選擇。


對於A先生糾結的新房二手房的選擇,同樣也是很多人犯難的問題,這個時候,選房師給A先生算了一筆賬:


一、新房VS二手房


1.面積


回龍觀這邊均價4萬7/㎡,440萬也就是買到約90㎡的二手房,這裡面有一部分臨鐵的房子,比如:領秀慧谷、流星花園、公園悅府等比較好的小區。

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優點是拎包入住,但相較於這兩年的新房,很多配置了科技精裝,均價可能稍微貴一點,但是買個健康,這點錢也不冤枉。A先生也同感,當然部分二手房的稅費等問題,也會增加一些預算。


那麼看看新房,這周邊均價5萬多,440萬也能買到差不多的面積段。


對於面積段,A先生沒有太多需求,三室格局最好,畢竟老人搬來,需要給單獨房間住。

2.距離地鐵的距離


如果追求居住體驗,那麼距離地鐵軌道過近,無論地上地下,地鐵通過的那一陣都挺鬧心的,因此,要找合適距離的房子,一般來說,5-10分鐘到地鐵站的路程是比較合適的。
同時,臨鐵房也必不可少的要考慮到隔音的效果,這些都是考慮進來的。

3.裝修


裝修上,上文提到的幾個小區裝修都不錯,基本都是中規中矩的裝修,由於科技裝修是這幾年才流行的,所以,像新風系統、科技入戶等等精裝,這些二手房就比不了現在的新房了。


疫情之後,A先生同一部分購房者一樣,對於新房的裝修細節會有一些要求,同樣,新房的細節上,對於私密性和舒適度來看,每年開發商都會用心的研究。


綜合考慮,他決定來看周邊的新房,畢竟新房無論是配置還是戶型上都在“進化”,也許能在產品上給人以驚喜。


二、現在的人都買什麼新房?
問北京新房什麼最火?就得看誰賣得好了,拿今年第一季度的網籤數據來看,位於朱辛莊地鐵站的萬橡悅府驚喜的成為了一季度的北京新房“銷冠”。(圖來源:地產營銷人)

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在北京,受歡迎的樓盤,自然成交也不會差,在看完新房網籤數據排名後,選房師推薦A先生去看看萬橡悅府:


戶型上,73㎡的兩居,89㎡的三居都比較符合他的預算440萬左右,而且項目本身價格定死,一期與二期價格也不會有太大區別;


通勤上,兩站西二旗,而A先生要求的臨鐵,項目的二期離地鐵更近一些,大概300米,下樓到地鐵站步行在10分鐘以內;


產品上,項目是精裝交付,且配置了新風系統,可以過濾空氣中的有害物質,保障健康。


三、項目分析


前幾天,萬橡悅府的二期啟動,飯總作為第一個大V親臨項目,為大家提前踩了盤,當然A先生看了全程的直播。當天售樓處同樣吸引了很多購房者前去看房。

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A先生也很奇怪,為什麼萬橡悅府會成為追捧的新盤?選房師經過一番研究給了他解答:


1.區域的特殊:


萬橡悅府雖然在昌平區,但是這個位置猶如海淀區的“後花園”,因為昌平的TBD版塊(北京科技商務區)是中關村板塊與擴容後的未來科學城西區的交匯地帶。


中關村的崛起在北京是有目共睹的,因為地理空間發展受限,加上租金地價的高漲,迫於成本,近年來大量海淀高科技企業總部及部分科研機構、研發基地向昌平TBD遷移。


同樣,A先生看到的,地價影響房價,中關村,乃至海淀的房價對他這樣的剛需購房者很不友好。


萬橡悅府地處海淀與昌平交界地帶,可以看到,這邊的均價也被帶起來了,如果不是限價,那麼均價可能不止5.4萬/㎡。


A先生也是某大廠的員工,自然對於周邊產業也比較看中:


項目的西邊就是永豐高科技產業基地,自身也受到了未來科學城的輻射,北邊是沙河高教園區,幾大科技產業輻射,周邊的產業富有科技氛圍。


形成了“三科創、一高教”產業聚集之勢,隨著板塊的發展,會帶來名優企業進駐,優質資源的共享,以及高精尖人才匯聚。

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小米智慧產業基地已正式啟動,與萬橡悅府西側一路之隔,建成後將成為小米公司重要的研發基地;而另一個全國著名的在線教育巨頭——好未來(學而思),在萬橡悅府北側,已投資13億拿地建設人工智能與科技教育研發中心。


2.交通的便利


項目距離地鐵適中,儘量減少了地鐵對居住體驗的影響。A先生要求的西二旗、西土城很符合他的通勤需求。昌平線南延之後,朱辛莊可以直達西土城。


周邊交通便捷,公路:北五環、北清路、定泗路,三縱即京藏高速、京新高速、回昌東路,四條地鐵:8號線、昌平線(南延線在建)、19號線(在建)、33號線(規劃)。


對於朱辛莊站來說,未來將成為昌平區的換乘樞紐,昌平線+8號線+規劃的33號線(北部聯絡線),成為一個三軌交匯的地鐵站,未來換乘19號線,8號線,13號線可以連接周邊各大商圈及產業園區。


一站生命科學園、兩站西二旗,對於在這兩站工作的購房者再合適不過了。

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3.周邊土地情況


萬橡悅府所在版塊,新房比較少,其他在售的次新也進入尾房階段,同時,在供地上,昌平新拍的東小口限競房地塊最高限價已破6萬,尤其是對於海淀區的購房者,新房市場上,萬橡悅府這樣臨鐵又相對價低的項目成為了海淀剛需買新房的一個選擇。


通過選房師的介紹,A先生決定去線下看盤,據說已經登記,就等待開盤試著去搶適合自己的房源。
接下來,帶大家瞭解一下這個項目:


四、項目介紹


萬橡悅府由南北兩個地塊組成,這次開盤的是位置較好的北地塊,主力戶型為73平米兩居、89平米三居、125平米三居以及136平米四居,同時滿足剛需以及改善的購房群體。


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從一期的樓座圖上看,二期遠離主路,也會減輕道路行車的噪音影響。


89㎡三居戶型,南北通透,南向為客廳+主臥設計,面寬7米,北向為次臥+書房,值得注意的是,次臥和書房之間為非承重牆,可根據家庭的人員結構進行改造。另一個亮點就是該戶型為雙衛設計,對於多口之家,配置兩個衛生間是比較重要的。

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特別提醒:戶型圖二期與一期相似,有細節升級,正式版戶型圖敬請期待!


項目二期還是精裝交付,秉承萬橡系匠心高度及建築精粹,嚴格把控材質精細化,強化功能性、空間感需求,同時兼具觀賞性。


另外,萬橡悅府引入了新風系統,做到了逆市增配,要知道,這在目前北京住宅市場是高端項目的必備技術,並未在普通社區普及。項目的精裝標準也相當不錯,可以去樣板間實地感受一下。


五、周邊配套


教育:萬橡悅府北側約200米規劃了教育用地,配備了幼兒園、小學、初高中,可以滿足全齡教育需求。據說或將引進海淀某重點學校,但目前具體沒有確定。


醫療:項目周邊4公里內有北京積水潭回龍觀院區、北京大學國際醫院、北京昌平中西醫結合醫院分院三家醫院,醫療資源還是不錯的。


商業:項目一站地鐵到生命科學園站有永旺商場購物中心;另外項目自身就有商業配套,附近還有萬科4萬平米的商業配套,購物娛樂都可以滿足。


公園:項目西側有TBD城市休閒公園,已經列入“迴天”地區公共服務和基礎設施三年行動計劃。另外項目6公里內還有沙河、東小口森林公園、中關村森林公園等。


寫在最後:


其實一個項目的優劣,最直白的體現就是購房者是否願意買單,萬橡悅府能在冰冷的北京樓市殺出重圍,正是其產品力、區位優勢、地鐵加持等價值點被購房者認可最直觀的表述。


一期沒搶到的,可以儘早的來關注二期了!這個房子在通勤、區位價值等方面可以滿足海淀、昌平的購房需求,早去還能挑個不錯的樓層。


而項目的二期已經開啟VIP招募:日進斗金,早登記早減免


80㎡以下每天減免2000

89-117㎡每天減免4000

121-134㎡每天減免6000


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