轉自阿寶說房
作者阿寶哥
今天就講一個簡單的投資房產口訣！
01
“行”一脈相承
經常有人問阿寶，在瀋陽投資什麼樣的住宅呢？阿寶簡單的回答為：“投資您自己能居住且居住感受舒適的住宅”！這時提問的朋友往往又要追問：“我是純投資，自己並不打算來居住呀，為什麼非要考慮自己的居住感受呢”？
下面阿寶將總結投資住宅的口訣講給大家聽：“投資自己未來能居住的房產，投資未來有人肯居住的房產，投資未來人們能買得起的房產”。夠了，就這樣一句話，三者呈現出遞進的關係。
通過上面這句口訣，突然想起了百家講壇中王立群老師的一句話，他說人要成功，必須要做到三個“行”，自己得行，還得有人說你行，最重要的是，說你行的人還得行！其實投資房產與王立群老師口中的三個“行”是一脈相承的。
02
自己未來能居住的房產（自己得行）
投資自己未來能居住的房產，很好記憶，迴歸本心。房子是用來住的，自己都無法居住，那這樣的房產還有必要來進行投資嗎？投資與投機的區別在於，投資首先要儘可能的保證自己的本金不被損失掉，那麼，投資自己未來能居住的房產，就可以最大限度的保證自己的本金不被割了韭菜。一言以蔽之，大不了，自己去住唄！下面做幾種假設：
一是，交房以後，房地產政策很不樂觀，如何處置？因為當初我們投資置業時，首要考慮的是自己的居住感受，那投資者的心態就會十分平穩，大不了自己搬進投資的住宅居住。因為當初已經充分的考慮到，區位、環境、交通、物業、學區等多重要素，自己住起來也很舒服，權當改善了！原有的二環內老舊住宅，可以出租，可以套現出售，完全可進可退，無疑是風險最低的。
二是，就業形勢，持續下行，收入長期減低。這種假設是大家都不希望面對的，但是按照目前的大經濟形勢，極有可能。一旦投資了房產，可能揹負了上百萬元的負債，每個月都要供房貸五千元，甚至一萬元以上。這時候，如果單位裁員、減薪，房產政策又不好，不就是把我們自己給套得牢牢的了嗎？真可謂是求生不得，求死不能！但是不要緊，由於當初我們投資的住宅是以自己能夠居住為大前提的，我們完全可以搬進投資的新住宅居住，然後主城區的老住宅予以租、售。瞬間投資房產的物業費、採暖費由於自己居住了，可以攤銷。老房子出租可以貼補新房的房貸，老房遇到好價錢，也可以出售來償還新房房貸。
三是，自己認為居住感受非常強的房子，別人才能中意。反之，自己都認為住得憋了八屈的房子，別人會甘心接有抗性的盤嗎？
03
地鐵的剛需，私家車選房的福音
阿寶再引申幾個例子，比如您不開車，那麼地鐵就是你投資房產的剛性要素。東湖板塊無論有多麼火爆，也不是你的菜。反之，你的孩子在東瀋河上學，你又長年私家車上班、接送孩子，那麼東湖板塊就是不錯的選擇。再比如你在建設大路沿線工作，那麼張士板塊可以考慮，如果你在金廊沿線工作，那麼新市府板塊的地鐵二號線南延線對於你未來投資置業來說，是莫大的福音。
再比如阿寶的一個好朋友在於洪廣場工作，我就大膽的向他推薦投資萬達公園ONE或中海半山華府高層產品，因為伴隨地鐵二號線南延線開通，他每天只要早起半小時，就可以在青年大街換乘地鐵一號線直達於洪廣場單位門口。夏天晚飯以後，他還可以充分享受莫子山公園與中央公園的自然風景，週末還可以去萬達全運廣場休閒購物。如果在白塔、長白附近工作，又或者私家車上班已經成為習慣，遠洋仰山是一個不錯的選擇。
04
未來有人肯居住的房產（有人說你行）
投資未來有人肯居住的房產。單純的自己能居住的房產，只是為了保本的權宜之計，我們投資是為了收益，所以要投資未來有人肯居住的房產。什麼樣的房子未來能有人肯去住呢？看規劃、看配套、看品質。地鐵是剛性的，學區也是剛性的，環境次之，商業再次之，品質是人們對未來美好生活的嚮往。
一是地鐵，無疑地鐵可以減低置業者未來的生活成本，有了地鐵可以縮短兩點之間的距離，大量減少時間成本。因為有一部分置業者，孩子已經上了大學，或者沒有學區需要，所以地鐵放在了首位。有人會抬槓說，條件好的人都私家車了，用不著地鐵，這純屬是糊弄黃口小兒的話。電影《致暗時刻》中的英國首相丘吉爾都要乘坐地鐵呢！現在的大城市交通現狀，怎麼能沒有地鐵單獨靠私家車呢？一家幾口人（包括老人）一人一輛私家車，每天都跑馬地似的出去撒歡嗎？回家馬廄裡有這麼多車位嗎？
阿寶堅持認為：“地鐵有了，除了學區之外，基本就什麼都有了；地鐵沒有，那麼配套就什麼都需要‘有’！”舉一個例子：半山華府那可以什麼都沒有，但未來地鐵一站就可以到萬達全運廣場，通過地鐵還可以很快到達奧體、長白、中街、萬象匯。東湖沒有地鐵，那麼未來就非常需要綜合型商場、場館等配套。
二是自用學區，學區不僅僅是升學率的問題，更重要的是減少了接送孩子的時間成本，實際居住與學區劃片兩者統一在了一起，當然是最幸福不過的了，孩子可以每天比其他小朋友多睡上一個小時，一年下來，也是挺多小時的。強調一點,這裡的學區是自用為主,阿寶不建議投資沒有居住品質的老破小學區房，也不建議自己不用學區，多花不少錢投資品質學區房。另外學區房的價格不要超過同類非學區住宅總房款的30%，超過這個線，就要面臨巨大的政策風險。注意：阿寶認為純粹投資學區房（自用學區為主除外）風險性極高，
現實市場上有一種暫時沒有名氣但生源不錯的學區房，值得關注。三是環境，環境為什麼放在前面兩個剛性的要素之下呢？很簡單，地鐵是為了生存需要，學區是為了教育需要，上述兩者是相對剛性的要素。此外，就是為了舒適的生活了，舒適離不開環境，小環境與大環境，小環境是園區的環境，大環境是周邊板塊的自然環境。
最後才是商業，離商業近了，很吵、很鬧，住宅與綜合商業之間，只要點對點通地鐵就可以了，因為綜合型商業不是你每天，甚至是每週都必須要光顧的項目。相反社區底商的豐富性，是必須的，社區底商是終端的生活剛性需求。
05
未來人們能買得起的房產
（說你行的人還得行）
要投資未來人們能買得起的房產。投資房產，還是大眾一些的好，這是潮流。判斷的方法，主要是看產品的總價。目前瀋陽的主流房產是100萬元至200萬元的房產。很簡單的道理，你投資一個250萬元的房產，N年後，要賣到350萬元至400萬元左右，風險就大了。如果園區的物業玩犢子了，能拿出400萬元買得起你房子的人，會選擇它嗎？能拿出400萬元置業的人士，會輕易選擇你投資的二手房嗎？在瀋陽，有錢人畢竟是少數，能拿出400萬元來置業的人，選擇性還是非常豐富的。所以，阿寶建議在瀋陽純投資的置業者，還是要考慮未來接你手中房產的人，有沒有能力來接盤。
2019
還是舉幾個例子：比如萬達公園ONE的房子，單價12500元，110平，總款140萬元，未來200萬元以上出手，還是很容易的。再比如金地樾檀山的高層，也是如此，單價12500元，90平計算，總款115萬元。如果是金地樾檀山的清水洋房呢？單價16000元，153平，總款245萬元，未來要賣到350萬元左右才保本。中海半山華府也是如此，這還僅僅是標準層的洋房價格，如果是首層，就要小400萬元的價格，未來有能力接盤的人，就太小眾了。切記，投資是為了低風險，獲得收益。並不是，單純的為了逼格來投資。
綜上，什麼別墅、聯排、疊拼、洋一、河景豪宅等所謂的稀缺產品，不建議作為純投資產品。阿寶認為，純投資，還是以高層產品的合理總價區間為主。
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