<strong>“取消限購”鬧劇背後：樓市徹底反轉
過去一週，樓市發生了很多事情，幾乎每一件都在證明：樓市徹底反轉了。
不管是官方公佈的數據，還是民間研究機構發佈的報告，從中都找不到樓市“利好”消息，就連幾起“取消限購”的傳聞都被迅速否認。
“取消限購”被否，傳遞出一個強烈信號，在市場神經緊繃，價格博弈正酣之時，任何房價上漲的苗頭都會被官方扼殺，以保衛來之不易的調控成果。
01
近日，一則有關“取消限購”的傳言稱，根據國辦在今年5月發佈的《關於開展涉及產權保護的規章、規範性文件清理工作的通知》，10月底，國務院和地方政府制定的有違產權保護的相關文件將被清理，其中就包括各地出臺的“限購令”。
我查了一下，這個文件的清理範圍為：
省、自治區、直轄市、設區的市、自治州人民政府和國務院部門制定的規章，以及縣級以上地方各級人民政府及其所屬部門、國務院部門制定的規範性文件。
清理的重點為：
有違平等保護各種所有制經濟主體財產所有權、使用權、經營權、收益權等各類產權的規定，不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定，以及在市場準入、生產要素使用、財稅金融投資價格等政策方面區別性、歧視性對待不同所有制經濟主體的規定。
上述內容中，沒有關於“樓市”或者“房地產”的表述，但有關於“不動產”交易的表述，有人據此認為，樓市限購政策也在清理之列。現在的政策確實限制了大家交易的權利。
可千萬不要小看這個消息，因為樓市已經調控了近2年，很多人認為現在是該取消的時候了（之前的調控2年基本上就是極限）；另外，經濟下滑，房地產“夜壺論”甚囂塵上，很多人認為政府又要重啟房地產拉動經濟了。
所以，儘管被證明是傳言，相信的人大有人在。受此消息影響，上週A股和港股的地產板塊都曾出現大漲。上週五最後一個交易日，臥龍地產、華業資本、中糧地產等6只股票漲停。
這充分說明，當下房地產市場不管是開發商還是購房者，神經都繃得緊緊的，開放商期待政策放開，購房者最擔心調控放開，房價再次暴漲，連上車的機會都沒有。
好在官方及時否認了這個傳言。人民網通過向權威部門求證獲知，上述消息並不屬實。
其實，最近關於房地產“取消限購”的傳言一直不斷，就在前幾日，最近房價下降比較厲害的廈門就被傳出取消限購，後來廈門官方及時闢謠。
上週，青島也被傳出要取消限購，青島市國土資源和房屋管理局副巡視員楊軍26日回應，青島仍在執行4月份發佈的《關於持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》相關規定。
02
“取消限購”的傳言不斷，一方面反映了公眾對國家房地產調控政策信心不足，另一方面，也說明房價確實鬆動了，製造“取消限購”傳言有可能是某些地產商或地方政府有意為之。
上週，國家統計局發佈了9月份70個大中城市房價數據，住宅價格指數環比上漲1%，但較8月份回落。一線城市房價環比下降，二三線城市房價漲幅回落。
數據顯示，9月份新建商品住宅中，上漲城市為64個，比上月減少3個，上漲城市數量打破連續增多趨勢轉而下跌；二手住宅方面，上漲城市數量為59個，比上月減少7個。
對於這個數據，解讀很多，我看了一下，也有人認為，雖然漲幅回落了，但還是在上漲。個人認為，這已經是強弩之末。
從數據來看，雖然沒有出現大量城市價格直接下降，但趨勢已經很明顯。另外，統計局的數據反映的是9月份的情況，10月份的情況其實更糟，下個月可以看看10月份數據。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從房價上漲和下跌的城市數量看，說明部分城市開始步入到降價的行列中。
他預計，後續若是市場觀望情緒繼續加重（各種“取消限購”的傳言就是要改變很多人的觀望心態），那麼實際上房價降溫的城市數量將會持續增加。
房價持續低迷也被另一組數據證實。
民間研究機構易居研究院26日發佈的報告顯示，其監測的100個城市中，房價環比下跌的城市數量在近兩個月有所增加，9月升至31個。
還有一個數據更能說明問題，由於購房者觀望情緒濃重，9月份的樓市庫存規模明顯增長，屬於近45個月以來首次顯著攀升。
該研究院發佈的百城住宅庫存報告則顯示，截至2018年9月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環比增長2.9%，同比減少5.5%。
觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長。
同在10月26日，社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心發佈的《中國住房市場發展月度分析報告》預測，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。
報告說，少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。從三四線城市來看，當前三四線城市房價接近漲停，庫存水平有望重新回升。
03
再來說說房地產調控。可以說，現在房價漲跌就是由調控政策決定的，如果政策沒有任何鬆動，短期內可能看不到房價上漲的曙光。
自2016年3月南京、蘇州等地出臺調控措施至今，本輪房地產調控已持續了30個月以上，時長超過以往任何一輪調控。
據中原地產統計，截至10月，今年全國累計房地產調控次數接近400次，比去年同期增加8成。
從政策類型上看，近期以治理市場亂象為主的做法佔據多數，很多地方不管給政策“打補丁”。
10月26日，西安31家房產經紀機構違規被處罰。
人民網亦援引主管部門的回應指出，下一階段，各地區、各有關部門將堅決貫徹7月31日中央政治局會議上的重要講話精神，下決心解決好房地產市場問題。
當時會議重要的一條就是：堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
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