盤和林
近日，廣東省房地產行業協會發布的《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》中，關於“商品房預售制度”的內容引起了極大關注。經澎湃、新京報多家媒體證實，廣東省醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現房銷售。
同時還有流傳消息稱，住建部同時也向湖北、四川、江蘇、河南等省發函，要求對預售制度進行研究論證，雖然住建部後續進行了闢謠，但是無風不起浪。在去槓桿的階段化進程中，房企的輸血管被一條條切斷，影子銀行、海外發債….現在商品房預售制度進入高層的考量似乎也是情理之中。而且，取消商品房預售制度的呼聲由來已久。
商品房預售制度最早是從香港地區流傳過來的，也稱賣樓花，是為了減輕房企融資壓力而創新的一種營銷策略，屬於一種期房買賣，即買賣雙方通過交付定金或者購房款的方式，約定在未來確定的日期將預售房交付給承購人的法律行為。
我國自1994年開始引入這一制度，預售制度不僅僅見證了房地產市場的起起伏伏的，貫穿其發展的始終，更是為鑄就房地產如今的輝煌做出了不可磨滅的貢獻。
就開發商來說，預售制度的引進可以說是行業的發展帶來了春天。就一個資本集中的行業來說，資本意味著一切，土地、市場、利潤而這些恰好從各個環節形成了企業壟斷，這一點從如今的房企大佬不難看出。碧桂園、萬科等等大都是依靠著堅實的資金實力實現了市場的規模的擴張，將市場變成了事實意義上的寡頭市場。
據數據顯示，1997我國房地產開發企業負債為1.46萬億到了2008年時候已經破了10萬億，2016年更是達到了48.97萬億，同時也可以看出在房地產市場最火熱發展最快的近十年，企業負債也是增長最快的，這一定程度上證實了類似於預售制度的金融槓桿對房地產行業迅速發展所作的貢獻，另一方面也反映出了我國房企的發展太過於依賴於“無成本”的運作，這不僅扭曲了房地產融資機制，對於企業的風險控制來講也是極為不利的。
但也正是預售制度給其帶來的形成壟斷的資本，正在使得這個市場逐漸失控。近兩年國家對與相關房價的控制從未間斷，但是可以說是屢戰屢敗，屢敗屢戰。價格並沒有得到真正的控制，很大部分原因是壟斷所形成的力量正在操控市場使得宏觀的調控失效。
而對於銀行等金融主體而言，預售制度所形成的貸款業務基本上是支撐了所有貸款業務的半壁江山，貸款業務作為銀行利潤的重要來源，銀行自然是樂意成為業務的承接人。
不過，任何市場，風險和收益都是對稱的。可能在房地產市場最初火熱之時，該項合作更像是一個雙贏的。而事到如今，房地產的天更像是娃娃的臉隨時會變，房企想要通過預售實現融資同時轉移風險的策略更像是司馬昭之心，路人皆知。銀行面臨的違約風險正在與日俱增，本應該為其承擔的怨氣金融風險、囤貨風險都轉移給了銀行與承購人。
同時對於真正的購房者而言，預售制度給與他們的更像是一個准入徵，他可以讓目前資金不足但是持久收入較為穩定的的剛需一族，能耐夠提前擁有住房這對剛需一族來講是福音。然而，市場制度的不健全一方面導致預售中延期交房、偷工減料、新房抵押等損害消費者權益事件頻發，另一方面其制度空白更是給投機者打擦邊球留下了空間，而投機者對市場的腐蝕更是讓整個房地產市場更加的不穩定和不可把控。
雖然預售制度取消，可以減少購房人的期房風險，降低銀行等金融機構的風險同時讓政府的監管減輕負擔並且更加有效。不過，同時也意味著房地產的銷售將變為現房銷售，市場所面臨的直接結果就是供給不足，購房成本更加讓購房者在短期內更加難以負擔，因而降低整個國民的生活水平。
而現階段雖然說房地產市場泡沫所產生的金融風險不得不控，但是就整個房地產市場而言最主要的矛盾仍舊是供求的不匹配。因此竊以為，沒有完全只有正效應的政策制度，這些旁枝末葉缺的只是一個健全的制度的規範，所以即使真的要徹底的去槓桿，房地產預售制度取消或是其難逃的宿命，但其也遠不該終結於現階段。 （作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後）
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