房地產市場的一絲絲風吹草動都能引起諸多關注。
近日，住建部網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》，其中有一條：“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。雖然在整個徵求意見裡面，這並不顯眼，但是卻引發全社會的關注，原因是對於套內面積和公攤面積，每個買房人都深有體會。
公攤面積的起源
所謂“公攤面積”，即由整棟樓的產權人共同所有的公用部分建築面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等公用區域，以及各種為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
“公攤”這個發明，是李嘉誠最先從香港帶來的。從2013年起，香港取消了公攤面積，而在歐美國家也沒有公攤面積。而在內地，雖然北京、上海等多個城市啟動套內面積計價相關試點或以兩種計價方式並行，但全國真正已經執行的只有重慶一個城市。
隨著商品房價格不斷提高，“公攤面積傷民”問題一直爭議不斷。在去年年底，黑龍江哈爾濱市甚至曝出了一套建築面積為108平方米的回遷房，使用面積只有54平方米，公攤面積超過了50%。新華社曾發表社論指出，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。甚至還存在大量開發商先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。
另外，公攤的出現也是有一定的“國情原因”，國外基本都是街區制，公共部分都是政府維護的多，而國內都是小區制，公共平臺依賴開發商，開發商只能羊毛出在羊身上。
對房價影響有限 帶皮核桃與去皮核桃單價不同
那取消公攤面積，會帶來哪方面的影響？房價會不會因為公攤面積政策調整而改變？
首先，二手房價格不會有太大變化，現在什麼價基本還是市場供需關係決定的，一般我們的計算依據是產權證上的面積，包括了公攤面積+套內面積，現在即使政策要求取消公攤面積，那麼公攤的價格也會加到套內上來，也就是說，二手房的總價基本上不變，但總面積小了，單位面積價格就會提升。
其次，對於新房，開發商也有漲價的衝動，但可能會相對麻煩，如果不限價的地方，可能跟二手房一樣，開發商會把價格直接加到每平米單價上。
如果在有些地方有明確的限價，目前還不知道限價會不會因為公攤面積政策的調整而跟隨調整，開發商也很擔心，如果限價不調整，那麼也就意味著總價下降30%，顯然已經觸碰到開發商的利益。
因此，真正的政策應該是有區別對待的，很可能是老房老辦法，新房新辦法，已經拿到銷售證的就先按原來的賣，還沒蓋的房，則需按新標準執行。如同“帶皮核桃與去皮核桃”，雖然都是核桃，但在單價上已經有了差異。去掉了公攤面積，伴隨的是原先住房的單價的提高，總體價格不會有太大的浮動。
可以看出，這條政策對於房價的影響有限，無論以怎樣的面積計價，一套住房的總價整體上還是隨市場行情變化而變化。主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。對購房者而言，則是物業費等因為建築面積衍生的收費有可能降低。“房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均的得房率，基本如果按照套內計算，全國的房價相當於還要高20%-25%。”
從技術角度規範住宅面積的計算規則
目前業內普遍認同的觀點是，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，
主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。這一做法可以解決兩個方面問題：一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。二是解決住戶使用面積不透明的問題。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。目前的《規範》只是針對技術層面的規範，並非法律條文的頒佈，真正落實將是一個長期的過程。
此外，還有觀點認為這是為房產稅鋪路，以後必然要在房產稅中，設計免徵額，就跟個稅起徵點一樣，大概可能是人均30-40平米，如果有公攤面積將非常容易引發糾紛，現在住建部積極推進套內面積核算，其實就是為了房產稅鋪路。
公攤並非越小越好，政策推進任重道遠
取消公攤會不會影響未來居民小區的建設質量？公攤代表著公共區域的面積，公攤並非越小越好，目前國家並沒有對公攤面積的上限作出相關規定。根據配套以及相關設計的不同，公攤面積也有相應浮動。大體情況如下：低層洋房，公攤係數在7%—13%;帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15%—20%;高層住宅，公攤係數在20%—25%。
如若公攤不計入住房面積，開發商為節省成本，或會過分減少公攤面積，將房屋配套用房壓縮到最小，一些設施能省就省，最終會影響到樓梯、走道的寬度以及電梯數量，可能會影響住宅本身的品質。因此直接取消“公攤”並不簡單，“一刀切”會觸碰到多方面的利益，全面推進任重道遠，期待後續會有更多的細則出臺。
目前，這份文件還只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準，這些還需要規定細則。但不得不說的是，相關部門已經看到了廣大人民群眾對“公攤”等問題的詬病，房地產行業已向著更規範的方向發展。
【專家觀點】
北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學教授趙秀池認為，未來政策適用範圍或將進一步細化，僅目前來看，無論哪種面積計算方式，房屋總價都是不變的，對房屋所有人影響不大：“比如你房子的建築面積100平米，單價比如是5萬，那麼總價500萬。建築面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價500萬不變，單價就不是5萬了，肯定是高於5萬的。”
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，徵求意見稿中“以套內使用面積進行交易”一個重要意義在於，購房者可以“做比較”，“當他比較同一地段的兩個小區時，如果都是按建築面積計價，或者一個按建築面積計價一個按使用面積計價，比較起來可能會有點難。但如果都是按照套內面積（使用面積）計價，那比較起來就很直觀了。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，以套內使用面積進行交易也被稱為“所見即所得”，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。這樣做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導向。對於購房者，公攤面積只是附屬設施，對他而言更重要的是具體居住面積。居住面積“一是一，二是二”，買房才會沒有太多顧慮。嚴躍進認為，意見稿的出臺具有積極的引導作用。從套內面積來計算的話，今後開發商也會更加註重如何做大套內面積。不過，《住房規範》涉及到很大方面的變革，例如房地產稅等跟房屋交易相關的政策制度都在發生一些變革。最終統一以套內面積來計算，是有助於保護購房者權益的。
中央財經大學法學院院長尹飛表示，以套內使用面積進行交易並不代表“取消公攤”，只是讓購房者在交易時有更加直觀的比較。“該意見稿只是一個技術性規範，主要針對工程建設領域的標準，並非是直接調整商品房買賣的規範性文件。
萬購地產研究院院長張麗君表示，根據《住宅項目規範（徵求意見稿）》牽頭起草單位的解讀，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，主要是基於從技術角度規範住宅面積的計算規則的考量，其實施有助於解決住戶使用面積不透明、住房購買公平性等問題。個人覺得，該措施的落實執行具有非常重要的意義。一方面，這將促進開發企業在制定住房銷售價格時的透明化，讓購房者可以更直觀地進行對比和選擇；另一方面，套內使用面積易於測量，這有利於購房者在收房後結合實際情況維護自身利益。但從管理的角度看，一旦該政策落地，短期內可能會引發因計算方法不同推升房價、公共配套部分如何管理等問題，這些都需要相應的舉措配合跟進，以保障房地產市場的穩定和回應公眾關注點。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，雖然這一標準目前並沒有完全落地，或者是否落地還有待最終明確，但可以預料的是，以套內使用面積進行計價的方式將是一個明確的方向。張波認為，使用這一計算方式交易的做法會相對更為公平。由於公攤面積本身透明度不高，此舉有利於防止部分項目有在公攤面積上做手腳、侵害購房者利益的可能；其次，這一計算方式有利於促進建築設計優化，使房企更加聚焦如何做好產品設計，以更好滿足購房者需要。由於目前“住宅建築應以套內使用面積進行交易”只是一個工程建設規範的公開徵求意見，距離正式落地還有待時日，不過，購房者在現有狀況下也要對公攤面積有清晰認識，需要明白清楚不同檔次項目和不同類別住宅合理的公攤率差異。一般來說，高檔樓盤公攤率會高於中低端，高層由於有電梯配比因素公攤率也會高於多層，因此切勿過份追求低公攤率。在規範起草過程中，對國際國內住宅面積計算做法進行調研，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要採用建築面積或套內建築面積。按照《國務院關於印發深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規範徵求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。
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