一、樓市大消息：取消購買棚改服務模式！三四線房價走勢要變！
近日，21世紀經濟報道稱：“對於2018年-2020年改造各類棚戶區1500萬套的目標，今年580萬套已完成無虞，在改造目標收縮以及防控隱性債務的背景下，2019年的棚改政策出現變化，新增棚改項目將不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程。
報道還稱，接近住建系統人士介紹，相關部門正在研究其它貸款方式，並將鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。分析人士表示未來的項目融資，將更多依據項目本身的償債能力，採取市場化的方式進行融資。
這就意味著，接下來新開工的項目要求以發行地方政府債券方式，也就是棚改專項債，以這種方式為主進行融資。消息一出，很多朋友可能都沒有注意，覺得不管什麼融資方式只要棚改還在進行就行了。
事實上，兩者大不一樣！
政府購買棚改服務模式指的是地方政府直接融資，併入地方預算，將來賣地還錢。在這種背景下，地方掌握主動權，搞起棚改來就肆無忌憚，為了GDP和政績，他們馬不停蹄，瘋狂棚改，掀起一波波狂潮。
現如今，只能靠發債融資，但是很多地方政府根本沒有發債資格，只有省級政府和計劃單列市才有資格發行地方債，層級繁多，手續複雜。
所以，一旦取消政府購買棚改服務模式，也就意味著各地棚改速度勢必會比之前大打折扣。
該政策對樓市有何影響？
毫無疑問，這些變化將對三四線樓市、PSL的投放帶來深刻的影響。
最近兩年來，一二線城市在調控趨嚴後銷量下降，而受益於棚改，三四線樓市則持續火爆，是房價的領漲者。
華創證券預計，棚改放緩對銷量約產生1億平方米的負面影響，全國商品房銷售面積同比下降5%，並且主要發生在三四線城市。
不過即使沒有棚改政策的收緊，三四線城市的購房需求也難以維持，華創證券稱其為長期需求的短期透支行為。
新城控股高級副總裁歐陽捷向21世紀經濟報道指出：“部分三四線城市房價見頂，一些項目房價地價差已經很難滿足項目盈利要求，拿地之後可能遭遇房價下調的情況，甚至導致項目虧損。”他還表示，在一些區域，縣城房價已經超過省會城市。
從土地交易金額上來看，根據同策研究員發佈的報告，
三四線城市的成交額出現明顯下滑。疊加棚改的影響，各機構預測的未來一年房地產增速均在5%以下，華創證券甚至認為這一指標將零增長。今年前10月，該指標的增速為16.3%。
二、為什麼要收緊棚改？
今年6月國開行表示要收緊棚改貨幣化政策以後，10月，國務院常務會議召開，再一次提到棚戶區改造工作，表態要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。
直至現在，又傳出要取消購買棚改服務政策，為什麼棚改在一步步收緊？
1
鼓勵棚改貨幣化安置的目的已經達到
其實國家鼓勵棚改貨幣化安置最重要的目的，就是賣房子，專業術語稱之為去庫存。
但是現在已經不需要去庫存了，因為連呼和浩特、鄂爾多斯、常州這種全國聞名的鬼城都開始停止去庫存了，甚至已經到了一房難求的地步。棚改貨幣化的效果很成功，但是正因為如此，棚改貨幣化的歷史意義越來越淡薄了。
2
從貨幣政策上，已經開始收緊棚改
棚改貸款（PSL）已經實質性收縮。
今年前三個月，PSL增量是3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。這正是今年年初三四線城市房價持續暴漲的根源所在。
然而，結合國開行提供的5月末數據，不難發現，四五月份的PSL增量僅有1330億元，即使加上6月份的預估增量，恐怕也只有2000億元左右。這一數字不僅遠低於一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。
顯然，PSL貸款一旦收縮，棚改就失去根本的資金來源。
3
去庫存壓力減輕，地方樂於收緊棚改
首先，今年以來，多地明確表示，將減少貨幣化安置的比例，取消對於貨幣化安置的獎勵補貼。
山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；湖南則提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。江西省也強調因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度。廣東則提出，控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。
其次，為了繼續收緊棚改資金，6月25日，國開行將棚戶區改造貸款審批權收回總行。
由上也可以看出來，棚改收緊已經是大勢所趨，對於樓市特別是三四線來說，也基本奠定了未來發展方向。
三、六安1.1萬/㎡、蕪湖2萬/㎡…
安徽三四線未來房價走勢已定
近年來，安徽三四線搶房事件頻發，甚至常出現幾千人搶房的大型轟動性事件。樓市熱度居高不下，房價也一路攀升。
1
六安1.1萬/㎡、蕪湖2萬/㎡、阜陽1.5萬/㎡
近期，本站盤點了安徽16個地市最高房價。據統計，安徽16個地市當中，已有13個市房價過萬。六安最貴樓盤均價1.1萬/㎡，蕪湖最貴樓盤均價可達2萬/㎡、馬鞍山最貴樓盤均價可達1.6萬/㎡、銅陵最貴樓盤均價1.65元/㎡、阜陽最貴樓盤均價可達1.5萬/㎡……
儘管這是最高價情況，但這同時也是未來三四線大多數樓盤所要對標的房價天花板。
2
棚改收緊，未來安徽三四線房價…
現如今，棚改政策不斷收緊，對於安徽三四線房價來說，是存在一定影響的。
短期內三四線房價（2020年以前）不會涼，但是之後最多能保持不跌，但是你出不了手。
因為棚改只是收緊，並沒有結束。2020年就是棚改收官之年，如今全國棚改項目已經完成大半，未來的存量已經沒有多少剩餘，棚改顯然沒有半途而廢的道理。
四、2019年六安棚改計劃曝光
在六安，還能不能繼續買房？
如上述所說，棚改只是收緊，並沒有結束。從六安來看，同樣如此。
2018年六安棚改目標基本完成，隨之而來的是2019年棚改計劃。
11月28日，六安市住房城鄉建委積極謀劃2019年重點工作文件中提到：紮實推進棚戶區改造，2019年全市初步計劃實施43個棚戶區改造，新開工建設棚改安置房（含貨幣化）26796套。
這相比2018年全市棚改計劃新開工建設棚改安置房（含貨幣化）20143套，又實現了6000多套的增量。所以，這也意味著明年六安樓市的購房需求和樓市熱度，比今年還會更加旺盛。
那麼，在棚改逐漸走向尾聲階段，該不該、能不能繼續買房呢?
如果是自住，該買還是早買為宜。畢竟三四線城市生活舒適，壓力小，而且不管房價漲跌，居住都是必須的。
但是，如果你是投資買房，建議謹慎考慮。三四線城市房子流動性本身流通性就不高，而且近年來房價已經攀升至較高水平。伴隨省會城市虹吸效應不斷吸走人口，以及去庫存逐漸進入尾聲，很可能投資者會成為最後的接盤俠。
閱讀更多 皖西樓市 的文章
