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嚴格地說，我國房地產受到越來越多人關注，大概是從2008年開始的。那一年有幾件大事發生，一是波及全球的金融危機，一是我國舉辦盛會。前者讓全球樓市遭受劇烈衝擊，我國也不例外，負面消息層出不窮。後者讓我國迅速與國際接軌，這其中也包括房價。
2018這一年來，無論是新聞還是數據，給我們的反饋都是地價在逐漸地迴歸理性。國家對房地產市場的一系列政策也在緊鑼密鼓的調整實施，核心內容便是房屋的居住屬性要擺在第一位。2018年全年的房地產開發投資增速已經逐漸放緩收縮，雖然各城市對於房產的需求依然存在差異，但人們的購買層面卻悄然出現了變化。理性是2018年絕大多數年輕人在購房選擇狀態上最為精準的概括。
在國內市場購房越來越理性的當下，不少人卻已經不滿足國內市場的投資，把目光投向了海外市場。伴隨著中國經濟的高速發展，中國私人財富增速領銜全球，高淨值人群日漸龐大，他們全球資產配置理念和需求也隨之愈發強烈。
然而，對於陌生的海外投資市場，很多人心存顧慮，比如：在眾多海外投資品類中，房產為何被視為全球資產配置的核心？相比國內，海外投資的收益穩定如何？當下，全球哪些城市是投資的好時機？
01
房產為何被視為全球資產配置的核心？
一直以來中國人對房子有著一種難以割捨的心情，甚至很多人將擁有房子作為自己畢生的追求之一。這種買房情結同樣體現在全球資產配置中。
房地產既不會無緣無故地突然消失，如果管理得當，房地產是安全且又穩妥的投資。對於個人投資者來說，房地產投資是創造和積累財富的最優途徑，於其他的金融投資方式相比，投資房地產有著其他投資理財方式不可比擬的優勢，畢竟人口條件在那裡，剛需是一個購房的最大理由。
數據顯示，海外投資房產的人群投資主要目的有二：一是追求資產多元化，用來對沖國別經濟帶來的宏觀風險和匯率風險，以適應宏觀經濟的波動週期。二是為移民或子女海外教育而產生的置業消費需求。
中國居民移民海外國家人口排名
02
海外購房 優選哪個國家？
根據數據研究顯示，不動產購置和居民海外留學及移民的國家和地區高度契合。不管是移民還是出國留學，美國、加拿大、澳大利亞、英國和日本是主要的目標國家。在歐洲國家裡，意大利、西班牙、法國也相對比較多。這些也是中國人海外置業集中的國家。
直觀來講，一個城市的房產是否值得投資，很重要的評判指標是這個城市的國際化程度是否高，是不是移民或留學的熱門城市。一般來說，交通地理位置方便、經濟產業結構多元化、各大高校教育資源集中的城市，一般國際化的程度就比較高，其房價的流動性也越好。
美國
據CNBC週三最新報道，美國房地產經紀人協會的數據顯示，在過去的2018年裡，中國人在美的購房金額高達304億美元，佔了美國海外買家購房總額的25%。無論是在房屋成交量還是成交金額上，中國顧客已經連續6年成為美國住宅單位的最大海外買家。
以紐約為例，交通方面，有三個機場可以飛往全球各大城市和美國主要城市；經濟方面，這裡聚集了73家世界500強企業，包括全球頂尖的金融、商業和文化藝術中心；教育資源方面，哥倫比亞大學、紐約大學、洛克菲勒大學等世界級名校都在其中。儘管紐約的房價不低，相對的這裡收入水平相對較高，其房價收入比也決定了紐約房產未來升值的可能性。
另外，從租金房價比來看，紐約等城市的平均租金收益率在4%左右，明顯高於國內金融資產的無風險收益水平。換句話說，投資這些城市的房產，會有較高且穩定的回報率。租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押貸款利息成本、當地房價投入比屬地移民政策和貨幣匯率風險等7項指標的加權分數綜合排名也驗證了這點。數據顯示：紐約風險收益綜合評分在80分以上，領銜全球，這表明紐約房產的投資價值和發展空間仍被看好。
英國
任何一種投資都有漲有落，自從公佈脫歐公投結果後，不明朗的前景成為倫敦住宅市場前進路上最大的絆腳石。而隨後各方的數據都顯示倫敦房價增幅陷入停滯，對價格的擔憂情緒也在增加。隨著一些曾經熱門區域的價格增速放緩，交易水平持續下滑以及英國不明朗的經濟前景，房產市場也變得更加謹慎。然而，市場的不確定性也為精明的投資者提供了找到合適房產的機會。
在眾多的海外房產市場中，英國擁有諸多優勢，出於種種理由：英國市場穩定投資低風險、英國房產高收益大回報、語言文化和教育資源好、房產產權期限長、房地產製度健全等等，英國房產因而備受國人青睞。
以倫敦為例，倫敦的房子供不應求、收益穩定、以房養學的優勢突出，更何況政策利好。倫敦是和紐約比肩的世界金融中心，作為全世界最開放、最自由的市場之一，倫敦對來自全世界的購房者沒有任何限制，由於倫敦在世界政治經濟文化教育等綜合實力雄踞榜首的地位和影響力，加上私有財產的法律保障，房產建築質量經得住上百年考驗，確保著倫敦是世界上億萬富豪人數最多的城市，因此素有全球富人保險箱的投資天堂美譽。總結下來優勢非常明顯。
澳洲
澳大利亞是世界上房價長線增長最穩定、最持續的國家。其中，在發達國家中，房價上揚佔比達80%，澳大利亞是房產價格上揚平均值最高的國家。據澳大利亞的數據信息分析，自全球金融危機以來，悉尼的房價上漲了98%，墨爾本的房價上漲了84%。瑞士信貸最近的一份報告指出，在悉尼所在的新南威爾士州新開發的房產中，外國買家（其中87%是中國人）的購買量佔到了四分之一。
澳大利亞良好的自然環境、氣候與低人口密度造就了其宜居的生活環境，而這自然也成為了吸引眾多海外置業者的重要因素之一。墨爾本、悉尼、阿德萊德、布里斯班、珀斯等城市近年均在世界宜居城市排行榜的前列，而墨爾本更是憑藉其在醫療、教育、治安、基礎設施等方面的出色表現連續五年奪得最佳宜居城市的桂冠。
澳洲是很多家長選擇孩子留學的目的地之一，優質的教育資源，是很多莘莘學子們選擇的理由。據澳洲聯邦政府最新數據顯示，2016年至今，近5萬名中國學生前往澳洲求學，增長速度很快。
市場穩定、永久產權、貸款靈活、投資門檻低，也因此，澳洲在這兩年成了全球房產投資者追捧的市場。澳洲房產發展已有百年，被評為世界第一類“高度透明”的房地產市場。作為一個資本主義國家，私有制哦是經濟基礎，法律規定業主擁有永久土地所有權，不存在遺產稅，這是澳洲房產最為誘人的地方。而且，澳洲對海外投資者非常友好，投資人只需首付和海外收入證明，便可以通過澳洲當地銀行貸款。房市租金回報率非常可觀，每個星期的租金回報基本能覆蓋銀行貸款利息，達到以租養房的目的。
東南亞
對於新興的東南亞房地產市場，近年也是相當熱門，泰國等似有追上美國的趨勢。首先，東南亞的整體房價相對便宜，比中國一線城市都便宜，更多的中國家庭可以承擔這個價格，並且，東南亞各國的物業費僅人民幣幾十到幾百塊不等，性價比很高。
從升值空間上來說，作為新興市場的代表，東南亞地區在升值空間上具有明顯優勢。東南亞很多國家的當地政府正大力招商引資，發展基礎設施建設，加之本身的旅遊優勢，房價具有連續上漲的潛力。而在租賃回報率，東南亞國家依靠相當發達的旅遊業，吸引著世界各地的遊客，這是出租回報率的保障。
03
房地產成主流
在經濟全球化不斷髮展的今天，中國進入了全面加速的資產整合浪潮中，越來越多的國內投資者意識到全球資產配置的重要性。大到國家“走出去戰略”和“一帶一路”倡議、小到企業跨境投資併購和個人投資者的海外投資，進行海外資產配置已經成為了一種潮流。
對於投資者而言，他們需要看到的是投資穩定、並可以預見得到的、良好的回報率。儘管投資者也在債券資產或其他另類金融投資產品上下注，但出於對國際銀行體系的穩健性的擔憂，加之普遍預期美聯儲將提高利率，諸多因素使得房地產成為好的投資產品。
總之，對於國人來說，不管是老牌海外房產美國、英國、澳洲還是東南亞新興市場，都各有特色，關鍵還是適合自身情況，才最重要！
（注：數據來源互聯網）
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