政策解讀 | 市場預判 | 買房觀點 | 樓盤點評
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各位讀者，新年好！
這是2019年我的第一篇文章，按照慣例和約定，我將對2019年成都樓市的趨勢做一個預判，並給予買房建議，供大家參考。但在正文開始之前，我有三點需要提前申明：
第一、我跟大家一樣，都是普通人，我沒有預測未來的能力，並且未來之所以是未來，也正是因為它的不確定性。但未來是可以預判的，它的核心有兩個：一是基於當前的事實；二是基於符合邏輯的推導，並最終得出一個概率較大的結論。這就是趨勢預判的科學性和合理性。當然，概率再大，也只是概率而已。希望大家客觀看待任何人的預判，包括我的。
第二、可能很多人會說，預判有什麼難的，要麼漲，要麼跌，要麼穩。沒錯，如果只是從講政治，或者最安全的角度出發，我一定會告訴大家，2019年樓市會保持穩定。但這是一個宏觀的概念，對指導購房意義不大。一二三四線城市不會一樣；成都核心區域和近郊、遠郊不會一樣；新房和二手房不會一樣；住宅和商辦公寓不會一樣；剛需產品、改善產品和豪宅產品也不會一樣。所以，只有明白微觀層面的分類趨勢，才具有指導買房的實戰價值。
第三、客觀現實和市場趨勢容易預判，但“人為”因素就沒法把握，雖然我也會提前考慮這些因素，但終究難以精準。所以，一旦“人為”因素與預期差異太大，結論就會變化，例如，調控政策一旦有巨大變化，那麼結論肯定是不同的。這個，我們也會在後期進行動態調整。大家活學活用，不要教條主義。
如果有幸預判準確，那都是蒙對的；如果不幸預判失誤，還請多多包涵。
下面，我們就一起來探討2019年成都樓市可能出現的五個趨勢。
預 判 一
2019成都房價穩中小幅看漲
其實判斷房價走勢，沒有什麼神奇的地方，只要掌握了方法，每個人都可以做到。而我使用的方法有兩個：一是對比法，二是排除法。
1、對比法
在房地產的傳統週期中，我們可以發現很多歷史上的相似處。
例如2016年春節後出現小陽春，房價節節攀升，下半年政策轉向，並於2017、2018持續加碼；這和2009-2011年的節奏幾乎一致。
所以，在傳統的房地產週期中，我認為2009年=2016年；2010年＝2017年；2011年＝2018年。不信，我們可以看看歷年的房價走勢對比圖：
2009年 vs 2016年房價走勢圖
2010年 vs 2017年房價走勢圖
2011 vs 2108 成都房價走勢圖
以上對比圖，如果我們拋開個別月份的細節不說，單從曲線趨勢和年度走勢來講，你會發現歷史有著驚人的相似。
那麼，接下來的2019年，我們是否應該參考參考2012年的走勢呢？
從上述2012年的成都房價走勢圖中，我們可以看到，房價是呈上漲趨勢的，但漲幅並不大，從年初的8343元/平上漲到年末的8450元/平，漲幅只有1.3%。
當然，需要大家注意的是，這個數據是整個大成都範圍內的新建商品房備案數據，包含了一二三圈層的房價，因此它是一個宏觀概念。
從對比法中，我認為2019年，成都房價宏觀上穩中小幅看漲。
2、排除法
首先，我們來排除房價大漲的可能。
房價大漲有三個前提：一個宏觀景氣；二是市場需求；三是政策扶持。
從宏觀景氣看。
目前中國經濟面臨內外兩重壓力：國內是新舊動能轉換之際的增長勢能不足，經濟呈現L型；而國際上面臨全球貿易衝突的各種不確定性。所以，經濟增速可能放緩，老百姓的收入預期可能也不如此前，因此，從底層邏輯看，房價不具備大漲的基礎和可能。
從市場需求看。
房價上漲依賴兩個前提：一是購房者有需求；二是購房者有錢。
但在過去的3-4年時間裡，稍微有購房能力的人，大多數都已經買房上車，這不僅耗費了他們大量的積蓄，還讓他們背上了較高的債務。除了極少數高收入人群外，大部分的購房者已經無力在未來的數年時間內再次買房置業。因此，失去了購房者的需求和儲蓄，房價大漲的可能性微乎其微。
從調控政策看。
住建部在2018年底的公開態度表明，穩房價、穩地價、穩預期是總體工作目標。所以全國層面，政策不太可能發生根本性的逆轉，至少從打壓變為扶持，是不可能的。
“一城一策，因城施策，夯實城市政府主體責任”等新的提法，大概率會將調控的主導權交還地方政府，更多還是為了“防止大跌”，以及照顧“地方財政”，但也絕不會允許地方政府濫用政策，導致大漲。
其次，我們來排除房價大跌的可能。
除非發生大範圍的經濟危機，例如像2008年那樣，世界金融危機疊加地震災害，否則房價大跌的可能性很小。
但是中國目前的經濟增速維持在6.5%左右，屬於全世界前列；3萬億美元的外匯儲備世界第一；外債極低，還擁有全產業鏈優勢等，這些都讓中國沒有發生經濟危機的可能，也擁有抵禦任何外部衝擊的能力。
此外就是成都自身的城市價值較高，而房價在全國範圍內都是屬於泡沫最小，健康程度最高的城市，因此，也不具備大跌的空間。
最後，小漲小跌為什麼我選了小漲？
排除了大漲大跌，那麼就只剩下小漲、小跌（完全不漲不跌的幾率太小）。那麼，為什麼我認為會小漲，而不是小跌呢？
這個主要是從地價角度和供需角度來判斷的。
2019年上市的項目，大部分會是2017年高價拿地的那一批。按照相關規定，拿地2年內必須開發，而這些土地一旦動起來，就勢必要通過賣房子才能平衡財務要求。所以，2017年的高價地，應該也必須要在2019年逐步面市。
此外，從供需角度看。我們去年11月底曾經統計過核心區域樓面價8000以內的房源，大概還有6-9個月的供應週期，那麼截至目前，應該只剩5-8個月了，並不足以覆蓋2019年的需求，所以，我認為，小幅上漲是概率更大的事情。
好了，以上關於房價的預判，就是希望廣大購房者不用恐慌。
大漲或大跌的可能性都很小，房價小幅上漲的幾率會更大，這對於大多數自住需求的購房者來說，不會有太大的影響。如果有可能的話，儘量在2019年上半年出手，購買此前較低樓面價的樓盤，會更明智一些。
預 判 二
調控政策迎來“小陽春”
為什麼我會認為成都樓市的調控政策會迎來“小陽春”？這裡有一個背景和三個理由：
一、“一城一策，因城施策”的大背景。
我在去年《山東菏澤取消限售，如何理性看待“調控政策”的退出？》一文中其實已經寫過，中央正在將樓市調控的主導權，交還給地方政府，依靠地方政府的機變和靈活，來實現“穩”的目標。那麼，在這樣的背景下，成都當然會擁有自己的“一城一策，因城施策”的空間。
二、樓市政策“小陽春”的三大理由。
1、成都屬於“未漲先限”的城市。
去年4月26日，我在《當前成都樓市，主要矛盾是什麼？》裡面詳細的闡述了本輪成都作為全國16個第一批被“限價”的城市，是西部城市中唯一一個，僅僅是因為一次“黑天鵝事件”，屬於被誤傷的。
按當時的房價，成都的紅線被劃定為7493元/平，比大多數二三線城市的房價還要低，完全不符合成都的城市地位和經濟發展水平。所以，我們說成都“未漲先限”，既是一個事實，也是一個共識。
2、成都的調控政策是“疊加”的。
正因為成都“未漲先限”，所以早期的調控政策有所保留，目的就是不希望一壓就死。所以我們經歷了9.30、3.23、4.12等多輪新政，直到2018年的5.15新政出了大招，才把市場的虛火給按了下來。
但是，出臺5.15新政的時候，沒有對早期的政策進行對沖，而是採用了疊加，使得成都的政策嚴上加嚴，這也有不合理的地方。
3、成都的土地出讓情況較為嚴峻。
當然，更為現實的問題，就是土地出讓情況嚴峻對地方財政收入的影響，從而制約城市的經濟發展和產業平衡。這個大家都懂，就不用展開了。
以上，就是我認為2019年成都樓市會迎來“政策小陽春”的主要理由。當然，這個預判並不難，難的是預判成都會出什麼樣的政策？我個人認為，應該有三類原則：市場化、公平化、人性化。
例如：限價限售，就是一種行政行為，不夠市場化；而分區限購就不夠公平化、信貸政策對剛需上浮較大，也不夠人性化。
因此，我大膽猜測，或者說是一種憧憬吧：
1、限價政策應該會更市場化一些，有鬆一鬆的可能；
2、分區限購政策應該更公平一些，有取消的可能性；
3、對於剛需首套貸款應更人性化，有下調的可能性；
4、限購是地方政策中最能影響市場的政策，有局部退出（例如三圈層）或者變相鬆動（例如補社保）的可能。
因為篇幅原因，今天就先寫這兩個預判吧，下一篇，我還會帶來新的三個預判，分別是關於（一）區域和產品分化；（二）二手房築底；（三）抄底拿地。
最後，說一個關於預判的笑話。
此前，有網友翻出了2018年1月2日，中金公司研究部發布的《策略｜中金2018年十大預測：乘勢而上》一文，並指出這十大預測，錯了九個半。
而中金王漢鋒的回應這樣說的：“讓大家知道像我這樣的普通中國人在2018年年初對世界和中國有怎樣的憧憬、在年底又有怎樣的失落”。
所以，預判這種事情，60%的正確率就算合格了，70％屬於良好，80%就是優秀，能有90%就已經王者了。大家客觀看待，理性思考，自我判斷。
祝大家新年快樂，happy 2019。
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