水榭地產的首創品牌之作——香蜜湖.水榭花都
如果冬天來了
春天還會遠嗎？
自然規律週而復始
“逢8年”魔咒已然退去
7頂，8落，9底
經濟週期不可抗力
“週期專家”周天王、任教主預言的
2019買房年
正在向我們走來
2018年深圳樓市總體低迷
新房成交22年第二低
2018 新房成交不足3萬套
2018年依然是調控之年，深圳新房市場價穩量低。2018年深圳新房住宅均價 54120元/㎡，自2013年以來首次下跌；全年成交29396套，同比增加13.8%，成交面積292.4萬㎡，同比增加12.8%。
2010-2018深圳新房量價走勢圖
2018年深圳新房年內成交一波三折。春節過後，成交量逐月放大；731新政對樓市再次施壓，市場再現觀望氛圍，成交再度萎縮；11月底華強城、萬科星城帶動年末翹尾行情。全年
月均不足3000套的成交量，總體呈現弱市。
2018年1-12月份深圳新房成交量走勢圖
從“1998-2018年深圳新房成交面積走勢圖”上看，自1996年以來，2018年新房成交量僅比2017年多3576套，為22年來的第二低值；為高峰期2015年66450套的44%。
2018年3月底深圳出臺“三價合一”，731又出調控新政，二手房成交接連受挫；第四季度二手房成交量大幅走低，
2018年深圳二手房成交73047套，同比減少1.1%，成交面積609.5萬㎡，同比減少3.6%。
1983-2018年深圳新房成交面積走勢圖
2018年底推盤新高潮
網紅盤是剛需盤
2018年，在限價政策下，一二手房價倒掛，
高性價比新房受到市場追捧，網紅盤不時閃現。進入年底，深圳樓市進入推盤高潮。12月深圳新房住宅的成交套數3375套，環比急劇上升70%。在11月的最後一週，10天差不多成交了近5000套新房。
其中最令人注目的是網紅盤華強城和萬科星城的火爆開盤。11月27日，華強城開盤推出1240套72-160㎡2-5房住宅，均價4.63萬/㎡。認籌人數1503人，近3000人到場，8個小時成交1033多套，去化率近9成。萬科星城備案3337套79-136㎡3-4房住宅，均價4.39萬/㎡（裝修費另計）。據媒體報道，11月28日晚上，萬科星城網上開盤選房，半小時去化1900套。
這兩個網紅盤有3個特點：1、低於市場價出售；2、均價4W+；3、剛需樓盤。當然，這裡面最吸引人的是價格。隨著前兩年的房價高漲，深圳目前的剛需新房上車總價由300萬上調到400萬。400萬總價對應一步到位的90㎡左右剛需戶型的單價是4W+。因此，
如今深圳的剛需目標樓盤，多是4W+項目。當今，深圳樓市已然剛需天下，得剛需者得市場。
剛需最愛的4W+新盤大盤點
首選：地鐵+大盤+MALL
網紅盤產品有什麼共性？我們來盤點一下深圳目前在售的4W+樓盤：
深圳4W+在售新盤一覽表
從上表中可以看到，深圳4W+項目，均是位於深圳遠郊的沙井、光明、龍崗、坪山、大鵬新區，以及近郊的鹽田。
通勤是剛需。遠郊盤銷售理想的樓盤，首先必須是地鐵盤，其次最好是大盤，而大盤多有豐富的生活配套，成為地鐵+大盤+MALL剛需樓盤。比如華強城，總建面81萬㎡，自帶12.5萬㎡MALL+街區商業，距離11號線塘尾站400米。
萬科星城也是大盤，總建面約90萬㎡，距離11號線馬安山站約1.4公里，鄰近14.4萬㎡沙井海岸城。
2017年8月開盤的光明龍光玖龍臺，總建面約50萬㎡，無縫接駁地鐵6號線觀光站，自帶10萬㎡商業，也備受市場關注。
深圳房價高企，換房成本太高。如今的剛需買房不再考慮今後換房，而是一步到位地選房、買房。
剛需買房怎麼“一步到位”？最好距 離地鐵站近一些，今後上下班的通勤時間不會太長；最好有大型的商業MALL，能夠充分滿足日常購物和休閒等消費需求；最好是大盤，這樣才有良好的人居社區氛圍。而且，生活所需的所有配套，最好在1公里的步行半徑內完成。
地鐵+大盤+MALL
龍崗中心城第一大盤
和昌.拾裡
和昌集團收購水榭地產進入深圳
2017年8月15日，和昌集團以133.26億元收購萊蒙國際持有的泰祥信息諮詢(深圳)有限公司、常州萊蒙水榭花都房地產開發有限公司、深圳市水榭花都房地產有限公司、南昌萊蒙置業有限公司，以及萊蒙國際位於深圳、廣州、杭州、南京等6個城市的8個項目，可開發約197萬㎡物業及貨值。和昌集團由此成功進軍一線城市深圳和廣州，並持有未來3-5年開發儲備的土地資源。
2017年8月，和昌收購萊蒙國際旗下企業和項目
水榭地產傳承深圳豪宅血統
水榭地產是深圳知名的豪宅開發商，其開發的2001年福田水榭花都，2010年龍華水榭春天，是福田香蜜湖豪宅區和龍華北站高端住宅區的標杆樓盤。和昌集團水榭地產開發的和昌.拾裡項目，將傳承水榭地產的豪宅血統，打造高端品質的超級大盤。
水榭地產開發的高端樓盤：水榭花都，水榭春天
和昌.拾裡：龍崗中心城第一大盤
和昌.拾裡，位處於龍崗大道以北，龍城大道以東，是龍崗中心城的核心區域。
過去，龍崗中心城的頤安都會中央號稱總建面120萬㎡，是龍中最大規模住宅盤，但其沒有具體分解數據，未能列入“深圳超級大盤一覽表”。
龍崗萬科廣場是萬科在深圳開發的最大城市綜合體，總建築面積有超100萬㎡、120萬㎡、140萬㎡多種說辭，其中購物中心面積15萬㎡。按照佔地面積與容積率核算的計容面積約為114萬㎡。
在“深圳超級大盤一覽表”中，和昌.拾裡按照計容面積排行榜，位居“深圳超級大盤一覽表”第11名；其總建築面積150萬㎡，超過了頤安都會中央的120萬㎡、萬科廣場的140萬㎡，為“龍崗中心城第一大盤”。
（點擊，看大圖）
地鐵+大盤+MALL
和昌.拾裡項目沿龍崗大道全長960米，兩端毗鄰地鐵3號線龍城廣場站和南聯站，項目距離3號線龍城廣場站約200米，距離3號線南聯站僅160米，為雙地鐵口物業。
和昌.拾裡位置示意圖
和昌.拾裡項目佔地面積約165494.5㎡，計容總建面1172500㎡，容積率7.08，總建築面積約150萬㎡。其中：住宅60萬㎡，商業、辦公及酒店299100㎡，公寓240180㎡。項目由9個地塊組成，共分4期開發，涵蓋住宅、公寓、商鋪、寫字樓產品，為深圳又一超級大盤。
和昌.拾裡項目基本參數指標
商業配套方面，和昌.拾裡自帶15萬 ㎡商業，利用高架的軌道站點，實現商業“雙首層”，提升商業價值的同時，實現片區的人車分流，以街區mall形式打造立體複合街區。
立體式街區示意圖
與此同時，為了將商業的功能效用最大化，項目還打造了多元的活力廣場。項目規劃利用和設置不同的廣場，聚集人流，提升片區的活力。
多元化廣場示意圖
此外，項目所在的地段，擁有眾多購物中心。距項目460米的5萬㎡萬科裡，萬科3.0版社區型購物中心，集公園式、休閒、運動、娛樂於一體的開敞式街區步行街，擁有24h營業功能，引進近100餘家商業品牌。
除此之外，在項目1000米生活圈內，還有15萬㎡萬科廣場、
7.8萬㎡世貿百貨、4.3萬㎡東方國際茶城、4.3萬㎡寶能all city、3.4萬㎡東方明珠城、5.5萬㎡摩爾城，約60萬㎡的龍中商圈皆在項目的1000米步行範圍之內。
和昌.拾裡項目效果圖
教育配套齊全
一站式教育
教育配套方面，離項目直線距離約240米處，就有一所國際幼兒園——雅豪國際幼兒園，這所幼兒園是光榮國際教育機構的一所分園，2013年被評為“廣東省一級幼兒園”。
距離項目約460米的鵬達學校，是一所九年一貫制的市一級學校。距離項目約500米的天成學校創辦於2010年，是公辦九年一貫制學校。在項目1000米半徑範圍內，還有天譽實驗學校，36個班九年一貫制中，小學班24個，初中12個教學班。該校是一所由龍崗區教育局探索建立的區直屬新型公辦學校。
和昌.拾裡項目1000米生活圈
公共設施完備
堪比福田中心區
除此之外，和昌.拾裡1000米生活圈內，去年5月28日開館的“紅立方”（三館一城：科技館、青少年館，公共藝術館、書城），深圳書城龍崗城於去年7月正式營業。
從“福田中心區、龍崗中心城公共設施對比表”中可見，龍崗中心城除了沒有會展中心之外，其他公共設施與福田中心區基本相同，應有盡有，規模略小。
和昌.拾裡項目周邊配套的類同福田中心區的城市中心級公共設施配套，大大提升了項目的物業價值。
和昌.拾裡的公共配套，媲美福田中心區
和昌地產成立10年
連續3年進入中國房企百強
和昌集團創建於2007年，總部位於北京，是一家集房地產開發、資本金融服務和物業服務為一體的綜合性房地產企業。公司致力於打造三大平臺：開發建設平臺、資產投/募資平臺和資產運營平臺。
2017年12月31日，克而瑞研究中心《2017年中國房地產企業銷售TOP100》榜單發佈。和昌集團銷售金額與銷售面積，雙雙榮登房企百強，成為最大的地產黑馬。這家成立僅10年的房企，已經連續三年進入中國房企百強的行列。
2017年，和昌地產銷售流量金額198億元，位列百強房企91名；權益金額178.8億元，位列百強房企92名；銷售面積159.8萬㎡，位列百強房企80名。最新數據顯示，和昌地產2018年1-10月完成銷售額217億元（全年預計銷售金額350億元）。
和昌集團經營穩步增長
近三年來，和昌集團進入高速增長時期，年複合增長率超過50%，突顯和昌集團快速發展的強勁勢頭及和昌集團的企業實力。
自2007年成立以來，和昌集團加快在全國範圍內的佈局，深耕長三角、珠三角、環渤海以及中原的核心城市，至今已入駐鄭州、合肥、武漢、南京、蘇州、杭州、廣州、深圳、天津等近20城，擁有超過50個項目。
和昌物業全國佈局
目前，和昌集團已建立雲端系、城邦系、匠心繫、雲舒系、臻境系五大產品系。
和昌集團五大產品體系
和社區
共享社區生活美學
值得一提是，作為中國社區生態的倡導者和實踐者，和昌集團以“共享社區美學”作為品牌發展願景，在產品、服務端持續發力，提出“和社區”價值體系，包括和沐人居、和美生活、和樂成長以及和善分享四大系統。目前已經落位13城，推廣項目44個。
如何打造“和社區”？和昌集團摒棄過去的傳統觀念，倡導新的產品主義，讓產品更趨於細膩化、服務化，踐行“建築、人、社會 和諧共生”的和昌使命，讓建築空間與人文空間雙生交融，讓人與人之間的關係更親近，綻放未來人居的魅力。
和社區：建築·人·社會 和諧共生
“和社區”立足新生代的時間觀、空間觀、生活觀和服務觀，秉承對生活方式的升級探索，及對生活美學的追求，以新銳的視角和接軌世界共識的生活態度，前瞻性的將未來的生活理念帶給所有的業主。
和昌集團“建築·人·社會，和諧共生”，堪稱新時代人居的創建者。
此次進駐深圳，和昌.拾裡以超級大盤+雙地鐵口+MALL的“龍中第一大盤”呈現，配合“雲社區”打造，將給深圳人居帶來一次史無前例的空間革命，對於尋覓4W+樓盤的剛需們來說，或將是新年的錦鯉。
和昌.拾裡項目效果圖
2018“8落”買套
2019“9底”抄底
周天王：2019 抄底買房
原中信建投首席經濟學家周金濤，因成功預測2007年次貸危機、2015年全球資產價格動盪、2016年中國經濟一季度觸底大宗商品出現年度級反彈、2013年提出房地產週期拐點而成名，被人們稱為康波拉切週期理論“週期天王”、“周天王”。
洩露天機，天妒英才的周金濤，2016年12月27日因胰腺癌44歲逝世。“周天王”臨終前曾經留下20個預言，其種預言2017、2018年房價會回落，
2019年出現最終低點，那個低點可能遠比大家想像的低。建議2016至2017年賣掉投資性房地產，儘量持有流動性好的資產，而不要持有流動性不好的高位房子。2019年再回來買房。“人生髮財靠康波”，一個人一生中理論上只有的三次機會，如果抓住其中一個機會，你就能夠至少是個中產階級。周金濤預測在2018-到2020年之間，中國將出現財富機會，這是一箇中週期的低點，也是中國房地產週期的低點與庫存週期的低點，三個週期低點重合共振。“現在30歲以下的人，註定你的人生機會第一次只能在2019年出現”。
任教主：19、20年宜買房
曾經刷爆朋友圈“1500萬年薪”的恆大集團首席經濟學家任澤平，前方正證券首席經濟學家，江湖人稱任教主。在2014年股市低迷時成功預測上證指數破5000點，提出過“一線房價翻一倍”、“經濟L型”、“新週期”等讓市場震動的觀點，並提出長期看人口、中期看土地、短期看金融的判斷房地產市場的經驗。
任澤平建議17、18年炒有基本面的股票。19、20年買人口流入地方的房子。
中國經濟發展規律：7頂，8落，9底
從“中國GDP增速和深圳房價7頂8落9底地走勢圖”中可以清晰地看到，1987-1988-1989年中國GDP增速走勢為“頂-落-次底”，1997-1998-1999年中國GDP增速走勢為“次頂-落-底”，2007-2008-2009年中國GDP增速走勢為“頂-落-底”，故可總結為中國經濟發展“7頂，8落，9底”的走勢規律。
中國GDP增速歷年走勢圖
而深圳1997-1998-1999年房價走勢為“落-落-底”，2007-2008-2009年房價走勢為“頂-底-漲”，雖然規律性不及GDP增速，但是“逢8年”回落是大概率事件。
2018年是深圳房地產小週期低點與中國經濟中週期低點重合，兩個週期低點重合共振，其結果將引發新的房價低點。
2016年中國GDP增速6.8%，2017年中國GDP增速6.9%。中國人民大學中國宏觀經濟論壇課題組預計2018年實際GDP增速6.6%；中國社會科學院2019年《經濟藍皮書》預測2019年我國GDP增長率在6.4%左右。由此可見，新一輪的中國GDP走勢仍然將是“7頂，8落，9底”走勢。
中國GDP增速和深圳房價“7頂8落9底”走勢
尊重週期，順勢而為
無論是周天王，還是任教主，這兩位研究經濟週期的著名分析師，都將房地產投資的準確時間點，指向2019年，而不是“逢8年”2018年。正是順應了“7頂8落9底”的中國經濟發展週期規律。
尊重週期規律，順勢而為，也是此輪房地產調控的內在規律。新一輪房地產調控，名正言順地以“去庫存”之名完成“7頂”；以金融安全、“去槓桿 ”之名，完成“8落”；以“房住不炒”之名，實現築底。
瞭解和順應中國經濟的發展規律，可以對房地產市場的大勢瞭然於胸，才能夠理解領導在下一盤很大的棋，並從中領略決策者順勢而為的大智慧。
本輪調整至今27個月，已近尾聲
在過去10年中，中國房地產市場經歷的3個長度為3年左右的小週期，房地產政策週期，房地產小週期與貨幣週期負相關性較好。深圳樓市的週期規律之一是下行週期等於或長於上行週期。
中國房地產市場3年一輪小週期
本輪上行週期始於2014年11月，歷時23個月；進入調整的下行週期始於2016年10月，至今已歷時27個月。本輪調整幅度由於政府價格控制而下跌幅度不足，以時間換空間的調整週期會超過23個月。下圖是筆者在今年年初對調整週期的預測圖，而調整週期的結束，須由關鍵的限價政策放鬆，成交量逐步放大，房價出現上升而完成。
本輪深圳樓市調整將在23個月以上
中國樓市是政策市。12月20日，中央經濟工作會議為2019年樓市調控定調：要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房住不炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。12月24日，住建部提出“第一要務”是穩地價、穩房價和穩預期。
臨近2018年年尾，一些地方政府因城施策地陸續推出穩房價政策，以穩樓市預期。12月18日，菏澤取消限售；12月19日，廣州公寓可以有條件賣給個人；12月19日，深圳部分銀行房貸利率下調；12月19日，珠海限購放鬆；12月26月，衡陽取消限價一天後又被取消；12月27日，合肥限購放鬆。
種種跡象表明，各地政策屢屢試盤，樓市復甦在望。對於“給點陽光就燦爛”的中國樓市，各類鬆綁動作，無論是大還是小，其實都容易引起市場預期的變動，尤其
價格更為敏感須謹慎。隨後樓市的鬆綁政策，將旨在鼓勵和促進成交，而房價仍將會受到調控關注。
（點擊，看大圖）
2018 買套，2019 炒底
從投資角度講，年收益低於5%的投資，都是在虧錢。2018年幾乎所有買房的人全數被套，即資金不同程度地被樓市套住而沒有盈利。此類投資行為，在股市上稱之為長期收益而“買套”。
詩人雪萊說，冬天來了，春天還會遠嗎？冬去春來，是週而復始的自然規律。“逢8年”即便是魔咒，也轉眼已逝。“7頂，8落，9底”預示的週期底部正在到來，“週期專家”周天王、任教主預言的“2019買房年”正在向我們走來。這或是剛需們的新年錦鯉。
需要提醒的是，無論是周天王、任教主的預測，還是週期邏輯的推理，均屬左側交易範疇，而真正的底部，必須經由右側交易得以確認。
回覆“買地”查看，樓市的歷史性時刻！今天，深圳又“打響了第一槍”
回覆“租房”查看，深圳租客拋棄長租公寓的真相，竟是這樣！
回覆“世茂”查看，上天入地，世茂很野！
回覆“天空”查看，未來出行被顛覆！4區暗自較勁，要在空中漫步？
回覆“直轄”查看，闢謠！深圳官方：深圳直轄傳言毫無根據
回覆“舊改”查看，深圳最難拆8個小區：3個已簽約100%、它卻面臨清退
回覆“搶房”查看，香港人真來搶房子了！華潤城3期驚現多名港人認籌
回覆“高鐵”查看，直擊廣深港高鐵開通，實探香港西九龍站
閱讀更多 搜狐焦點深圳 的文章
