時至今日，報道樓市降溫早已不是一家之辭，而成了普遍現象——無論大報、小報，還是中央媒體、小道消息，都在最大程度渲染樓市降溫的事實。從各大機構釋放的統計數據來看，也的確如此，房價下跌更是從北上廣深等一線城市已經蔓延到了三四線城市，且部分熱點城市這兩個月房價下跌的幅度可謂驚人。除此之外，萬科鬱亮和融創孫宏斌更認為，房地產已經到了轉折拐點，一個高喊“或下去”，一個警惕同行們要“做好過冬準備”。
但無論降溫的事實多麼充分，媒體們如何渲染，總有人堅定不移地“看多”樓市，在“鼓吹”房價上漲這條路上，他從未有過一絲一毫動搖，這個人就是地產老年網紅任志強。10月19日，在第十四屆中國地產金融年會上，繼“明年有錢你也可能買不到房子”之後，任志強又“開炮”了：未來中國的城鎮化還會提高，而任何城市化的高增長期，都需要快速發展房地產，以滿足基本的居住條件。房價上漲是必然過程，這是不可避免的。
隨後便招致了一眾媒體和專家的回懟，其中獨立經濟學家馬光遠對房地產的“看空”，可以看作是對任志強觀點“硬碰”的最大看點——馬光遠不僅認為未來房價不具備上漲的可能，這次他還直言不諱地指出：基本可以判定，從現在起到明年4月份，半年的時間內，不管是否放水，是否改變調控政策，房價將延續明顯的跌勢，跌幅在20%到30%，價格回到2016年底的水平基本已成定局。其立場之堅定，態度之果斷，驚呆一眾網友。
事實上，這已經不是馬光遠第一次對中國房地產持“悲觀”態度了，8月24日，他曾明確表示，對於中國房地產，我唯一能夠說的是，凡是非理性上漲的，迄今為止沒有看到安全著陸的先例，這意味著，中國房地產的泡沫總有一天會破滅，但何時破滅，神仙也不知道。
9月16日，他又再次發表言論：我對未來房地產市場的基本判斷是，除了一些價格低估的城市，本輪房地產的上漲週期基本結束，2018、2019年對於房地產而言其實很困難，我擔心的不是房價漲，而是跌，政策要密切關注房地產市場的逆轉！
對於未來房價走勢，任志強和馬光遠的觀點孰對孰錯呢？馬光遠這個“大空頭”這次的言論又是否真實呢？對於億萬普通剛需購房者而言，買房置業這次到底該聽信誰的言論呢？
對於一眾專家的言論，投資人盧獻星曾經公開指責過：經濟學家任澤平、李稻葵、樊綱、馬光遠、許小年等，只要是到了他們這個位置，公開的話就零價值、零意義。因為他們的話都是模稜兩可，既要照顧上面的意思，還要讓下面聽了舒服。事實真的如此嗎？馬光遠這次真的是言不由衷，故意說一些安撫民眾的煙霧彈嗎？
奇哥結合市場行情來看，馬光遠這次還真不是故弄玄虛，他的話很大程度上是基於對當前樓市多個層面的變化總結而得出的結論，未來房價走勢大概率會沿著他說的趨勢發展。
首先，多數熱點城市樓市已經走在下跌通道之上了。很多人說國家統計局的數據失真，今天我們不用他們的數據，我們用奮戰在一線的中介的數據來分析：據貝殼研究院報告顯示，隨著市場的不斷調整收緊，9月二手房成交均價出現回落，調控政策嚴格的北京、上海、天津、青島、大連、杭州、南京、長沙、武漢、西安、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現，其中杭州和西安分別以-7.4%和-5.2%領銜。
值得一提的是全球房價最高的香港已經是跌跌不休狀態了，據悉最高跌幅已達22%，眾人皆知內地一線看香港，三四線城市看一一線，當香港都開始出現理性回調了，想必其它城市跟隨回調的局面也正式開始了。
而成交量方面更是更是不容樂觀，監控的40個大中城市中除上海、成都、大連有所回暖外，其它37個城市成交量環比均顯示下滑，其中長沙、青島、濟南最為搶眼，分別下跌20.8%、14.1%、13.3%。
從上述數據釋放的信號來看，樓市涼涼早已是常態現象，且這個信號的意義要遠比數字本身更重要。眾所周知，中國買房從來都是買漲不買跌，一旦市場下行開始，如無意外，市場將全面變冷，購房需求會再一輪暴減，因此馬光遠對於“房價將延續明顯的跌勢”的判斷毫無疑問是成立的。
其次，儘管外界謠傳不斷，但是樓市調控終將保持不松，降溫還將進一步加大。近段時間，房地產謠傳“樓市限購取消”的聲音喧囂塵上，搞得吃瓜群眾緊張兮兮，隨後人民日報進行了闢謠，稱這完全是子虛烏有，毫無疑問，由此可以看出，在長效機制未出臺之前，房地產嚴調控的緊繃狀態不會有一絲鬆懈，任何抱有調控放鬆房價反彈的期望都將落空。
而從央行近幾輪的定向降準釋放流動性到實體、小微來看，其實收效也是甚微，在這種情況下，中央更加不敢對調控樓市掉以輕心，因為一旦房貸政策鬆開，實體、小微迎來發展的機會更加渺茫。
很多人問，為什麼調控持續了兩年，這兩個月市場才出現反應，難道之前調控都無效嗎？從兩年多的調控歷程來看，調控並非無效，只不過是市場冷卻需要時間罷了，房子畢竟是不動產，買賣雙方心理博弈會拉長成交週期，不可能像股市一樣應聲而落。這幾個月市場出現明顯降溫，就是政策的作用在顯現。眼下的降溫可以看做是購房預期的扭轉，下行週期的開始，這個週期不會太長，但最少也會持續6個月以上。但這短短的6個月卻可能會讓市場從微跌發展為大跌。
相信這也是馬光遠敢於給出“半年時間內，不管是否放水，是否改變調控政策，房價將延續明顯的跌勢”的根本原因，因為他看準了這其中的內在運行邏輯。
再者，馬光遠說“跌幅在20%到30%，價格回到2016年底的水平”更不是信口開河，而是市場足夠支撐如此程度的回調。
很多人說，房價下跌國家不允許，也承受不了，調控的目的是要使樓市穩定。這話說對了一半，從很多層面都可以看出，中國的房地產確實泡沫巨大，中國完全可以承受房價一定幅度的下跌，但毫無疑問能穩住不跌才是最理想的調控，但實在穩不住下跌也並無大礙。
這一點從央行此前的表態可見一斑：即便房價迎來大幅度下跌，地產信貸風險可控！這說明中央已經做好了房價下跌的準備，樓市調控能穩住最好，穩不住來一場下跌，咱們的中央也完全可以把控風險，這個可控的範圍恐怕就是20%-30%，其實就是2016年房價的水平。
分析了這麼多，那麼對於億萬剛需來說，從現在起什麼時候買房才是最好時機呢？其實馬光遠已經給出了明確答案，從現在起到明年四月，房價一直都會處在下調之中，毫無疑問，這期間對於剛需來說，買房上車都是時機。但奇哥認為最佳時機可能在12月底2019年1月初：
首先，年底地產商衝量衝業績是一方面，選擇降價促銷走量的企業會增多，這個時間節點可以看作是房價的最低點；其次，有消息顯示，年底歲初時上演銀行會回調貸款利率，更有專家預估，這個時候首套房信貸有可能迴歸到基準利率水平，事實上最近半個月以來，廣州、合肥、南京等多家銀行已經對首套房貸款利率做出了適當回調，但是業內普遍認為現在不是最低的時候。
當然，如果你真的有需求，也可以現在就出手，畢竟買房自住是頭等大事，再等下去其實也佔不到太大便宜。
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