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引言：“風控” 重頭戲，預警先行
進入2018年，樓市調控與市場日發焦灼：
進入2018年，樓市調控與市場日發焦灼，上半年勢頭回歸一二線，但門檻猶存，進入難度不減。
而三四線風險漸現，但礙於政策窗口仍然得進，然而三四線城市容量有限，不宜深耕，因此出現多數開發商學習碧桂園“高週轉”，誰效率高誰割得此波韭菜。
進入下半年，調控越發粗暴，房價上漲就被約談，甚有藉助公安部門整治樓市亂象，一二線說好的迴歸夢想破滅，部分迎來開發商折扣降價，部分需求猶存但被搖號等政策捆綁難有溢價。
而享受去庫存、棚改紅利的三四線城市也慢慢被開發商擼得差不多了，GDP超2000億，人口超300萬的三四線城市進駐的品牌房子普遍不少於10家。
房企資金面普遍收緊的情況下，多城市出現土地流拍，溢價率下降的情況，拿地明顯變謹慎，換而快速銷售，資金回籠成為迫切任務，對各城市的市場短期監控也變得尤為重要，本文對各城市土地市場熱度、供求關係、價格、庫存等指標進行走勢，風險方面的分析預判。
壹
現象
土地熱度大面降溫
現象一
1）流拍率
36個城市，土地流拍率增多的城市達25個；
一線城市17、18年一線含住經營性土地供地幅數屈指可數，北京今年唯一供地卻遭流拍；
二線城市中，福州、蘇州土地17年較早進入預冷期，太原、合肥、天津18年急轉向下；
三線城市土地流拍蔓延，東莞，溫州、唐山受影響程度較大。
2）溢價率
36個城市，土地成交溢價率下降城市達31個；
一、二線城市明顯降溫，成都、太原、濟南、青島、武漢2018年平均接近低價成交，僅大連、重慶依然保持高溢價；
三線城市中前期熱門的唐山、佛山溢價率均有較大幅度的下降，山東的淄博、煙臺是少數幾個熱度猶存的城市。
成交收縮擴容
現象二
30城中，同環比均下降城市29個，僅無錫同比上升；
降幅超50%的城市達22個，縮量程度可見一斑；
一線城市降幅普遍低於其他城市，其穩定性在下行趨勢下抗風險性較強；
瀋陽、東莞、昆明、青島、杭州、南京、成都位於降幅最大的梯隊。
房價平穩，從一線城市輪動
現象三
30城中，房價堅挺城市佔多數，但一線城市普遍現跌勢，城市輪動影響下，其他城市房價也觸頂在即；
房價波幅6%以內的有18個，不少城市受到前期新項目集中取證供應，房價呈現“結構性”提升，如早先再今年初房價就開始鬆動的南京、武漢等城市，但在近3年大週期中這些城市房價仍呈下降趨勢。
貳
原因梳理
一、開發商資金緊張、供應地塊偏遠價高、代建量多導致土地成交熱度低迷
1）去槓桿下，房企遭遇融資困境，流動資金緊張，前期高價地塊週轉壓力，企業規模競爭，希望有限資金撬動更大規模市場和調控均漸漸不明朗化，樓市十字路口下開發商站隊現金為王，因此拿地更顯謹慎；
2）近期多城市出讓地塊多較偏遠且配建要求苛刻，無形增加成本各城市大幅提升土地起拍底價，各線城市流拍樓板價相比去年翻番，利潤嚴重擠壓。
二、政策強壓狂歡後的市場，房價上漲就約談，使其迴歸理性
8月住建部召開部分城市房地產工作座談會，對各城市未來房地產調控工作提出進一步要求，加快制定住房發展規劃以及對樓市調控不力的城市堅決問責。把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規範市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。
約談
★ 8月17日，住建部約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市
公積金信貸收緊
★ 北京二套房“認房又認貸” 最高貸款額調降為60萬元
★ 天津防範公積金違法提取，提前償還商業貸款，不能提取住房公積金
★ 異地購房不得提取公積金，9月30日後購買住房不再將公積金貸款資金直接支付給借款人、停止受理自9月30日後商貸轉公積金貸及部分轉公積金貸款申請
叄
典型城市市場走勢預判
1
南京
南京屬於引領全國樓市的風向標，2017年9月房價觸頂後持續震盪下行近7月，近期市場部分房源集中備案帶動房價上行但不改整體下行趨勢。
2
濟南
濟南樓市近兩年攀升較快，但今年二季度開始見下跌態勢，觀察其較長的上行週期，未來跌勢也或將延續較長時間，目前有加速風險，城市廣義去化週期25個月，尚在合理範圍，但與同類城市相比較高，目前主要消化前期熱度提升下的放量供應。
3
成都
成都在2016年樓市上漲中是中西部首批輪動城市，越是地位重要性越是政策看管的眾矢之的，政策的嚴厲程度也是多數城市不及，所以市場需求熱度持續不減，在和政策的僵持下新房見下行趨勢，但降幅較小整體調整週期較長，未來仍將延續。
4
西安
西安對比成都在中西城市中屬慢熱型，但好景不長，上行大半年面臨政策嚴控，目前進入高位震盪期，隨時面臨下行風險。
5
長沙
長沙市場供求均受到政策的嚴格控制，2016年至今整體趨勢平穩，偶爾遇到集中成交的峰值，未見明顯波谷，下行空間顯然不足，後市依然看穩。
6
無錫
無錫在2016年在大勢的強力拉動下實現了一輪補漲，進入2017年需求明顯收縮，但因市場需求升級帶動房價結構性持續攀升，近期見平抑態勢，由於需求仍存，或將高位盤整一陣。
現階段，市場普遍上漲的態勢告一段落，重點一二線城市率先進入下行週期，成都、南京等熱門城市政策效果已然顯現，後發的西安等城市熱度也逐步受控，部分類無錫的強內生三線城市由於購買力的支撐仍然保持高位態勢，但難說不被大勢影響；後市對開發商來說考驗巨大，在穩槓桿的大背景下如何平穩資金流實屬不易，要保證可期的利潤就更是難上加難了，所以緊抓市場變化，嚴控風險是當務之急。
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