武漢解封，售樓部開放，本來想和大家分享一點喜慶的話題，可是越到這個時候，突然越會有那麼一點困惑感。
主要還是源於這段時間，身邊投資諮詢的朋友漸漸多了起來，問題都很實際，相比投資哪裡這種偽需求，大家最關心的一點，其實很直接：
“如果現在出手了，2020年房價不漲，反而下跌了，怎麼辦？”
01.
說實話，這個問題回答起來並不簡單。
不管是現在看準機會立即入手，還是繼續持幣觀望，本質上投資風險確實在疊加。
在我看來，這個問題有個必備的前提條件，就是能不能判定武漢的房價還會不會繼續維持橫盤。
我個人的看法也很直白，趁早放棄大漲的念頭，但市場需求停了這麼長時間，武漢和很多城市也會一樣，肯定會有一波投資小週期，但“兩剛”依然會居多。
為什麼會這麼說呢？
最關鍵的一點就是，我們把目光放到不久前武漢剛剛發佈的“新六條”。
各種解讀包括我們說的也很透徹了，內核其實還是貫穿的一個字——穩，而且還是穩開發商的資金鍊，絕不能讓開不了門和揭不開鍋的現象出現。
02.
短線看政策，長線看經濟。
從武漢最近的土地市場來看，武漢這個英雄城市的經濟總還是要發展的，政府財政需要拿出來修地鐵，搞城建，依然會鞏固中心城市的地位。
換句話說，底部的市場期待利好太久，一次小利好能給到的能量，作為投資者都不應該小覷。
背後的邏輯其實很簡單，大疫之後，現階段不少的剛需族依然是被城市紅利和市場裹挾出來的最急迫的一個群體。
同樣，無論是想投資第二套，還是一些商辦產品，無非還是因為別人投資賺錢了，還是想“錢生錢”。
很多時候，投資客對於市場的慾望是被人為創造出來的，被外部的投資客攪動，被同區域和同板塊的人群“跟風”。
而現在隨著房產的流動性越來越差，這些投資性因素，正在慢慢減弱。
換而言之，隨著外部的吸紅效應加大，內部資源的蛋糕越切越細，反而“兩剛”就真的不會太急了，挑選的餘地也會越來越大。
但不管怎麼樣，要想出現報復性投資購買房潮，唯一能讓絕大多數出手一族信服的，只有眼前的市場和大幅度降價。
很顯然，無論短期看政策，還是中期看金融，長期看人口，都是不太可能的。
03.
說實話，經歷這次長時間的封閉在家，這個城市中帶著真實改善投資需求，多多少少會動起來。
無論是想住好一點的項目或區域也好，或者藉機進行另一種資產保值投資也罷。
這個城市的某些未來重點打造的利好區域或者板塊，如四新區域，一些精心打磨的好投資產品，相信依然會出人意料迎來一波小高潮。
我相信，假如武漢這座城市的投資市場真會進入價格橫盤深水區的話，走到深處裡的大部分人一定是迷茫的，但唯獨這部分人目標會很清晰。
因為這些置換投資客已經是這座城市的既得利益者，很少有什麼情緒上的焦慮和波動，如果沒有很重的槓桿負擔，同樣也有了對沖的資本，因此也是所有周期裡邊最堅決的那種。
還是那句話，板塊和項目之間的分化將會更加加劇，那些利好的板塊和產品會被打破交易靜止期，投資潮在幾個好的板塊和好的項目之間迎來局部的快速釋放。
雖然聽著很不可思議，就好比2019年長江濱江板塊的第二波升浪內在邏輯一樣，就是外部和其他區域那些價值投資客抓住時機進行出手，而且像武漢天地這樣的配套齊全成熟項目依舊會走出獨立行情。
04.
總的來說不能否認，不管是降價和打折，還是疊加促銷優惠試探投資客和市場底，
不迎來一波小投資高潮，武漢這座城市的房地產市場艱難將是幾何級的。對政府而言，體現在賣地上會越來越專業，控地的節奏和預留給開發商的利潤空間，以及圍繞這些地塊的超遠期配套等等。
考量也會越來越多。意味著開發商入場券愈發難拿，武漢這座城市慢慢進入“寡頭時代”是大概率事件。
同時，為了維持來之不易的“房住不炒”穩定局面，在開發商身上的限制依舊不會少，雖然看著開發商受苦，但其實連鎖效應發酵，還是傳遞到項目的產品口子上，傳遞給投資客身上。
最後演化的結果，就像現在的很多房企一樣，快週轉雖然很重要，但現在日子不好過了，控制好成本和回款的現金流更加重要。
▲2019年度內房股資產負債率排行榜
所以，在這裡有一個觀點想和大家分享一下，這兩年的投資物業很可能會是買到質量最差的一代產品。
05.
悲觀者往往正確，而樂觀者往往成功。
在我看來，很多事情本身就沒有對錯，尤其是對房產投資而言，無愧的只是市場抽絲剝繭後的真實底和自己的出手時機選擇。
雖然我們依然會對武漢這座城市的樓市週期保持樂觀，但還是想給重風險投資者一些建議：
1、現金流壓倒一切，槓桿齊平月收入才算是健康。
2、資產一定要產生正向現金流。需要很長時間去博擊的遠城區和新城區請避開，迴歸主城價值，去找到高租售比和容易套現的板塊和產品。
3、商住之類的商辦產品，不容易變現的資產，在這樣的世道里，不是出於兼顧自用和投資，儘量都不要去碰。
4、對於投資改善的人群，儘量還是去城市的核心區，選擇那些改善性的好產品和稀缺產品。
5、這種行情下，壓抑了太久的需求，都會期待“筍盤”出現，還是提醒你要再多一倍的小心，有筍必有坑。
6、最後還是回到核心問題上來，如果現在買了，2020年房價不漲，反而出現下跌，怎麼辦？
回答是：只要不在樓市中犯錯和加很重的槓桿，放到週期裡等個兩年又何妨呢？
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