土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅，是對房地產企業收益影響最大的稅種之一。對於房地產開發企業而言，大部分企業採用的查賬徵收方式，稅法准予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括五個部分：1.取得土地使用權所支付的金額；2.房地產開發成本；3.房地產開發費用；4.轉讓房地產有關的稅金；5.其他扣除項目。每一項扣除都有一定的稅收籌劃空間。下面分別談談這五個部分的籌劃管理要點。
一、取得土地使用權所支付的金額
該部分主要是指取得土地使用權支付的土地價款及按國家統一規定繳納的有關費用，相關費用主要為契稅、相關登記、過戶手續費，該部分的價款通常比較固定。可以從以下方面籌劃：
1、土地出讓金返還的稅務籌劃；（1）土地出讓金實行先徵後返的方式，可考慮改為對開發主體的總公司或其他關聯公司進行招商引資獎勵，這樣就可以將返還的款項與原已繳納的土地款項分開，在土地值稅清算時亦不需要將該返還款從原土地成本中扣除，能大大降低土地增值稅額。（2）因為土地一級開發與二級出讓原則上相分離，因此可以要求政府先支付一級開發成本，然後再在二級市場定向出讓給相關開發主體企業，以便以後的土地增值稅清算。
2、土地出讓價格明顯偏低時的稅務籌劃；通過在土地出讓合同中明確約定開發單位附屬義務的方式進行籌劃。從土地增值稅扣除項目的角度而言，出讓合同中可將拆遷、安置、補償、市政配套建設等義務詳細約定在出讓合同裡，因這些義務發生的成本費用都可計入項目開發成本，由開發商自行處置拆遷、安置、補償、配套建設等淨地的費用，可以列入開發成本。
3、在附加義務的出讓合同條款設置之外，可進一步與政府在合同中約定，對出讓的規劃外邊緣土地也約定市政開發義務，比如共建公園綠地等，這樣在以後做稅務籌劃時就有更多的籌劃空間，將成本和目標地塊連接，避免後期產生爭議，合理進入項目開發成本處理。
二、房地產開發成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等
1、土地徵用及拆遷補償費的稅務籌劃
土地徵用及拆遷補償費主要包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上地下附著物拆遷補償淨支出、安置動遷用房支出、回遷支出、農作物補償費、危房補償費等。在城市更新和舊城改造項目中，因被拆遷人取得的拆遷補償所得一般情況下都按不徵增值稅、土地增值稅、印花稅、契稅（同等補償面積範圍內）處理（也即無需開具發票），因此在合理合法的前提下，將拆遷補償所得列入成本。
2、前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“七通一平”等支出，一定要在遵守會計準則和稅法的前提下，將該計入前期工程費列入前期費用，一定不要計入三項期間費用，要求業務部門提供前期工程費的有效憑證，否則稅務部門可能會核定徵收土地增值稅。
3、建築安裝工程費；營改增後，增值稅實行鏈條抵扣，雖然各地有建安指導價，事實上，在金稅三期後建安成本方面的刻意增加有很大的風險隱患。有的地產公司認為如果總包方充分配合，在合理的範圍內做大建安成本仍有一定的操作空間。
4、基礎設施費；包括小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出，其中綠化工程等有較大稅籌空間，具體可通過在稅收優惠地設立綠化園林公司後由開發主體對綠化園林公司支付大額款項，轉移利潤後由綠化園林公司享受稅收優惠政策。
5、公共配套設施費，可充分利用精裝修、園林、綠化、道路、智能化等配套項目的靈活空間提高成本，設立稅收優惠的主體轉移利潤。
6、開發間接費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。經審批項目建築面積內的售樓部等營銷設施的建造費可以計入開發間接費，在土地增值稅清算時扣除，建築面積規劃外的營銷設施建造費不可以扣除。
三、房地產開發費用，指銷售費用、財務費用、管理費用作為期間費用直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤，此開發費用按《土地增值稅實施細則》的標準進行扣除
房地產開發企業的建設資金大多依賴貸款，其中涉及利息的支出，關於利息支出的扣除，我國稅法規定了一些限制。依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規定，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
利息費用稅收籌劃要點：（1）如果項目主要依靠負債籌資，利息費用所佔比例較高，並能提供金融機構證明，那麼可以選擇據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，可以選擇按照土地使用權和房地產開發成本之和的5%扣除，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。2.在土地增值稅清算層面，要充分利用金融機構的借款利息計入財務成本，提前做好與金融機構的融資安排。
四、與轉讓房地產有關的稅金，指“稅金及附加”下的各項稅金，主要指轉讓房地產時繳納的印花稅、城建稅、教育費附加、土地使用稅等
對於房地產開發企業而言，建設期的土地使用稅已經計入開發成本，不得再單獨扣除。
五、其他扣除項目
對從事房地產開發的納稅人可按《土地增值稅實施細則》第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%扣除。需要特別說明的是，以上所說的增加扣除項目的金額需把握三個原則，一是成本增加應在合理範圍內；二是成本增加可以以合法合理的方向為原則，如精裝修房、景觀園林建設等；三是成本增加應配合做好合理的證據鏈，如合同、資金流、發票等。
另外土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免徵，企業可以通過增加普通住宅的扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
隨著土地增值稅清算的規定逐漸細化，房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作，需要同時熟練掌握相關財務制度和稅收法規。房地產企業應該通過合理合法的手段，運用合理的稅收籌劃，綜合考慮房地產企業目標和開發成本，控制風險才能減輕企業稅負，增強企業的核心競爭力。
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