說起售後返租商鋪，相信很多人都聽過，不管是通過周圍親朋好友購買後瞭解的，還是房產中介宣傳的，或者是看到隨處可見的廣告，售後返租商鋪越來越"出名"了。我所說的售後返租商鋪指的是大型商場或者市場，開發商將商鋪分割成若干小面積產權，再將這些產權面積用於出售，這樣的商鋪一般就是我們所說的售後返租商鋪或者格子鋪。

長時間包租、高回報

開發商為了吸引客戶，會承諾長時間的包租，比如五年、十年，甚至更長時間，除了長時間包租，開發商還會承諾包租期間很高的投資回報率，比如一年7%、8%，甚至超過10%。這兩個承諾都是很具誘惑的，因為投資者投資商鋪最擔心的就是以後好不好租，租金高不高，開發商一下就解決了這兩個問題，而且回報率遠高於銀行存款利率，讓人不動心都不行。

租金抵房款

售後返租商鋪的實際售價並不便宜，2、3樓的商鋪單價可能達到4、5萬一平，這對於大部分人來說是很高的，如果按照一個產權面積8個平方計算，可能總價需要3、4十萬，普通家庭要想拿出這麼多錢還是很困難的。開發商就想了一個租金抵房款的方法，肯定有人懷疑回報率能不能達到那麼高，那麼開發商直接將前幾年的租金直接用來抵房款，這你該放心了吧？抵扣房款後的總價可能只有20多萬了，還能首付五成，只需10多萬就可以買個商鋪，讓人覺得真的很划算。

無條件回購

如果上面的條件你都還不是很滿意，開發商就要放"大招"了，只要買的商鋪滿了五年或者十年，可以無條件原價或者更高的價格賣給開發商，開發商會無條件回購，也就是這些年的租金全部投資者賺到了，還能直接拿回購買商鋪的房款或者更多的房款。這下你還不滿意嗎？

很多人看到以上這幾個條件後都會心動，這是很正常的，因為現在大部分家庭投資渠道很窄，除了存銀行，根本沒什麼投資渠道，想買房產錢又不夠，其他的商鋪價格又貴，面積又大，想買也買不起，這個時候恰好遇到了售後返租商鋪，感覺就像是為自己"量身定製"的一樣，所以很多人就選擇了購買售後返租商鋪。上面的情況是開發商承諾的，那麼再來看下實際情況。

長時間包租、高回報只是畫的"大餅"

開發商承諾長時間包租和高回報是事實，而且也會和投資者簽訂包租協議等，可以說合同是賴不掉的。但是需要注意的是簽訂包租協議大多不是開發商簽訂的，而是不知名的物業公司或者託管公司和投資者簽訂的，說得簡單點就是"皮包公司"。在後期商鋪無法經營或者無法履行返租協議時，他們拍拍屁股走人，投資者走法律程序起訴開發商和物業公司，開發商完全可以推脫責任，物業公司就算沒走人，投資者打官司也贏了。但是物業公司根本沒錢，無法履行返租協議，這個時候投資者有什麼辦法呢？

我們舉個例來形容一下現在的售後返租商鋪成功的幾率有多小，為什麼大多以爛尾收場。

小明買了一個某商場3樓10平米的格子鋪，商鋪單價為4萬元一平，總價為40萬。開發商承諾包租10年，第一年回報率6%，第二年回報率7%，第三年8%，第四年9%，第五年10%，後面五年隨行就市，前三年租金直接抵扣房款。算下來前面總回報率為21%，也就是抵扣8.4萬的租金，小明只要給31.6萬的房款即可。

過了3年以後，小明開始收租金，按照協議，第4年的年回報率為9%，40萬的9%為年租金36000元，每月租金3000元，因為只有10個平方的產權面積，所以摺合每平米的租金為300元。大家想一下，現在很多的底商租金在100多元，地段很好的能達到2、3百元的租金水平，但是這種商鋪肯定是4萬元一平買不到的，一個不知名商場的3樓商鋪每平要達到300元的租金水平基本上不可能實現。

現在筆者居住的房子周圍一公里內有兩個爛尾的售後返租商場，並且都是規模較大的商場，都是因為承諾高回報導致最後資金鍊斷裂的。雖然不是所有的售後返租商鋪都是失敗了的，但是綜合筆者所知道的售後返租商鋪大多都是失敗了的，要麼還未修好就爛尾，要麼是返租一段時間就沒有返租了。不管怎麼說，大家在遇到這種售後返租商鋪時，一定要謹慎面對，算一算租金水平，看是否明顯高於周邊的租金水平，千萬不要盲目相信高回報。否則下一個"為了芝麻丟了西瓜"的人就是你了，歡迎大家在評論區說說對售後返租商鋪的看法。