说起售后返租商铺，相信很多人都听过，不管是通过周围亲朋好友购买后了解的，还是房产中介宣传的，或者是看到随处可见的广告，售后返租商铺越来越"出名"了。我所说的售后返租商铺指的是大型商场或者市场，开发商将商铺分割成若干小面积产权，再将这些产权面积用于出售，这样的商铺一般就是我们所说的售后返租商铺或者格子铺。

长时间包租、高回报

开发商为了吸引客户，会承诺长时间的包租，比如五年、十年，甚至更长时间，除了长时间包租，开发商还会承诺包租期间很高的投资回报率，比如一年7%、8%，甚至超过10%。这两个承诺都是很具诱惑的，因为投资者投资商铺最担心的就是以后好不好租，租金高不高，开发商一下就解决了这两个问题，而且回报率远高于银行存款利率，让人不动心都不行。

租金抵房款

售后返租商铺的实际售价并不便宜，2、3楼的商铺单价可能达到4、5万一平，这对于大部分人来说是很高的，如果按照一个产权面积8个平方计算，可能总价需要3、4十万，普通家庭要想拿出这么多钱还是很困难的。开发商就想了一个租金抵房款的方法，肯定有人怀疑回报率能不能达到那么高，那么开发商直接将前几年的租金直接用来抵房款，这你该放心了吧？抵扣房款后的总价可能只有20多万了，还能首付五成，只需10多万就可以买个商铺，让人觉得真的很划算。

无条件回购

如果上面的条件你都还不是很满意，开发商就要放"大招"了，只要买的商铺满了五年或者十年，可以无条件原价或者更高的价格卖给开发商，开发商会无条件回购，也就是这些年的租金全部投资者赚到了，还能直接拿回购买商铺的房款或者更多的房款。这下你还不满意吗？

很多人看到以上这几个条件后都会心动，这是很正常的，因为现在大部分家庭投资渠道很窄，除了存银行，根本没什么投资渠道，想买房产钱又不够，其他的商铺价格又贵，面积又大，想买也买不起，这个时候恰好遇到了售后返租商铺，感觉就像是为自己"量身定制"的一样，所以很多人就选择了购买售后返租商铺。上面的情况是开发商承诺的，那么再来看下实际情况。

长时间包租、高回报只是画的"大饼"

开发商承诺长时间包租和高回报是事实，而且也会和投资者签订包租协议等，可以说合同是赖不掉的。但是需要注意的是签订包租协议大多不是开发商签订的，而是不知名的物业公司或者托管公司和投资者签订的，说得简单点就是"皮包公司"。在后期商铺无法经营或者无法履行返租协议时，他们拍拍屁股走人，投资者走法律程序起诉开发商和物业公司，开发商完全可以推脱责任，物业公司就算没走人，投资者打官司也赢了。但是物业公司根本没钱，无法履行返租协议，这个时候投资者有什么办法呢？

我们举个例来形容一下现在的售后返租商铺成功的几率有多小，为什么大多以烂尾收场。

小明买了一个某商场3楼10平米的格子铺，商铺单价为4万元一平，总价为40万。开发商承诺包租10年，第一年回报率6%，第二年回报率7%，第三年8%，第四年9%，第五年10%，后面五年随行就市，前三年租金直接抵扣房款。算下来前面总回报率为21%，也就是抵扣8.4万的租金，小明只要给31.6万的房款即可。

过了3年以后，小明开始收租金，按照协议，第4年的年回报率为9%，40万的9%为年租金36000元，每月租金3000元，因为只有10个平方的产权面积，所以折合每平米的租金为300元。大家想一下，现在很多的底商租金在100多元，地段很好的能达到2、3百元的租金水平，但是这种商铺肯定是4万元一平买不到的，一个不知名商场的3楼商铺每平要达到300元的租金水平基本上不可能实现。

现在笔者居住的房子周围一公里内有两个烂尾的售后返租商场，并且都是规模较大的商场，都是因为承诺高回报导致最后资金链断裂的。虽然不是所有的售后返租商铺都是失败了的，但是综合笔者所知道的售后返租商铺大多都是失败了的，要么还未修好就烂尾，要么是返租一段时间就没有返租了。不管怎么说，大家在遇到这种售后返租商铺时，一定要谨慎面对，算一算租金水平，看是否明显高于周边的租金水平，千万不要盲目相信高回报。否则下一个"为了芝麻丢了西瓜"的人就是你了，欢迎大家在评论区说说对售后返租商铺的看法。