原創： 顧子明 政事堂2019 2019-11-20
今早，全國銀行同業拆借中心宣佈，1年期和5年期LPR均較9月報價下行5個基點，1年期LPR降為4.15%，5年期以上LPR降為4.8%。
一時之間，經濟學家們又開始高呼降息了，房地產置業顧問們又開始高喊房價要漲，今年不買明年後悔........
不過，同樣的那群經濟學家，上個月的時候還在鼓吹LPR本月要上浮呢.......大家就當聽聽德雲社的相聲就好了。
而一直認為LPR會持續下降的政事堂，在本月本月初就預測了本月20日的LPR要下降。
沒辦法，下調LPR不是經濟的邏輯，而是政治的邏輯。
那麼，本次下調LPR到底對房地產會有什麼樣的影響呢？
首先，我們要從給房地產提供資金的銀行來看。
政府推動財政去槓桿，銀行資金最大的借貸方地方政府和國企，相比於以往，降低了市場上的融資規模，導致銀行手握大量的錢，貸不出去。
根據市場供求關係，借錢的大客戶變少了，自然導致實際貸款利率下行，而且，更多的銀行資本找不到投放，只能在銀行間低利率流轉。
在利率和規模雙下滑的疊加之後，讓銀行的利潤受到了很大的衝擊。
利潤的下滑也間接引發了不少銀行的緊衣縮食，銀行基層的工作強度上升，待遇反而下滑。
而且，目前國內銀行都在強推LPR計價貸款，越來越多的優質客戶都開始按照LPR計價。
因此，在前面的大背景之下，下調LPR利率對於銀行那是相當疼的，尤其是本次的5年期LPR。
更不要說，央行下調的4000億MLF相當於幾百家銀行平分20億的利潤，完全是杯水車薪。
這使得銀行對於央行希望的下調LPR利率必然是有阻力的。這也是最近倆月，為何LPR利率上升的呼聲特別的高。
好了，明白了這個大背景，接下來就比較容易推導房價。
由於銀行是不情願下調LPR的，因此央行想要繼續下調LPR，只能想辦法在MLF等各種粉上繼續下調。
但是，MLF相對於銀行資金來說，只是很微小的補充，央行此舉，就像一個孫猴子那樣，逼著各路諸侯不得不按照MLF的降低幅度來降息。
面對實際貸款利率下行、銀行貸款規模下滑，優質客戶的利率更因為LPR下滑，可以說，銀行的利潤下滑是難以阻擋的。
甚至，未來就算央行降準給銀行帶來的也不一定是利好，反而會因為供求關係而降低銀行的利潤。
因此，雖然未來有著地方政府專項債這個新開通道，但是利潤和規模都不足以支撐銀行的利潤對沖。
這將使得銀行只能把目光回到房地產上面。
由於目前國家死死的控制住了房地產的信貸規模，根據市場供求關係，銀行瞬間就成為了房地產的大爺。
這使得急需資金的房地產開發商，將不得不以更高的利率向銀行支付貸款的利息，而銀行面對多家地產公司的貸款渴求，自然可以尋求更多的利潤，以補充LPR利率降低帶來的損失。
因此，算一個總賬，在國家控制房地產信貸規模之下，下調LPR，相當於從地產公司手中獲取利益，以補貼實體經濟。
在這隻看不見手的調控之下，市場上出現以LPR計價的實體經濟利率急速下滑，但是以基準利率定價的房地產的融資利率卻在不斷上浮。
而房地產融資利率上升，對於這個高倍率加槓桿的行業來說，又會以實際利率數倍上升的方式體現。
這對於房地產公司來說，從資金平衡的角度，在經過精密計算後，槓桿率越高的開發商，越會選擇以適度降價，以換取時間帶來的資金成本。
因此，政事堂的結論，就是接下來半年多的時間裡，如萬科之類的低成本融資的開發商的可能沒有什麼變化，而業內知名的那幾個高槓杆率的巨頭，很可能在開春後有一波強力的打折換時間成本。
有趣的是，正是LPR利率下調導致了房地產融資和成本的進一步收緊。
可是，為了配合這一波房地產去庫存，估計專家們又不得不把LPR利率下調包裝成降息，來鼓動民眾抓緊時間買房，然後手舞足蹈的表示堅決支持央行，在那打腫臉充胖子.....
在央行這一套的組合拳之下，企業拿到了低成本的資金髮展實體經濟，暴利吸血的房企吐了大量的血，而普通的老百姓藉機買到了便宜的剛需房產，如此皆大歡喜，竟還沒有一個人跳出來罵......
不得不慨嘆，央媽這招LPR陽謀玩得是真漂亮......
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