政策+利率+信心，我們該如何消化樓市三大利好？

不出意料。

2月18日，青島市自然資源和規劃局出臺支持企業發展的15條保障措施。其中，明確規定，

2月20日，年期LPR下調5%，利率下調的靴子落地。

2月20日，上海金融港地塊拍出了310億，總價創下新高。

一週之內，政策面、金融面、信心面同時釋放利好。對於樓市未來走向有怎樣的影響，今天我們來分析一下。

| PART 1 |

樓市的“定心丸”

在青島15條舉措出臺之前，“克而瑞青島”面向青島地區一線地產業內人士開展調查問卷,共回收有效問卷512份。受訪人士普遍認為2020年房地產市場形勢無需過於悲觀,認為將出臺相關的調控政策促進市場回暖。

由此可見，在特殊時期下，政府會出臺穩定樓市的政策，這在房地產界已經達成共識。在青島出臺新的扶持舉措之前，二十多個城市先後發佈支持樓市的新政，內容包括允許延遲土地價款繳納、稅費繳納延期、預售條件適度放寬、推進線上審批服務、信貸支持等，全面支持房地產開發企業應對疫情之下生產經營活動面臨的困難。

所有的一二線城市都表明了一個態度：“非典”之年確立的房地產業為國家支柱產業的地位，是穩固不可動搖的。

樓市不會崩盤，所以對於剛需族我的建議和去年是一致的：在進行充分調研、反覆比較後，發現適合自己的房子不該猶豫。

但與此同時，我們也要想到另一個層面：開發商在保主業的時候，配套項目資金壓力、運營壓力會很大；當政府為房企減輕資金負擔的時候，自己的資金壓力就會增大。

那麼，在開發商層面，受到影響最大的將是商業配套。這個特殊的假期對於商業綜合體裡的業主衝擊非常大，可能要需要很長一段時間休養生息。沒有小業主的入駐，商業綜合體新店開業的速度大概率會放緩。

政府投入鉅額資金建設的城市項目推進進度就可能存在變數。舉例來說。你如果特別在意地鐵配套，那麼在主城你的置業區域應該鎖定在2號、3號、11號線周邊，買預期也只能是1號線、8號線。地鐵是我們看得見的配套，還有通訊網絡、燃氣、暖氣，這些基礎配套無一不需要資金投入，但是一些偏遠的項目會得到這些基礎支持嗎？

2020年，在區域的選擇上，買“熟”不賭“生”，是相對安全的置業策略。

| PART 2 |

LPR下調的方向意義

2月20日LPR出現下調，1年期LPR為4.05%，相比上月下降10個BP；5年期以上LPR為4.75%，相比上月下降了5BP。

一切都在意料之中，降息前大家早已都有心理預期，但也令人出乎意料，5年期LPR只降了5個基點，未跟1年期LPR同步降息10個基點，出現了非對稱性降息。

如果以百萬房貸來計算，此次降息可以為購房者一個月省下30元左右，差不多也就是一個麥當勞基礎套餐。

誰會為了一頓簡餐改變置業計劃呢？所以，這個利好我們要看的不是其本身能給我們帶來多大的優惠，而是樓市與銀行聯動機制。

如果房地產銷售不佳，LPR就會迅速做出下調反應。這一次的5BP很顯然是試探性的調整。如果效果不好，加大“劑量”是毫無疑問的。我知道，許多人都在意利率，因為貸款時機不好，總量算下來可能就要多還一輛車。

不過，我要提醒剛需們還要有一個房價與利率的權衡。

我不知道大家注意到了沒有，復工後珠港澳大灣區和長江經濟帶的核心城市在拼命正強基礎工人。作為重體力勞動者，優秀的建築工人從去年就開始短缺。有的項目經理會隨身攜帶六位數的現金，在關鍵的建築節點現場點錢留人。

入城務工的年輕人並不少，但是願意從事重體力勞動的年輕人卻並不多，隨著中國人口結構的轉變和建築工人的老化，總體來說建築工的用工荒可能來的更早。在全國建築行業復甦之後，都要搶工期，用工短缺的問題可能更加突出。如果建築工地的工程進度跟不上，個別項目出完庫存之後，就會面臨無房可賣的局面。當區域性的供不應求出現時，房價上漲是必然。

對於置業者來說，一隻眼要盯著銀行，一隻眼要盯著目標區域的供應量。

| PART 3 |

天價土地的市場方向

2月20日下午，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，最終該地塊的成交總價超過了2016年招商華僑城聯合體以310億元獲得的深圳會展中心地塊總價，成為上海乃至全國土地市場新的土地成交最高總價紀錄。

　　為什麼我們要去關注上海土地的成交，對此我比較贊同易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，

樓市復甦和股市有異曲同工之處，那就是必須要有龍頭來帶動。此時，“龍”抬頭，說明目前的樓市雖然危機重重，但開發商認為洗牌的好時機，資金雄厚的房企，恰巧可以利用這個時機以最小的代價拿下優質地塊，奠定在地產界的江湖地位。

當我們覆盤非典後的中國樓市時，發現不論是香港，還是北上廣深等一線城市，位於城芯的高品質住宅是房地產復甦的龍頭。

“非典”時期的淘大花園事件震驚全港，豪宅隨後成為了香港最炙手可熱的房產。2004年，香港有4062套豪宅完成交易，成交量超過了1048億，創下了1998年以來的新高。

我們從一線城市回到青島，不論有多少利好，樓市全面上漲的景象都不會再有了。在深度分化的市場下，遠郊區市那些高密度住宅，即使把價格降到成本線以下，對於失去了春節檔的餐館老闆、遊樂場店主們都是負擔。

相比一線城市，我們在青島買房更要有城芯的概念。因為我們的城市沒有那麼多無房剛需的支撐，那些遠郊、配套匱乏的區域，可能永遠都等不來接盤俠了。

所以，不論是自住還是投資，有著城芯、低密、品質開發商標籤的項目都是首選。高總價不是房產價值增長的羈絆，因為其背後的稀缺屬性是其價值增長的核心動力。

2004年非典過後，當北京的豪宅向外國人開放時，世界傳媒大亨默多克以1000萬的價格購入了一套距離故宮不遠的四合院。

當時的價格讓許多人驚歎，但是我們今天回頭看去，讓我們驚歎的是它的投資回報率。

所以，當你好不容易有機會買到好房子時，千萬別為爛房子而心動。

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