實行"LPR"會導致房貸利率下降，是利好房地產和購房者嗎？
---來聽聽一名金融從業者的看法
中國人民銀行8月25日正式宣佈："自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率；二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點"。
這標誌著國內房地產貸款利率報價錨定"人行基準利率"的時代正式結束，正式邁入"貸款市場報價利率"(LRP)的時代。
"LRP"是什麼？新規實行購房利率會走低嗎？實行"LPR"利率是利好房地產和購房者嗎？叮噹作為在金融界"搬磚"十幾年的從業者，談談自己的看法。
一、什麼是LPR
LPR，全稱"貸款市場報價利率"，英文名：Loan Prime Rate,它是根據18家金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率算數平均得到的。其他貸款利率由各家銀行根據客戶的違約程度和風險偏好根據自己行內的風控標準，在LPR基礎上加點形成。
LPR，最早是由央行於2013年提出來的，是中國市場化利率改革的一部分。
建立LPR的初衷是希望打通利率向實體經濟傳導的路徑，讓貸款利率更加符合市場化，讓金融體系的資金能更好的支持"實體經濟"的發展。
通俗的講就是：原來銀行對企業或個人投放貸款是參考的"人行基準利率"，這是一種政策利率，由央行定期公佈。現在則由市場上影響力較大、具有代表性的18家銀行（國有、股份制、城商、外資銀行都涵蓋）對自家優質客戶的貸款利率在去掉一家最高報價和最低報價後，以算數平均計算得到。
LPR報價參考中央銀行提供的中期基礎貨幣政策工具"MLF",貨幣利率可以直接影響貸款利率，利率更加市場化。
二、為什麼要實行"LPR"
對於國家為什麼要對貸款報價實行"LPR"，叮噹覺得還是有必要給大家簡單介紹下中國利率市場化進程，因為"LPR"就是中國利率市場化的階段性產物。
1996年之前國內其實一直實行的利率管制，即通過行政命令的形式人為的控制存貸款利率，將存貸款利率保持在一個較低的水平。這種方式其實在特定的時代對扶持國有企業，實現農業部門對工業部門的補貼，加速中國實現工業化和中國經濟的快速發展具有重要的意義。
這其實很好理解，因為那個時代國內經濟的主體是國有企業，壓力存款利率，給予國有較低的貸款資金成本，可以助其加大投資、快速壯大規模實現跨越發展。
但隨著經濟發展到一定階段，這種人為壓低利率的弊端逐漸顯現，而且也難以實現資金的優化配置（不同的企業旱的旱死、澇的澇死），所以利率市場化改革勢在必行，於是從1996年開始，國內開始了利率市場化改革，一直到今天…
總體來說，我國利率市場化改革的進程大體可以分為以下四個階段：
1.準備階段(以外匯利率和市場利率為錨)， 時間：1996-2003
2.發展階段(先貸款利率市場化後存款利率市場化)， 時間2004-2013
3.全面開放階段(專攻存款利率利率市場化)，時間2013-2015
4.最終深化階段(實現利率"兩軌並一軌")，時間2015年至今
上述的第四階段，是完成利率市場化"最後一公里"的關鍵性階段，該階段的核心是實現利率並軌這一終極目標。
過去我國的"貨幣市場利率"已經基本完全市場化，其利率參考 SHIBOR與逆回購操作利率，而我國的存貸款利率仍由基準利率調整，銀行存貸款利率會根據基準利率上浮和下浮。所以"兩軌並一軌"是指最終實現我國的"貨幣市場利率"和"存貸款利率"軌道的逐步統一，實現全部由市場化決定利率。
而"LPR"報價參考中央銀行提供的中期基礎貨幣政策工具"MLF"（貨幣市場利率），計算方法由18家銀行根據自身對優質客戶的報價算數平均得出。所以"LPR"是實現我國利率"兩軌並一軌"的有效嘗試。
三、對房貸利率的影響
國家要求金融機構對房貸利率自2019年10月8日起統一按照"LPR"執行，於是不少自媒體開始出現"房貸利率會下降，沒買房的抓緊上車"、"實行LPR是一種變相的降降息"的大標題。
那真相是怎樣的呢？
根據新政的規定，銀行新發放首套個人住房貸款利率》=相應期限的LPR；發放二套個人住房貸款利率》=相應期限的LPR+60個基點，若按照2019年8月20日5年期LPR為4.85%，LPR+60基點應為5.45%。雖然表面上4.85%低於目前5年期以上人行基準利率的4.9%，
但這並不意味著變相房貸"降息"。1.LPR每個月都會變 不同於原來的人行基準利率由人行不定期調整（長時間不變），目前的LPR每月都會變（每月20號調整），所以利率不確定很大。
2.不會出現房貸利率"打折"的現象了 因為即使是首套房的利率也需要大於等於LPR，所以原來參考人行基準利率下浮房貸利率的情況以後不會出現了。
3.房地產會因城施策 現在每個區域對房地產實行的是"因城施策"，所以不同地區的金融機構（特別是城商行）個人住房貸款的執行利率是不同的，有些地方首套房的個人住房貸款也可以是LPR加多少基點確定，不一定就是正好是LPR（國家規定是不低於LPR）。
3.金融機構的房貸額度控制 實行LPR利率定價的好處是可以實現不同的行業不同的定價，有利於金融支持實體企業的國家政策導向，目前所有銀行的貸款額度均是由總行同一調配至各分行，試想在國家大的"房住不炒"的大政策背景下，各家銀行對於房貸額度肯定會收緊，目前叮噹所在的金融機構已經明確下文今年下半年房貸額度不得超6月份的餘額。
房貸利率在實行LPR定價後，根據經濟學供給與等於需求的基本常識，額度的收緊需求即使不變，也必然會導致對房地產這個行業的貸款利率不斷的提高加基點數。
就像央行副行長劉國強所說：房貸利率由基準利率變為參考LPR,參考的基準變了，但利率水平不能下降。
所以寄希望於房貸實行"LPR"報價後房貸利率會下降的朋友，還是洗洗睡睡吧…
四、未來預測
叮噹認為國家實行"LPR"既是利率市場化改革的一部分，也是國家更好的控制資金配置行業方向的利器，利用好的話可以真正的實現資金流向需要資金的地方，引導實現金融支持實體經濟的大戰略。
對於房地產企業來說：今年7月份的中央政治局會議再次重申："房住不炒"，：不將房地產作為短期刺激經濟的手段"。
這表明控制房價真的不是一句空話，要相信本屆政府的政策"定力"。從今年下半年監管部門對房地產企業的表外融資、信託、海外發債等渠道的收緊，到各家銀行陸續的暫停二手房貸款、控制房地產貸款額度，直至近期傳出部分銀行暫停房地產企業的"房地產開發貸款"這一大殺招。政策的導向都是明確的。
所以對於房企來說，在天量債務即將到期的情況下，採取各種方式（包括但不限於降價銷售）快速回籠資金就是唯一的選擇了。
對於購房者來說：對於"炒房"一族來說，手裡有多套房的建議還是儘早出手為上策（如果還能出手的了）；對於不是非常非常的剛需一族來說，叮噹還是建議在等一下，如果非得給這個等待期一個時間，那就半年吧。叮噹預測半年之內全國範圍內會出現有不少房企打折降價出售房子的情況。
當然，這幾年預測房價走勢的都以被"打臉"居多，這次會怎樣呢？還是讓時間給出最終的答案吧…
（歡迎流留言提出問題，更歡迎提出反駁意見！更歡迎添加關注及轉發~）
閱讀更多 叮噹兒鋪 的文章
