LPR即貸款基礎利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。18家報價行自主報出各家LPR，剔除最高價和最低價後，以算術平均的方式進行加權計算，就近取0.05%的整數倍。

文 / 巴九靈

這兩天，小巴發現，自己的同事巴小美總是心神不寧，捧著手機嘀嘀咕咕，彷彿在等一個渣男的電話。

一問才知道，原來是等貸款銀行的電話，做一道關於房貸的選擇題。

2019年12月28日，就在大家準備開開心心跨年的時候，央行悄無聲息地發佈了一則公告，三個月後，所有按照基準利率定價的房屋貸款合同，將全部改為固定利率或者按LPR利率計價。

此處，小巴要敲個黑板，2020年1月1日前買了房，並且已經在還貸款的同學注意了，你馬上就會和小美一樣，接到貸款發放銀行打來的電話，找你重新修改貸款合同。（公積金貸款不受影響）

在新的貸款合同裡，你有兩種套餐可以選擇：

套餐一：執行原合同不改，但沒有基準利率上浮下浮一說了，你的房貸利率始終固定不變；

套餐二：掛鉤LPR，未來以“LPR+加點”的模式，浮動計算每年的房貸利率。

一旦做出選擇，就不能再改變。

什麼？LPR是什麼？加點又是什麼？看到這些陌生的詞語，你是不是也跟巴小美一樣暈頭轉向，小巴趕緊請房產計劃線下大課導師大白來幫我們算算賬。

以巴小美為：

巴小美在幾年前買了套房子，貸款30年，原合同籤的利率是4.9%，基準利率上浮10%，那麼執行利率就為4.9%×（1+10%）=5.39%。

按照套餐一的算法，今後巴小美的房貸利率就為5.39%，30年都不會變。

如果巴小美選擇套餐二，算法就複雜一些，要做兩道數學題：

1. 加點=舊房貸利率-重籤合約當下的LPR

2. 新的房貸利率=LPR+加點

*LPR是一個貸款基礎利率，央行每個月20號會公佈一次，每月一調整。

假如巴小美今天就改成了套餐二，目前的長期LPR是4.8%，那麼加點就為5.39%-4.8%=0.59%，這個加點一旦確定下來，就不會變了。

所以，巴小美新的房貸利率就是：LPR+0.59%。在貸款週期內，巴小美可以與銀行約定利率的重新定價週期，也就是說可以跟隨LPR每年一變，甚至三年一變、五年一變。

簡單來說，選擇了套餐二的巴小美，房貸利率就只跟LPR掛鉤，如果未來LPR走低了，那麼巴小美的月供就會降低，反之則會增加。

知道你還有很多問題，來看看大頭們怎麼說。

Q1 選固定利率還是掛鉤LPR？

恰空

我建議借款人儘快將房貸轉為“基於LPR和加點的浮動利率”。

從長期看，利率會繼續下降，浮動利率可以享受到降息的好處。

為什麼會降息：

① GDP增速緩慢下降，CPI大體不變，導致廣義貨幣總量增速緩慢下降；

② 利率更加市場化，金融業更加開放，使得銀行業的競爭更激烈、經營效率提高、成本降低、利潤空間更壓縮。

一個行業更加開放、更加市場化，對借款人當然是利好。

盧俊

如果你是首套房，也就是第一次買房，堅定地選“LPR+加點”模式。

之前上海落地LPR的時候，我們都以為利率會增加，結果首套房利率還降低了。事實證明，不論什麼時候，剛需永遠會被支持。

如果是二套房，未來的利率是一定會上浮的。不論是投資還是置換，在政策維度都算投資，所以銀行貸款這一塊的紅利就會被回收。可以選的話，我建議選固定利率。

簡而言之，首套靠槓桿，二套靠自己。

最後還要關注一下所在城市，包括最近搶人大戰那一條“300萬金線”城市（12月25日國務院辦公廳印發《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，明確全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制），很明顯是支持人口落戶和居住買房的，這些城市的政策一定是相對親民的，建議選新政策。

但如果你所在的城市有比較嚴格的限售政策，說明政策不太傾斜這個城市，就選固定利率。

Q2 未來LPR的走向如何？

楊芹芹

關注LPR的未來走向，我們要看的主要是，第一，貨幣政策寬鬆的空間大不大，第二以LPR為代表的“花式降息”能持續多久。

就第一點而言，央行多次重申堅決不搞“大水漫灌”，明確表態貨幣政策“以我為主”，謹慎選擇了LPR改革，不直接調整存貸款基準利率，而是加快市場化改革來間接地降低社會融資成本，實現非對稱降息，引導資金流向實體領域。這就意味著未來會是非典型寬鬆，以降準和改革式降息為主，但大規模貨幣寬鬆很難再現，

第二個問題，LPR改革後，五次1年期LPR報價調降了三次，從4.31%下降至4.15%，5年期LPR下調了一次，從4.85%下降至4.80%。11月央行首次同步下調了1年和5年期LPR利率，這是8月LPR改革以來，5年期LPR首次下調，降息首次觸及房地產。（前幾次只動了1年期利率，而房貸利率用的是5年期以上，所以算是把房地產隔離了）

儘管這意味著LPR的調整終於觸及了房貸利率，釋放了寬鬆的信號，但我們也應該看到，它調整的幅度不大，現實執行也還有空間，加上並非每次調整都涉及房貸利率，因此，與房貸利率相關的LPR，未來調整的幅度和次數也相對可控，對於購房者變動頻率也不會太高。

Q3 房貸利率掛鉤LPR的原因是？

恰空

主要是因為“基準利率”這個東西，今後可能慢慢會被廢除，儘早轉到LPR那邊去，方便管理，降低銀行的運營成本。

大白

LPR取代基準利率這事情本身並不是一個房地產政策，而是利率進一步市場化的舉措，是整個貨幣和信用體系改革的一部分。

此前已經允許商業銀行在基準利率上大幅上下浮動，就已經是市場化的一部分了，現在大行每月報價的LPR取代央行指導的基準利率是進一步市場化（不排除央行一定時期內仍然會對LPR的波動保持約束）。

這除了是一次市場化改革以外，也是我國貨幣管理由數量管理走向價格管理的一步。

其實這個變化，對購房者既不是利好也不是利空，不必逮到一個政策就考慮對房市啥影響，這有點內心戲過多了。

只是切換下計算方式而已，但計算結果的差異是微乎其微的，即便考慮到之後LPR的波動，100萬貸款一年差個兩千塊了不起了。

盧俊

這個政策在我眼裡更多是從民心角度進行的調整。

每一次關於房貸利率或高或低的宣佈，都會引起一陣輿論的討論，探討到底樓市以後是嚴還是松。這樣的輿論探討不適合穩字當頭的現在。

但目前整個經濟宏觀環境，確實需要做出一些政策調整，所以才有了LPR這個大政策。

所有購房者都要習以為常並坦然接受。

本篇作者 | F君 | 當值編輯 | 張文龍

責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉

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