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2019年12月28日,中國人民銀行發佈公告:
2020年3月1日起,存量房貸定價基準需進行切換,從參考基準利率定價切換為參考LPR定價。
目前,包括工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行等在內的銀行均發佈了相關通知,自3月1日起原則上於2020年8月31日前完成轉換工作。
相信這兩天大家都是在進行這一項操作,操作很簡單,轉化申請分分鐘完成
但是,不少網友還是在問老王,到底要不要轉,轉了是不會划算一些,今天我們就來看看。
1、轉化利率如何計算
新的個人住房貸款利率=最近一個月5年期以上LPR(2月為4.75%)+n%
(n%為加點數值,可正可負,轉換後到結清前加點數值將一直不變)
n=原合同最近的執行利率水平(4.9*上浮或者折扣) - 2019年12月發佈的相應期限LPR(簡而言之,加點數值=原房貸利率-4.8)
比如,小張的貸款利率是基準上浮10%,那麼加點數值n=4.9×1.1-4.8=0.59
3月重籤合同的話,新利率=4.75%+0.59%=5.34%
2、利率轉化之後是否更划算
目前是的。
目前大部分城市已存的貸款利率分為幾種情況:老貸款合同按照基準的上浮、基準、折扣,直接看例子。
(已經按照LPR執行的貸款合同就不舉例了)
1、老合同,首套上浮15%以上
加點=基準4.9*1.15-4.8=0.835
新貸款利率=4.75%+0.835%=5.585%
相比原來的貸款利率,下調了0.05個點。
上浮10%,也是下調了0.05個點。
上浮5%也是如此,新的貸款利率同樣下調0.05個百分點。
2、老合同,無上浮也無折扣,直接基準
加點=4.9-4.8=0.1
新貸款利率=4.75%+0.1%=4.85%
相比原來4.9的貸款利率,下調了0.05個百分點。
3、老合同,有折扣
以前的合同應該是95折到7折不等,我們看情況
95折:
加點=4.9*0.95-4.8=-0.145,
新貸款利率=4.75%-0.145%=4.605%
相比原利率4.9*0.95,下調了0.05個百分點,轉換之後是划算的。
9折:
加點=4.9*0.9-4.8=-0.39
新貸款利率=4.75%-0.39%=4.36%
相比原利率下調了0.05個百分點。
85折:
加點=4.9*0.85-4.8=-0.635
新利貸款率=4.75%-0.635%=4.115%
同樣下調了0.05個百分點
8折:
加點=4.9*0.8-4.8=-0.88
新利貸款率=4.75%-0.88%=3.87%
相比原利率下調了0.05個百分點
75折:
加點=4.9*0.75-4.8=-1.125
新利貸款率=4.75%-1.125%=3.625%
相比原利率下調了0.05個百分點
7折:
加點=4.9*0.7-4.8=-1.37
新利貸款率=4.75%-1.37%=3.38%
相比原利率下調了0.05個百分點
可以看到,老貸款合同的所有情況,在目前轉化成LPR之後,貸款利率都下調了0.05個百分點,就目前來說,是划算的,可以轉化的。
但是,這裡有個前提,那就是基準較低。
我們來看看近20年的房貸利率
可以發現,目前4.9的基準利率是近20年來的最低值,以前的高位甚至達到10%以上。
目前市場上的主流聲音是中國正在向發達國家靠攏,後期房貸利率也會持續走低,在這樣的背景下,轉化為LPR當然是划算的。
但是,你能保證房貸利率就一定會下調嗎?
OK,目前確實經濟形勢不好,未來兩三年LPR可能會有所下調,但是能調到歐美那樣的接近0左右嗎?大概率不會。
那麼房貸LPR呢?感覺很難,至少從行業發展角度來看,房地產行業目前發展勢頭較好,房貸業務對於銀行來說是比較優質的貸款,銀行沒有理由放棄。
如果LPR走高,假設,LPR上升到5.5,那麼,還是轉化之後更划算嗎?
我們假設基準也隨之上調到5.5,還是分三種情況示例:
1、上浮10%
原利率=5.5*1.1=6.05
新利率=5.5+0.835(轉換加點)=6.335
可以看到,轉換之後的LPR利率是高於原利率的。
2、基準
原利率=5.5
新利率=5.5+0.1=5.6
同樣也是高於原利率
3、有折扣
85折,原利率=5.5*0.85=4.675
新利率=5.5-0.635=4.865
7折,原利率=5.5*0.7=3.85
新利率=5.5-1.37=4.13
可以看到,都是原利率更低,轉換成LPR之後的房貸利率更高。
那麼,我們應該怎麼辦?
目前,發佈的通知是以前的所有老貸款合同都必須重籤,重籤合同可選的貸款利率浮動方式有兩種,一種是浮動利率,一種是固定利率,且只能選一次。
就是說,如果你本次選了一年一變,那麼之後都是每年調整;如果你選了固定利率,那麼之後LPR怎麼調都跟你無關。
兩種方法各有優劣
浮動利率:一年一調整,如果LPR下調,那麼你的房貸利率也隨之下調,反之,LPR漲你的利率也跟著漲;
固定利率:選定之後利率不再隨著LPR調整,如果LPR後續一直下調,那麼你沒選對,房貸利率不會下調;但是如果LPR上漲,那麼恭喜你,賺到了。
說到這裡,基本就差不多了,最終的選擇權在大家自己手上。
如果判斷後期LPR會持續下調,基準跟上浮一定要選一年一調,有折扣的也儘量選擇一年一調;
但是如果感覺後期LPR會漲起來,那麼三種選擇固定利率都要好一些,但是還是有個前期條件,是LPR漲的足夠多,如果只是很小幅的變動,那麼並沒有太大的區別。
老王囉嗦一句,有折扣,且折扣較大的親們,可以暫時不轉換,或者冒險試下固定利率,小妹感覺長期來看,LPR上漲的可能性還比較大。
最後放兩個常識小知識
常見的利率轉換LPR的計算
下面幫大家列舉了常見的利率轉換成LPR,大家可以對號入座。
注意:
2020年3月,首次轉換時,LPR用的是2019年12月五年期LPR利率,也就是4.8%。
2021年開始,每年一調時,LPR用最新的5年期LPR利率。
剛買房貸款未下,房貸利率怎麼算?
年前大部分承受指導利率是首套房利率上浮108個基點,即5.88%,目前絕大多數銀行還是按這個來執行。
所以,無論怎麼降息,對辦下貸款的,都按合同上的利率來下貸款。年前你的合同籤的多少,就是多少。
而年後,目前各大銀行都沒有復工,暫時還沒有利率變化的文件下來。
已買房,還貸中,月供有變化嗎?
這種情況也有時間分界點。
【時間段】2019年10月8日之前籤房貸合同
不會,因為籤的不是浮動利率,這部分貸款本次LPR下調與之無關。即便是今年重籤合同,至少在2020年還暫時享受不到優惠,房貸利率將會保持不變。
因為利率要等到利率調整日才會調整,利率調整日一般是每年1月1日或貸款發放日在每年的對應日期。也就是說,在2019年你的實際房貸利率是多少,換錨之後仍舊保持多少,這正是央行反覆強調房貸不會變化的原因所在。等到2021年1月份開始才能享受到優惠。
【時間段】2019年10月8日(含)之後,簽訂房貸利率為浮動利率的客戶
2019年10月8日之後籤合同的這部分人(部分銀行貸款利率仍按利率上浮的客戶除外),如果當初籤的合同是浮動利率,未來也是一年一變,你們可以自己查看合同。
所以,如果你如果是2019年12月籤的,月供的變化要看2020年12月的LPR值,以此往後推。所以,目前大家月供都沒滿一年,月供也不會有變化。
告示:
貸款利率是人生的一件大事,請分享給你身邊的朋友,一起學習,幫助大家一起選個更好的房子。
今日互動
你會選擇貸款利率還是LPR呢?
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