張梓梁，重慶人，家庭主業為企業諮詢和金融中介服務。2005年開始，因為成家、辦公、抵債等原因，陸續介入房產投資行業。受沙龍館的邀請，結合自身的購房經歷，談談自己對當前北區主要組團的分析和認識。其實，選擇都沒有對錯，作為讀者，不妨換個角度看看其他人是怎樣做房產考察的。
把中央公園板塊放到最後來講，是因為需要闡述的東西篇幅較多。
如果說龍興的感覺像北京望京，中央公園就像成都的天府新區。有人說規模亞洲第一的中央公園是按照紐約曼哈頓地區打造的，雖然略顯浮誇，但隱藏不住政府和老百姓對公園的喜愛和厚望。
地理
中央公園距離主城核心組團30多公里，通勤距離一小時。如果說熱鬧繁華程度，當然不能和主城核心地區相比。但是，重慶版圖過大，由於受到兩江和山脈的天然阻隔，重慶只有採取組團式發展而非北方城市環狀式發展，多核心多組團是重慶的城市規劃不得不採取的方式。公園位於蔡家、悅來、水土、龍興的中心位置，如果說兩江新區必須有核心的話，非他莫屬。這一點我還是比較贊同的。這在我之前已經講過。
交通
雙輕軌配置，外環高速和中環快速環繞，距離機場5公里。經常去外地的朋友可能會注意到，國內外人口超1000萬的大城市，機場附近的新區普遍建設的非常現代，交通便利，容積率低，綠化覆蓋率高，適合學習和居住。
教育
目前，已經投入使用的是八中本部、數據谷中學、渝北巴蜀小學和中央公園小學。有消息稱，在公園南地塊的華潤地塊將再建一所中學，預計是西大附中，這樣就具有三所全日制重點中學。
醫療
即將開業使用的是渝北區人民醫院，三甲級別。
商業
中央公園集中商業規劃380萬方，由政府監督，中糧、龍湖、新城等多家實力開發商聯袂打造，輻射距離十公里，輻射人口50萬人，相對於其他幾個副中心不規劃大型集中商業，中央公園的商業規劃特別有進取心，關鍵是還都在落實推進中，反觀禮嘉的天街已經多次縮水了。後期，隨著政府部門的陸續遷入和商業集中成型，中央公園組團的價值將逐漸凸顯。個人認為，中央公園將會是未來重慶新的人居典範，超低的容積率，完全新建的城市社區，遠離汙染，這裡最適合養老和讀書需求家庭居住。
投資建議
和傳統核心板塊相比，中央公園板塊因為距離原因，成熟度上會稍顯緩慢。預計2022年前基本建成，填滿人口尚待時日，切不可急功近利進入。經過2017-2018年連續上漲，該區域的房價漲幅已經超過150%，個別項目甚至超過200%（如八中本部學區）。前期剛需產品積累了大量獲利盤，賣家隨時可以在單價上讓利800-1200，只問買家你跟不跟。隨著房市橫盤期到來，中央公園南區的大量新盤上市，二手房市場會承受到一定的壓力。
總體來說，中央公園適合長線持有。短期看，小戶型品種流通性較好；長遠來看，三居室的剛改戶型投資回報率會更高。
如果是自住，可以選擇靠近中央公園內圈的樓盤，並根據自己的預算選擇合適產品，該區域無弱盤，公園大道、金茂、金輝、中交、雅居樂、華潤、萬科都是不錯。投資客戶的話建議今年暫時選擇等待時機，一方面可以等待前期獲利盤迴吐，深耕二手次新盤。
最後，聊聊比較輕鬆的題外話。我第一次接觸中央公園是在2013年，小孩上幼兒園時候過來搞活動，第一眼就被公園大片的草坪所吸引，此後每年春秋必來。這裡也是我主要建倉的基地（2015年以前主要建倉金開大道），重點樓盤公園大道。2017年春節過後吧，和朋友一起買進菁瀾三組團，平均建倉單價一萬。2018年4月，上東匯菁瀾二組團有一批限價房，我和隊友二次吃進，當時的建面成本同樣一萬。這一批次的戶型較大，容積率和梯戶比都較三組團有了很大改善，適合住家。
短短兩年時間內，此區域房價從17年初套內一萬，達到套內兩萬有餘。2019年下半年開始回落，但是回落幅度小於同期其他區域，而且剛需樓盤迴落成交平穩，說明關注群體依然在，前期沒有買到的客戶依然在等待時機，一旦價格合適就會購入持有。
中央公園2014年以前的低價地塊（香港置地、中交、魯能） 目前已經基本開發完畢。其中，香港置地在公園大道項目上的剛需產品已全部開發完畢，要想買小戶型只能去別家或者選擇二手。該片區前期的剛需樓盤，下跌幅度有限。後期的高地價地塊，以打造改善型產品為主，幾乎沒有配比小戶型產品，競爭壓力較小。投資的朋友可以選擇小三居或者3+1戶型。
中國乃至歐美的經濟今年都不好過。前幾年，一位學者說過：2019年將是過去十年最壞的一年，也是未來十年最好的一年。目前中國的經濟正在經歷一段比較痛苦的時期，房地產也進入階段下行週期。我們的房產投資，一方面要注重資金使用效率，考察收益；另一方面也要控制風險。投資總是在風險和收益之間尋找平衡。任何一項房產投資，最終目的是退出而不是持有。買入持有是收藏，只有完整的經歷一次資金流入流出，我們才能實現投資目的。
最近，我和朋友們正在研究下一個課題：重返核心。合適的時機，會將調研成果和大家分享。
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