2006 年，法制日報記者 就商品房大小產權 採訪 李雲亮
法制日報/2006 年/11 月/16 日/第006 版
民商
小區除了住宅外其它都不歸業主？
大小產權“減法”減去業主不少權益併成為業主與物業糾紛的根源之一
本報記者 陳晶晶
據國家發改委、國家統計局11 月13 日公佈的數據，今年10 月份全國70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月又增0.3 個百分點。房子，不知已成為多少家庭難唸的經。沒房子的精打細算，希望能早日湊齊錢買個勉強滿意的房子；而買了房子的，卻又常常陷入另一種困惑與無奈中：剪不斷理還亂的物業矛盾和糾紛。
來自北京市基層法院的統計，近年來物業糾紛案件的數量正在以每年近十倍的速度遞增。為買房花了那麼多錢，幾乎所有業主都希望也認為，自己已因此而成為了居住小區的主人，然而這卻不能得到我國現有產權制度的支持，併成為業主與物業糾紛的根源之一。
除了房產證上寫的剩下的還是開發商的
作為一位民間學者，中國民主建國會北京西城工委法制委員會委員李雲亮一直關注物業糾紛，還自己撰寫了名為“房屋的區分共有”的立法草案。李雲亮認為，產權問題是物業糾紛矛盾的關鍵，而現行的所謂“大小產權”制度明顯不合理，並給業主維權造成了種種障礙。
記者從北京市建委瞭解到，開發商在房屋建成後，拿著土地使用證、建設用地許可證、建設工程許可證、開工證、竣工驗收合格證、規劃驗收合格證、分戶驗收合格證以及公共維修基金繳納證明和測繪報告等文件，即可在90 個工作日內對項目規劃紅線內的所有建築(學校、醫療站除外)申請產權初始登記，並獲得一個房屋所有權證，即人們通常所說的“大產權”。而“小產權”則是後來每個購房人再從開發商的“大產權證”中轉移登記出來的，形式上是每家每戶持有的房屋所有權證。
一位工作人員告訴記者，業主的產權主要包括房屋套內和分攤，具體以購房合同為準。目前實踐中通常是做“減法”，只要購房合同裡沒有寫明歸業主的，最後產權仍歸開發商，所以開發商往往最終仍擁有一個房屋所有權證。
這位工作人員還補充說，按照2000 年頒佈的國家標準《房產測量規範》(GB/T17986-2000)規定，只有建築物內的部分才進行分攤。
“產權怎麼能做減法呢？”李雲亮反問說，“人們通常認為鍋爐房、會所等小區設施是業主大家共有的，可按照權屬證明，原來業主最終只對住宅樓內有所有權，剩下的還是人家開發商有所有權證。”
“產權減法”導致多種物業糾紛死結
用一個“亂”字來形容當前人們心目中的物業行業並不為過。北京近四千個小區裡，不管有沒有成立業委會，絕大部分小區業主和物業都有矛盾糾紛。曾代理了歐陸經典、美麗園等多起知名物業糾紛案件的北京豐禾律師事物所律師於啟波提醒說，業主在解決矛盾甚至打官司之前，一定要先弄清楚自己究竟花錢買了什麼。
於啟波認為，“產權減法”雖然沒有明確的法律依據，但卻是當前房屋權屬管理的“慣例”。這樣的“慣例”一方面給開發商及其指定的前期物業帶來豐厚利潤，另一方面也使開發商及前期物業能夠對業主及後期物業擁有長期持續的制約力，為將來種種物業糾紛矛盾埋下隱患。
以目前不少小區遇到的前後期物業交接難為例，他解釋說，開發商擁有鍋爐房、會所等小區設施的所有權，可以將這些設施無償交給自己指定的前期物業使用管理，甚至將其“贈予”前期物業。但小區業主大會自己招投標選出來的後期物業可能就沒這麼好的運氣了，由於重要物業設施都歸開發商及前期物業所有，沒有他們的支持，後期物業根本無法工作。
“整個小區的所有成本實際上都已攤入了房價，這已經是常識了，可現在業主的房屋所有權證只能保證其自家單元和樓內公攤的所有權。”於啟波認為，“幾乎可以說，業主承擔了所有的義務，卻並沒有享受到相應的權利。”
此外，利用小區裡住宅外的設施做廣告，收益應該歸誰？開闢地上車位出租，該不該收業主的租金？⋯⋯這些關係業主切身利益的問題，都亟待從產權角度給出結論，但卻始終沒有明確的答案，不同小區糾紛案例的最終結果也不盡相同。
專家呼籲物權法增加住宅區區分所有權
全國人大常委會法工委前經濟法室主任、民法起草小組成員魏耀榮認為，目前城市小區裡出現的各種複雜關係，亟需設計和創立恰當的區分所有權制度，從法律上對目前的種種糾紛作出定論。
所謂區分所有權是對一個共有物的區分所有權，區分所有權指向權利人的專有部分和共有部分的應有份。據瞭解，現有物權法草案只對建築物區分所有權做了規定。草案第252 條將其定義為“高層建築物出現後，各業主對住宅等專有部分享有所有權，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權利”。
魏耀榮建議，物權法中應當有“住宅區”的概念，不僅有建築物區分所有權的規定，還應當增加必要的、調整住宅區區分所有權的特別規則。住宅區區分所有權的專有部分是套內面積或套內空間，而共有部分則不僅包括建築物內除專有部分外的其他面積、附屬設施和地基(土地使用權)，還應包括建築物以外的土地(使用權)和附屬設施。
“如果住宅區的共有權也按建築物區分所有權對待，那麼將會有很大的共有部分處於權屬不明狀態，必然帶來住宅區財產關係的混亂。”魏耀榮認為。
本報北京 11 月15 日訊
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建築物區分所有權
建築物區分所有權是共有權的一個類型，而且是不動產共有權。隨著城市大量興建多層建築物，併成為城市房地產的主要形式，區分所有權制度也相應出現。這種區分所有權幾乎與多層建築物同生同存，且共有人的數量巨大，導致財產關係和人際關係的複雜化。我國城市住宅區又多是封閉、半封閉式的住宅小區，範圍大、人數多，使這種多邊複雜的關係更加複雜。
本文後記：
2007年之前的商品房買賣，大業主（開發商）與小業主之間的產權分配是大業主的減去小業主的，並以此登記權利。“產權減法”雖然沒有明確的法律依據，但卻是當時房屋權屬管理的“慣例”。這樣的“慣例”一方面給開發商及其指定的前期物業帶來豐厚利潤，另一方面也使開發商及前期物業能夠對業主及後期物業擁有長期持續的制約力，為將來種種物業糾紛矛盾埋下隱患。2007年《物權法》成立之後，《物權法》第142條確認了這個確認權利的慣例。慣例成為法律。不簡單。《物權法》第142條的“減號”，在“相反”一詞。
第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
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