國人海外炒房要小心了！
房地產行業監測機構CoreLogic的最新房價指數顯示，截至今年10月，在澳大利亞最大、最貴的住房市場悉尼，房屋價格已經從15個月前的週期性峰值下降了8.2%，這是30年來最快的下跌幅度。
同時，截至10月底，悉尼房價在過去的一年裡下跌了7.4%，這是自1990年2月以來最大的年度跌幅。
多數經濟學家認為，信貸緊縮、房貸利率上升以及新房供應大增，是悉尼房價下跌的主要原因。另外，悉尼、墨爾本兩大城市的房地產佔到澳大利亞房地產總值的三分之二，悉尼、墨爾本房價的下滑或拖累澳大利亞整體房價走低。
悉尼、墨爾本房價跌勢難止
據德勤最新商業展望，澳大利亞的房產繁榮期已結束，目前墨爾本和悉尼等大城市的房價正在下跌。
該機構指出，主要原因為：
各大商業銀行正在提高利率，造成融資成本增加；
為降低金融風險，銀行發放貸款時更小心，貸款比過去更慢、金額更小；
國際流動資金減少，外國買家更加謹慎。
11月7日，澳大利亞聯儲宣佈，維持基準利率1.5%不變，為50年以來的記錄低點。不過市場普遍認為，如果通脹展望仍然向好，澳大利亞聯儲下一步將會加息，利空樓市。
澳大利亞當地大行已經有所行動。今年9月，西太平洋(601099,診股)銀行宣佈將房貸利率上調14個基點，成為當地四大行中首家加息的銀行。對此，CoreLogic分析師表示，儘管調整幅度並不算大，但還是給房地產市場潑了一盆冷水。
關於澳大利亞房價未來走勢，經濟學家們預計，澳大利亞房價將在2019年繼續下滑。其中來自Market Economics的分析師Stephen Koukoulas最為悲觀，他認為2019年悉尼房價跌幅將達到7.5%-10%；而從整個澳大利亞範圍來看，預計房價將下跌5%-7.5%。
安保資本（AMP Capital）的首席經濟學家謝恩？奧利弗（Shane Oliver）表示，該公司已經下調了對房價的預期，預計悉尼和墨爾本的住房市場將從峰值到谷底下跌20%。
據昆士蘭保險公司的《2018-2021住房展望報告》指出，新建模結果顯示，悉尼的房價將在明年中期停止下滑，並將在兩年後開始緩慢回升。
值得關注的是，研究機構Digital Finance Analytics 10月的數據顯示，澳大利亞面臨抵押貸款壓力的家庭數量超過100萬戶。9月，超過100萬戶家庭達到了住房可負擔壓力的極限，這幾乎佔了澳洲三分之一的家庭。與9月的數據一樣，還有2.2萬戶家庭面臨嚴重壓力，而6.1萬戶家庭可能在未來12個月內面臨30天的房屋貸款違約風險。生活成本的上漲以及收入增長緩慢進一步增加了貸款人的還貸壓力。隨著大量的只付息貸款到期，銀行隨時可能出現壞賬。高額的貸款成本將進一步削減借款人的消費支出，尤其是部分尋求再融資的貸款人。在澳儲行（Reserve Bank of Australia）最新發布的數據中，澳大利亞家庭債務佔收入的比例為190.5%。
主要發達經濟體樓市“淪陷”
緊縮週期下，全球多個地區或城市樓市降溫。
作為全球最貴的城市，香港樓市因利率走高遭受打擊。在香港金管局9月跟隨美聯儲加息後，香港房價開始回落。
據美聯物業數據顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，為9月的一半左右。被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊房價出現大幅下跌。據中原地產10月發佈的報告顯示，在截至10月初的12周內，嘉湖山莊房價已大跌15%。
在美聯儲加息節奏加快的背景下，美國房地產市場景氣度也遭受重擊。9月美國二手房銷量較去年同期下降了4.1%，而30年期固定抵押貸款利率上週創下八年新高。美國地產經紀商協會（NAR）上月公佈數據顯示，美國9月成屋銷售總數年化515萬戶，創2015年11月以來新低。
由於高房價和高利率將限制一些購房者的消費能力，美國西部最大的獨立房地產公司溫德米爾首席經濟學家Matthew Gardner表示，美國房屋價格增長料將放緩，直到居民收入能夠趕上來。中長期來看，東北證券(000686,診股)預計，美聯儲加息縮表壓力將在2019年第四季度集中釋放，提升貸款利率或抬高購房成本，屆時新屋、成屋數據將面臨頂部盤整。
此外，加拿大溫哥華也面臨同樣境遇。根據著名地產諮詢公司萊坊近日公佈的《2018年全球領先城市指數》報告，溫哥華豪宅價格在過去一年中大跌了11.2%。
國人海外炒房熱或“退潮”
樓市降溫，儘管房產中介紛紛打出“馬上抄底澳洲黃金海岸房產的必要性”，但那些高喊“房價下跌就買房”的人卻不見了。
市場分析人士指出，曾幾何時，凡是華人涉足炒作住房的地方，房價無一不快速上漲。隨著樓市景氣度下滑，投資趨於理性，住房購置稅的增加，以及高額的印花稅和緊縮的房貸政策令很多投資者望而卻步。
原中國社科院金融發展室主任易憲容9月曾發表題為《國人海外炒房熱正在退潮了嗎？》的文章指出，國人的炒作住房熱前些年已蔓延到海外，美國、加拿大、澳大利亞、英國、新西蘭、西班牙等地，到處都看到中國人炒作住房的身影，而且凡是國人炒作過住房的地方，當地的房價無不快速飈升。加拿大的溫哥華、多倫多，澳大利亞的悉尼和墨爾本，新西蘭，英國倫敦等地都是如此。
加拿大的溫哥華與多倫多，曾就華人炒房是否會推高房價，爭論得不亦樂乎，誰都沒有理由來說服只有不到10%的華人炒作住房，竟然會在短期內把這些城市的房價炒得如此之高。不過，後來無論是溫哥華還是多倫多出臺了海外購買住房者徵收15%海外買家的購買稅，兩地房價很快就手起刀落，立即下跌。
易憲容表示，早些時候國內居民在海外炒作住房最為火爆的國家及城市（如溫哥華、悉尼等），房價都開始全面下跌。那些最後幾年進入這些國家及城市的住房市場接盤俠，目前想不損手出來，基本上是不可能了。他指出，“如果讓住房不出手接著持有，但是房地產稅徵收對他們來說，不能不說是一個要考慮的問題。比如，以前的住房100萬時，稅率1%，每年交稅1萬。如果目前房價已經漲到200萬了，同樣1%的稅率，每年交稅就得2萬。所以，對於這幾年進入炒作海外住房的一些國人來說，肯定在猶豫不決，是損手退出市場呢，還是繼續持有。因為，在這種情況下，無論是哪一招都不行，或是嚴重虧損退出，或是在完全不確定的情況下交物業稅。”
文章稱，當房價炒作得很高，絕大多數人一定會出來反對，政府遏制房價上漲是必然，否則政府將無法贏得選民。如此，當這些國家的絕大多數人出來反對炒作住房時，國內居民海外炒作住房熱潮也就得退潮，否則會面臨巨大投資風險。
同時，中國房地產企業“海外購”降溫。商務部數據顯示，2018年1-9月，我國境內投資者共對全球155個國家和地區的4597家境外企業進行了非金融類直接投資，累計投資820.2億美元，同比增長5.1%。其中跨境併購方面，非理性投資得到有效遏制。1-9月，對外投資主要流向租賃和商務服務業、製造業、採礦業、批發和零售業，佔比分別為32.8%、16.7%、9.7%和9.2%，房地產業、體育和娛樂業對外投資沒有新增項目。
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