【核心觀點】
1、房地產調控越嚴厲反而導致市場越恐慌。
2、千萬不要把房價穩定的希望寄託在房地產稅身上。
3、房地產是中國所有行業裡邊稅負最重的行業。
4、立法部門如果正在擬定房地產稅草案，能不能階段性的向大家公佈一下？
5、如果中國的房價真的出現暴跌，對於整個中國經濟來講都是一個極大的災難。
大家好，歡迎來到《財經觀察家》，我是馬光遠。今天我們關注的話題是：房產稅會不會加快推出？
【新聞背景】
7月16日，在2018年上半年國民經濟運行情況發佈會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，從房地產下一步發展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實。
國家統計局稱，2018年1—6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%。7月31日中央政治局會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作,會議要求,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
今年上半年經濟數據發佈的時候，國家統計局的發言人在談到房地產市場情況的時候，特別提到說：我們要加快房地產稅等出臺的步伐等等，來建立一個長效機制。
事實上房地產稅我覺得到目前為止應該來講的話沒有很多新的東西，我看到的很多解讀是可能房產稅比我們要預想的更早的時間要推出。為什麼在這個時候突然提房地產稅？事實上跟上半年整個房地產市場的表現有很大關係。
我們看到整個上半年的房地產投資的增速，我們看到差不多仍然維持著兩位數，這是近三年以來最高的一個增速。如果我們看房地產的銷售的情況下，我們看到從4月份開始，整個房地產的銷售無論是銷售面積也好，還是銷售額也好，都出現了一個比較明顯的反彈。
再從土地購置面積來看，上半年房地產市場一個非常大的亮點，就是土地交易出現了一個井噴的情況，上半年全國整個土地交易土地出讓金2.7萬億，應該說今年如果維持這樣的熱度的話，意味著什麼？今年可能會成為房地產市場化20多年以來賣地最多的一年！
而且我們看到從4月份開始，整個的土地購置面積又開始重新出現了反彈，也就是從房地產的一些重要的指標來看的話，今年整個房地產市場一方面是嚴厲的調控，另一方面是整個市場的溫度並沒有下降。
我看了一下70個大中城市房價，無論是新房和二手房的表現來看的話，根據我過去幾年的一個經驗數據的話，一般情況下是新房和二手房，比如說下跌的城市數如果超過一半的話，70個大中城市如果超過一半下跌的話，意味著什麼？整個房地產市場可能會進入一個下行的週期。
整個上半年的情況來看的話，並沒有進入一個下行的週期。特別是我們看到在今年的上半年房地產市場出現了，由於各個城市實行嚴格的限價，限價以後導致新房和二手房出現了明顯的倒掛，所以這一些熱點的城市出現了大家搖號搶房的情況。所以整個房地產市場，我們從整個上半年的情況來看的話，那熱度並沒有減少。
我覺得這跟我們目前的整個調控政策本身有很大的問題有關係。比如說我們講搶房，搖號搶房這種現象本身完全是因為我們錯誤的限價政策導致的。二手房3萬塊錢，新房限價1萬多，你會看到有些地方出現了非常荒唐的情況！90多歲的老太太離婚也要去拿到這個資格，也要去搖號搶房，這完全是政策導致的。
也就是說，如果一二手房不倒掛的話，搶房的情況不會出現。住建部列了一個12個城市的重點治理名單，這12個城市包括什麼？大連、西安等等這些城市。如果大家去看這些城市的話，這些城市就是我過去一直講的房價嚴重偏低的城市。也就是在2016年開始本輪房地產上漲的過程中，這些城市在過去兩年是沒有表現的。而且從目前整個市場來看的話，我真覺得這些城市本身的市場應該來講是相對比較健康的。
但是我們現在是處於一個穩定房價的目的，也就是說只要房價往上漲，相關部門就認為應該調控，導致的結果是什麼？更嚴厲的調控反而導致市場恐慌。比如說大家認為西安的房價差不多了，杭州的房價差不多了，但是一旦出現調控的話，反而成了一個反向指標。
所以我們看到當各種各樣的政策用的差不多的情況下，整個市場的溫度沒有降下來，當然這樣的溫度本身我認為有點虛火在裡邊。中國房地產市場經過2016年到現在接近三年的上漲以後，整個房地產市場事實上已經到了一個天花板。
房地產市場到了今天為止已經非常微妙，在這個時候突然提出要加快房地產稅，究竟處於一個什麼樣的目的？我在上半年關注房地產政策的時候我就特別奇怪，為什麼？因為我一直覺得像我們那種不合理的限價本身事實上應該及時的糾正，二手房漲得高了，把新房限的低，大家都知道不正常，而且都知道最終的結果是會引發市場的混亂，現在是不是可以用一個陰謀論的角度來思考房地產稅的問題，故意出臺了很多變態的政策。
然後當這些政策無效的情況下，最終大家形成一個共識是應該推房產稅的時候，所以國家統計局的發言人在講，上半年房地產市場情況的時候，然後講要加快房地產稅的出臺等等。市場對它的解讀當然大家就比較一致了。
我的態度非常明確，也就是大家千萬不要把房價穩定的希望寄託在房地產稅身上，因為中國的房地產非常複雜，導致房價上漲的因素也非常多，跟稅本身應該來講的話關係不大。
比如說七個部委出臺的文件，專項治理文件裡邊首當其衝的要打擊炒房團。但是我們想想：炒房團一般在什麼情況下出現？就是到政策刺激房價，房地產熱起來以後，這些人才會趕快買房子，到處投資房子，到房地產往下走的時候，你到哪裡去找炒房團？你是找不到的。
而且我們如果分析中國房價上漲的推手的話，你會發現推手非常多：貨幣的因素，土地的因素，各種各樣飢餓營銷的手段，包括搖號，開發商利用搖號本身製造稀缺的手段無所不在。
你比如說一個樓盤，本來有500套房子，他為了製造緊張的氣氛，他怎麼辦？他把這500套房子分成十批來搖號，一批搖50，一批搖50套，結果是如果一批搖50套的話，5000人來搶50套房子！如果你把500套房子全部放出來的話，5000個人搶跟50套50套放出來不一樣的，很多城市的開發商都在玩製造稀缺的！
世界上現在99%的國家收房產稅都不是針對房價的。都不是說我出這個稅的目的就是為了打壓房價，這個稅出臺以後房價就會掉下來，不是這樣的。當年美國各個州在出臺房地產稅的時候，他們有一個基本原則，就是房產稅本身不能影響對整個市場造成極大的波動，他們非常害怕影響房價。他們收這些稅的目的是什麼？99%的目的是為地方政府創收。
比如說在英國，英國那些地方政府，99%的稅源就是房地產稅，教育、醫療、道路、保險等等，所有的錢都來自房地產稅，老百姓願意。為什麼？他能夠看到他交了房地產稅以後，老百姓直接是最大的受益者。
只有少數國家在出臺房地產稅的時候目的是為了打壓房價，比如說兩個國家，一個是日本。日本當年出開房地產稅的時候針對房價去，但是大家都知道非常失敗，日本房地產泡沫最終破滅，是因為日本出臺了房地產稅。
還有韓國，韓國當年在出臺房地產稅的時候也是為了打壓房價，結果發現一開始還可以，到後來房價上漲的預期不改變的話，繼續往上走。我們沒有看到說有房產稅的國家房價漲的慢，沒有房產稅的國家房價漲的快，沒有這樣的。我們現在相關部門為了推房產稅，向老百姓灌輸一個觀念，說這可以打壓房價，讓很多人歡呼雀躍來支持這個稅，但是我們講一旦稅出來以後，抑制不了房價怎麼辦？
第二個，我們過去一直講，中國房地產領域的稅費太多了，五六十種，佔整個房價的比重超過60%。土地出讓金到各種各樣無處不在的苛捐雜稅，可以肯定的講，房地產是中國所有行業裡邊稅負最重的行業。
我們當年在2003年，我們一開始討論房地產稅，我們在討論房地產稅的改革的時候，那個時候還叫物業稅，當時的改革政策是非常明確的，也就是說我們要推出物業稅，但是同時要減免其他稅費，也就是我們要做合併項的，我們不是一個簡單的加稅的措施，總體方向應該是減稅的方向，不是加稅的方向。
第三個我想講，中國老百姓80%以上的財富都在房子上面，我們假定如果說我們不慎重出臺這個政策，恰逢房地產市場經過高點以後往下走的情況下，是會出現推波助瀾的，也就是說，房地產稅在很多情況下抑制房價可能沒有作用，但是當整個市場往下走的情況下，它很可能成為壓倒駱駝的最後一根稻草。
第四個我們講就是，房地產稅本身它的設計，它跟我們目前的整個制度之間有很多的障礙，這些障礙沒有消除。包括我們現在的整個房地產的統計信息系統都是不發達的，我們的聯網到現在為止究竟連到多大程度？相關部門含含糊糊避而不談。
我們現在講一個人聰明點的，儘管名下有十套房子，但這十套房子都分佈在不同的人的下邊，你要按照現在比如說我們要減免一部分的稅的話，這個人有十套房子的人可能一點稅都不交，但是一個人非常老實，他名下就兩套房，第二套房可能要交稅，它只有兩套房，第二套房可能就要交稅，對他來講是很不公平的。
而且過去我們講這個稅本身大家千萬不要輕視。它是一個直接稅。比如說北京現在動輒千萬以上的房子，我們假定按照1%來收，一年收就得10萬塊錢，但是北京很多老百姓的收入，儘管他有兩套房子，但他的收入是非常低的，要他一下子一年拿著10萬塊錢出來交稅，這個事本身我們一定要考慮。所以我覺得不能因為我們整個房地產市場目前仍然處在一個高點，仍然有很多亂象，仍然高燒不退，我們就把希望寄託在房地產稅的身上。
我覺得相關部門在對房地產稅這些問題進行表態的時候，第一，一定要慎重。第二，如果認為整個市場出現誤讀的情況下，要及時的進行澄清，及時進行澄清。第三個，我特別希望現在的立法部門正在擬定草案，能不能階段性的向大家公佈一下，因為這個稅的影響太大了，階段性的公佈。
我們這個立法究竟到了哪個程度？如果中國的房價真的出現大跌，真的出現暴跌的話，對於整個中國經濟來講都是一個極大的災難。也就是，說當雪崩的時候大家不要以為你就可以倖免！
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