同測研究院
1.拿地二三事
特色小鎮的拿地是一件技術活兒，無論從政策背景還是選址標準等方面來說均有非常強的可討論性。建設特色小鎮是一個龐大的系統組合，但說到根本，最需解決的還是特色小鎮的載體問題。2016年《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》出臺，為特色小鎮用地問題提供了政策指引。
此外，選址標註也一樣重要。從目前品牌房企簽約落實的特色小鎮來看，小鎮選址基本以緊鄰經濟發達、消費能力強、或有豐富產業資源的一線城市或強二線城市，以疏導中心城市核的人力資源、消費能力、產業資源為生存基礎。所以，一般均緊鄰高速公路和主幹道，有高鐵和近機場更好，或規劃有高鐵、地鐵、輕軌站點等。
近兩年來，房企爭先恐後地進入特色小鎮開發領域，但對於房企而言，如何拿到地才是關鍵的。目前房企在獲取特色小鎮中主要有通過項目收購、招拍掛及PPP模式。
房企在打造特色小鎮拿地中，不僅在方式上進行分析，而且在策略上也值得關注。通常我們可以圍繞地方供地政策、土地屬性搭配，產業用地的租售運營，土地屬性創新等展開，以此增加拿地的機會。而我們的研究報告中既可以看到拿地策略，還可以看到拿地的實操經驗。
2.小鎮怎麼開發
房地產企業在對特色小鎮的開發中，具有開發建設能力強、資源整合能力強的優勢，根據不同的開發節點和深入，房企在特色小鎮開發中主要有五個階段，房企可根據自身優勢資源和能力，可選擇介入某個開發節點，也可全程開發。這其中包括：土地一級開發、二級房地產開發、產業項目開發、產業鏈整合開發、城鎮建設開發。
對於具有一級開發能力的房地產企業，可考慮在特色小鎮建設中介入土地的一級開發，不僅可獲得開發收益，對後續小鎮開發實質性建設設有先手優勢。
在二級房地產開發階段，房地產企業開發的物業類型大多為園區地產、城市地產及旅遊地產。房企主要是通過銷售、銷售+回收經營、租賃經營三種方式獲取銷售及運營收益。
在進行了房產開發後，開發的重點將會集中在產業項目的導入和開發，目前特色小鎮產業項目開發主要分為，特色產業項目開發及旅遊產業項目開發兩大類，對於產業項目的開發主要還是通過後期的運營獲得收益，相對於房產開發一次性收益較小，但持續時間長，能形成穩定現金流。
除此之外，還有產業鏈整合開發、城鎮建設與公共服務開發等多種開發模式……
3.運營為王
對於有一定產業資源房企自主開發的特色小鎮，將旗下各業務板塊子公司進行資源和團隊整合，組成小鎮運營管理團隊包，各業務子公司分工協作，收益獨立核算；對於房企與其他企業合作開發的特色小鎮，雙方共同成立項目公司，成為獨立運營主體，合作雙方分工協作，經營結果則按成立SPV公司時約定的比例共享利益、共擔風險。
根據研究顯示，特色小鎮運營可以採取全產業鏈運營模式。具體表現在切實根據小鎮特色與實際需求，在精耕主導產業的同事，儘可能向上遊和下游產業延伸，落實全產業鏈運營。既包括上游的技術研發、本體產業資源供應，又包括本體產業中的產業生產與運營，例如農業小鎮的農業生產；再到下游端衍生產品開發生產、銷售，類似於農產品的加工與銷售。全面化協助小鎮運營生態系統的運營與操作模式。
而居住社區與產業關係是相輔相成的，二者既相互獨立又相互融合。因此，在開發運營上，居住社區和產業板塊各自獨立開發和運營，然而社區的居民可以從事相關產業生產和運營，而部分產業從業人員也是小鎮社區居民，特別是科技小鎮，二者的融合度會相對較高。
由於小鎮建設開發週期長、資金投入量大，房企主導特色小鎮建設大多引入戰略合作方共同開發、建設和運營，且需要多種融資方式……而對於資源導入運營管理、IP的選擇均面臨嚴峻考驗……
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