基於我對希臘房地產市場的研究和我們服務希臘購房移民客戶的經驗，在希臘投資房產的租金收益，大致可以分成如下5種情況：
1、租金收益低於3%：低的不正常；
2、租金收益3-4%：正常水平
3、租金收益4-5%：優秀水平；
4、租金收益5-6%：卓越水平；
5、租金收益超過6%：高的不正常。
我來介紹兩個真實的案例，分別說明一下“低的不正常”和“高的不正常”：
華人A被中介忽悠，2019年買了雅典市中心一套建於1965年的翻新房，面積是85平米，價格是25萬歐元——其市場價格不會超過15萬歐元。這套房子長租給了一戶希臘人，每個月的租金在450歐元，現金交易，華人A的這套房子的年化毛收益率：450*12月/250000=2.16%
如果華人A沒有被中介忽悠，能夠按照15萬歐元的價格買下這套房子，那這套房子的年化毛收益率：450*12月/150000=3.60%
華人B，2018年買了雅典市中心4套建於1972年的老公寓，每套公寓在60平米左右，總價22萬歐元，自己翻新花了8萬歐元。這四套公寓，每個月的租金合計1600歐元（現金交易，每套400歐元）。華人B這四套公寓的年化毛收益率：1600*12/300000=6.40%。
在國內，過去20年的時間裡，相對於房產的居住屬性，我們更關注房產的投資屬性，我們把房產當成一個看得見、摸得著的投資品；在歐美髮達國家，房產的確是一個家庭的核心資產，但其居住屬性要高於投資屬性，他們把房產當成一個耐用消費品。1900年以來的120年，美國房價的年均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。
美國凱西·席勒房價指數
希臘是歐盟國家中房屋自有率最高的國家之一，希臘人購買（建造）房產的主要目的還是為了居住，而不是投資。根據我搜索到的數據，在過去30年的時間內，希臘房產的出租收益還是很穩定的，在3%-5%的區間徘徊。
數據來源：www.globalpropertyguide.com
2007年以來，歐盟國家先後經歷美國次貸危機引發的全球緊急危機、歐債危機、難民危機和英國脫歐等重大經濟和政治危機，但從2007年Q1到2019年Q4，歐盟國家的房屋租金平均上漲了20.3％，而房屋價格上漲了18.7％：
歐盟國家房價和房租走勢情況
歐盟國家房價和房租走勢情況
1、2008-2016年，歐盟國家房屋價格在長達八年的時間裡都低於2007年Q1，但歐盟國家房屋租金卻一直保持上漲的趨勢。
2、希臘房屋價格的下跌幅度，大約是希臘房屋資金價格下跌幅度的兩倍——希臘主權債務危機的爆發，對於希臘房屋投資屬性的影響，要遠遠大於對希臘房屋居住屬性的影響。
我之前寫過一篇文章，分析過大部分希臘年輕人根本買不起新房子、好房子，如果他們想住新房子、好房子，只能去租住：
雅典房地產市場要興旺、雅典房價要上漲，關鍵還是要依靠雅典本地人，以中國人為代表的「黃金簽證」投資者並不能真正支撐起雅典的房地產市場。遺憾的是，有購房需求的雅典本地人，數量只會越來越少。幸運的是，對於買不起房子的希臘年輕人而言，他們的父輩和祖輩大都擁有房子，他們這輩子即便不買房子，也有住處。
寫到這裡，我想表達的三個觀點是：
1、希臘購房移民，如果不被騙的話，在獲得希臘永久居民身份的同時，出租房子獲得3-4%的年化收益，很容易實現；
2、和其他歐盟國家相比，希臘房屋的價格還處於打折階段，“居住屬性”和“投資屬性”，都很不錯。
3、如果你打算在希臘購買房屋，長期持有並用於出租，要想獲得更持續、更高的收益，基本要求是好地段+好房子，同時也要考慮希臘中高收入年輕人的居住偏好。
霍慶川
2020年4月11日於希臘雅典
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