投資，以前是有錢人戒不掉的癮。現在，沒錢的人，也開始上癮了。
這個癮，該不該上？房產投資，還是春天嗎？
這部“4代五象湖神盤”簡史，簡直就是一部買房投資的教科書。
翻開五象湖激盪的2014-2020，你可曾後悔1.0代的“萬華綠合寶”沒上車？又錯過2.0代的“萬碧龍”？
對於3.0代的“金中玖，華光瀾”怕不穩？4.0代的“建龍新建龍”想上卻又上不起？
讀完這篇5200字的4代五象湖簡史，或許讓你對投資房產有更新的認知。
6年，五象湖誕生4代盤
6年，只是人生的一小部分，卻成就了4代五象湖神盤。
五象湖板塊，起於五個湖（碧象湖、玉象湖、金象湖、銀象湖和桂象湖）。
2012年3月，五象湖公園概念性規劃方案舉行評審會，聲稱再造一個“南湖”。但那時，幾乎沒人信它。
▲五象湖西側規劃示意圖
2013年8月，五象湖公園主湖建成開放，第三屆廣西園林園藝博覽會在此舉行。
但五象湖的樓市，真正引起關注，是在2014年國慶前後。
“萬華綠合寶”（萬科魅力之城、華潤二十四城、綠地國際花都、合景天匯廣場和寶能五象湖1號）開啟南寧最猛價格戰，主力價5、6字頭。
此為1.0版的五象湖。
▲大五象湖4代樓盤示意
一年半後的2016年4月，同處鳳凰路上的“萬碧龍”（萬科金域藍灣、碧桂園天璽灣和龍光玖瓏湖）再掀開盤戰。但此時，房價已到8字頭。
謂之2.0版的五象湖。
再之後，是2018-2019年五象湖西的“金中玖”（金科博翠山、中南紫雲集和金玖世家），五象湖東的“華光瀾”（華潤悅年華、光明城市和瀾庭府），主力價1.2萬-1.35萬元/㎡。
稱為3.0版的五象湖。
如今，4大天王（建發央璽、龍光天瀛、建發雙璽和新希望五象湖項目）加上小霸王龍光天闕，構成了4.0版的五象湖，房價攀升至2萬-3萬元/㎡。
2014年至今，6年時間，4代五象湖樓盤，房價從5字頭直飆到1.4萬+，部分樓盤破2萬。
▲五象湖板塊價格走勢
論投資，五象湖絕對具有傳奇色彩。論賺錢，五象湖確實讓許多人嚐到了甜頭。
每一代，都有故事。每一代，都有啟發。不但對五象的購房者，對每個投資者，都是一門學問。
下面，聽小劍一一道來。
第1代：你輕視它，它打臉你
第1代，是最不受待見的一代。
2014年4月30日的土拍，萬科、華潤、綠地、寶能都來了，早一步進入五象湖的合景終於有了強大的小夥伴。
▲萬華綠合寶拿地情況
用現在的眼光，看那時的地價，就像那時的房價一樣，低的毫無人性。
直到2014年中，五象湖仍是無名小卒，哪怕媒體輪番炒作，也沒颳起什麼風浪。
為了造勢，“萬華綠合寶”還組成了聯盟，共同發聲，力挺所謂的“五象湖國際住區”。
可面對的都是同樣的客群，他們翻臉比翻書還快。
2014年9月，原本組成“戰略聯盟”的“萬華綠合寶”瞬間瓦解，掀起了轟轟烈烈的價格戰。
華潤二十四城4999元/㎡起 ，寶能城五象湖1號5180元/㎡起，綠地國際花都5288元/㎡起，萬科魅力之城（精裝）5988元/㎡起。
▲萬華綠當年的廣告
除合景外，其他4盤主力價五六千，低於西鄉塘、興寧和江南等老城區。
那時，那裡啥都沒有，很多人不敢買。買的人，主要是外來投資者、地產業內人士、部分媒體人和上不起西鄉塘、江南等老城區的剛需。
小劍一個在深圳工作的朋友，當時以6200元/㎡買了一套萬科魅力之城精裝房，還被他家人朋友嘲笑了好久。
比較有意思的是，由於太偏太村，華潤二十四城還被調侃為“24村”。
回頭再看，“昨天你對我愛答不理，今天我讓你高攀不起”這句被中介盛傳的話，用在第1代五象湖身上，好不貼切。
打完價格戰半年，價格就飛了。2015年上半年，這幾個樓盤就由五六千跳到毛坯普遍6字頭，精裝普遍7字頭，5字頭房幾乎絕跡。
到了2015年底，普遍漲到7字頭，均價約7500元/㎡，並出現了8字頭房。此時，已經超越了西鄉塘、興寧、江南等老城區。
▲2016年9月，萬科妹尾貨紛紛一萬一二
2018-2019年，主力價已經達到1.6萬-2.1萬元/㎡，24村不少二手房突破了2萬大關，成就了5年漲4倍的投資神話。
當時買了三四套“萬華綠”的大兄弟，被嘲笑為“傻帽”的大兄弟，幾十萬的本金下去，變成了大幾百萬的資產。如今，成為了別人仰慕的對象。
真的是，
曾經你多輕視它，今天它就多打臉你。
第2代：更有品質，4年只漲1倍
論投資回報，第2代的“萬碧龍”，就要弱一些了，但仍妥妥跑贏南寧大盤。
第2代誕生於2015年7月24日的一場土拍。那天，鳳凰路4塊地開拍，萬科取其一，碧桂園取其一，龍光取其二。也就是後來的：萬科金域藍灣、碧桂園天璽灣和龍光玖瓏湖。
▲萬碧龍地價一覽
▲萬碧龍地塊位置
此時的地價，相比1代五象湖，幾乎翻倍。
這哥仨，同處一條路，產品定位接近，客群相似，免不了要打架。
▲2016年3月，萬科龍光“暗戰”海報
最直接的交鋒是2016年4月中旬，搶節點，搶客戶。
4月22日晚，萬科金悅藍灣提前搶開；4月23日，龍光玖瓏湖開盤；4月24日，碧桂園天璽灣開盤。顯然，萬科搶先了一步。
但再也沒有4999元/㎡起，這次主力價8字頭，局部9字頭，甚至出現了萬元房。
五象湖房價，自此上升到了新高度。
▲2016年4月，粉絲留言喊話“虛高”，現在看呢？
老實講，論容積率、論面積、論湖景資源、論產品品質，2代五象湖明顯優於第1代。不瞞各位，第1代整體偏剛需，第2代則偏改善一些。
但現在再看價格，1代要高於2代。萬碧龍3盤，目前二手房市場價約1.5萬-1.8萬元/㎡。
▲2016年8月，小劍當時文章截圖
從投資回報來看，2016年4月至今年4月，4年時間大概漲了1倍。雖不及1代強悍，但仍輕鬆跑贏南寧平均漲幅。
箇中原因和投資邏輯，後面細說。
第3代：限字當道，跑贏大勢沒問題
2016年後的兩三年，五象湖的土地開發與樓盤激戰，不像第1代和第2代那般針鋒相對了。
但仔細觀察，亦有共性。
3代樓盤，包括光明城市、融創九棠府、彰泰府、旭輝湖山樾、金科博翠山、中南紫雲集、金玖世家、華潤悅年華和瀾庭府等。
這其中，時間節點相同，又比較典型的是五象湖西的“金中玖”，與五象湖東的“華光瀾”。
這些盤，與前兩代不同，大都是“限價”下的產物，主力價集中在1.2萬-1.35萬元/㎡。
▲2019年8月，主要樓盤在售價
相比全市不少板塊的冷，3代五象湖的好幾個盤也堪稱神盤。
比如旭輝湖山樾。
2018年9月28日晚，旭輝湖山樾首開，一次性推完3棟樓486套房，均價1.19萬元/㎡，無外收。
那一晚，全款及精裝全款才有資格上車，幾乎沒按揭的什麼事。
▲2018年9月28日晚，旭輝湖山樾開盤
一開盤，就清盤。1年後還沒得證，二手房價就達到了1.5萬-1.6萬元/㎡，成就了一段佳話。
比如金科博翠山。
2018年底，金科博翠山首開，均價1.15萬元/㎡，亦無外收。同樣的，全款優先，精裝全款其次，按揭的幾乎沒啥資格。
隨後幾次開盤，每次均小漲，最新房源，哪怕不看湖、更靠後的樓棟均價也達到1.4萬元/㎡。
比如中南紫雲集。
2019年5月11日，中南紫雲集首開，均價1.2萬元/㎡，所推739套房，3分鐘內幾乎售罄。
▲2019年5月11日，中南紫雲集開盤現場
該盤在後續的征程中，也是勇猛無比，只用半年，就實現了整盤清盤。
比如瀾庭府。
2019年6月28日首開，均價1.2萬元/㎡，推出627套房，亦接近清完。
2018-2019年樓市瘋狂的時候，“全款優先，精裝全款稍等，按揭靠邊”說的就是這些盤。
只是，橫盤的大勢下，限價的高壓下，這些盤目前房價漲幅比較有限。但可以肯定，隨著限價放開，未來跑贏南寧大部分區域，沒有問題。
3代五象湖樓盤，未來幾年價格會如何？後文為你預測。
第4代：2萬+時代，危機並存
第3代部分清盤部分在售之時，第4代大佬出現了。
果然是大佬，一出場，就自帶流量。
2019年，五象湖共拍出了4塊地價超1.4萬元/㎡的土地，還有2塊地價超1.2萬元/㎡的土地，地價幾乎與在售的3代五象湖樓盤房價一個樣。
可想而知，它們上市後房價必會2萬+，部分類別墅產品破3萬，大家也不要咋咋呼呼。
它們就是建發央璽、龍光天瀛、新希望項目、建發雙璽和龍光天闕，簡稱“建龍新建龍”。
▲4代五象湖4大天王+小霸王示意圖
如今，最早拿地的龍光天瀛已上市，毛坯高層均價約2.1萬元/㎡。
接下來，建發央璽將接力上市。小劍預判，該盤將使五象湖房價進入新高度，同時也會是整個五象新區的新高度。
未來，無產移房又直面五象湖的建發雙璽，品質和房價可能會再上新臺階，成為五象新區價格制高點。
同樣，即將面市的“小霸王”龍光天闕，也不可小覷。
從區位、鐵學商配套、景觀資源，以及容積率等基礎指標來看，第4代五象湖樓盤註定是五象新區房價的天花板。
現在是，未來也會是。
現在2萬+，未來南寧均價2萬+的時候，它們可能是4萬+甚至更高。
但短期來看，挑戰不可謂不大。畢竟市場還處於橫盤期，畢竟面對的客群更挑剔，畢竟旁邊還有一些一萬二三的項目在售。
以上，也就決定了哪怕你是天王，短期內的去化速度不會快，需要以時間換空間。
五象湖給你的投資教訓
看完了4代五象湖的簡史，你悟到了什麼？
小劍悟到的4點教訓，送與你。
第一，不要怕荒，越荒意味著機會越大，越成熟漲幅越小。
▲五象湖變化，越荒機會越大
最好的投資時機，就是周邊還是大工地時。這個時候，紅利都未兌現，大部分人都還不敢買。
2014年9月的萬華綠合寶，就是最現實的例子。當年的埌東、鳳嶺、商務區，亦如此。
當然，有個前提，這個區域未來真有搞頭。
第二，學鐵商、江山湖，越硬越好。
學鐵商、江山湖，即學區地鐵商業江景山景湖景。名校學區的，地鐵口的，緊鄰大商業的，一線江景湖景山景的，未來的價值定不會讓你失望。
尤其是名校學區和地鐵。1代的萬華綠合寶，產品是剛需的，品質是不高的，但鐵學商很牛，所以才有了價格連番跳漲。
以學區為例，五象湖分6類學區組合。其中有3大王牌：一小+三中，四小（或濱湖）+十四中，秀田+四中。另有3類一般學區，新村+玉象，冬花+夏林，那黃+五象湖。
學區強的，房子一般，房價也高。學區弱的，房子挺好，價格也會受影響。
第三，牌子很重要，物業很重要。
同樣的地段，看起來差不多的產品，銷售時價格也差不多，為啥幾年後進入二手市場，差距那麼大？看牌子，看物業。
具有品牌溢價能力的房企，物業服務好的房企，買入時多幾百塊，賣出時可能貴幾千塊。
華潤二十四城為啥貴於萬科魅力之城，萬科魅力之城又貴於綠地國際花都和合景天匯廣場？牌子發揮了作用。華潤是南寧目前品牌溢價能力最強的房企，而萬科均好性強，物業出眾。
第四，不要只看現在，還要看未來。
精明的投資者，一定是著眼更長遠的未來，只看眼下沒有意義。從未來5年再看五象湖，當下的4代盤又會是什麼樣？
以下是小劍的看法，不喜可噴。
第4代一定是價格最高的，有學鐵商，又有五象湖，還有更好的品質。
被限價的第3代樓盤，部分品學兼優的項目會有更可觀的上漲空間，畢竟價差擺在那。
第1代第2代樓盤還是會漲的，但漲幅會放緩，尤其是紅利基本釋放完畢的第1代。再投資這樣的樓盤，要悠著點了。
誰是下一個“五象湖”？
在南寧，說到投資，羨煞旁人的板塊，前有埌東，後有鳳嶺，現有五象湖。
五象湖確實算是投資高回報的一個典型，入手時機、區位配套、樓盤選擇上都給了我們很多啟發。
但大家更關心的是，五象湖之後，誰還有這樣的潛質？
是三岸嗎？地價直追五象湖，又是南寧唯一的低密濱江板塊。
是五象南？位處重點向南的方向，又有國家級自貿區眾多產業項目加持。
是那馬嗎？萬有等大腕已來，現在還是處女地，又是五象房價最低的地方。
是空港嗎？部分開發商叫囂的“南寧南”，到底有幾分潛力？
是武鳴嗎？與“南寧南”對應的“南寧北”，到底誰的前景好？
是三塘嗎？多家大牌進駐，多個低密項目出爐，又有鳳嶺北這個好鄰居，還是南寧整體向東的發展軸線上。
是大朝陽嗎？舊改暗藏著巨大能量，會不會讓老朝陽像新區一樣，迎來價值再爆發？
難道是龍崗？又或者是六景？
其實，通過前述對五象湖的分析，已經能看出些蛛絲馬跡。
此處，留一個懸念，有機會再細聊。
房住可投，再無24村神話
“韓老師，五象哪個盤最值得投資？就是漲幅大的，幫推薦推薦~”
最近，小劍經常接到類似這樣的投資諮詢。
顯然，目前市場上仍有很多投資者，尤其是來五象買房的。有部分人，就是炒房的心態。
我們知道，讓錢生錢，是有錢人變得更有錢的金科玉律。而投資房子，是許多人生錢的必選項。
但必須提醒，閉著眼睛買房都能賺錢的時代過去了。
市場環境變了，“房住不炒”仍高懸上空，未來充滿諸多不確定性。
可以負責任的告訴你，縱使五象湖千好萬好，但再無24村5年漲4倍的神話。別說5年漲4倍了，4年漲1倍都難了。
▲最近有華潤二十四城業主“低價賣”
所以，奉勸想短期炒房賺大錢的投資者，別做春秋大夢了。
戒不掉的投資癮，是該收斂了。
不過，話又說回來。在通脹的大背景下，在投資渠道有限情況下，房產仍然是對抗通脹讓資產保值增值的不二之選。
房住不炒，但房住可投。
當然也有前提，選對城市，選對區域，選對樓盤。選對了，跑贏大盤，沒問題。選錯了，跑輸大盤，甚至血虧，也是正常。
▲五象湖的五頭大象之一
2020年上半年，是比2019年底更好的下手時機。看上了它，又真心喜歡它，就帶它回家吧。
但千萬記得，投資這個事，沒有風險是不可能的，超高回報也不太可能了。
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