來源：西安樓市 2020年04月01日 08:11
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每一次的市場變化，都有“么蛾子”亂飛。
市場復啟以來，2月28日至今，限購區域已有約30個盤次進行了網登：千人圍觀與幾個人問津並存；核驗數八九百與0通過同在；開盤去化100%與幾套共舞……
回看3月樓市，無疑是有人笑慘，有人撲街……
從灃東新城、臨潼被爆出“默許”遞資料開始，坊間對於“西安限購是否取消”、“限價是否悄悄地不執行了”等的疑問和討論不斷。
事出必有“因”：疫情對經濟影響面不小，尤其是短期，房地產這個“夜壺”在很多地方是支柱產業，可以拿來用用。
事出也有“妖”：促銷優惠一夜春風來，房價下跌預期猶如久旱逢甘霖的種子，一旦激活，就在購房群體心中瘋長，買房步伐遲滯，需要“鞭策”。
兩者結合，傳言、消息，如灞柳飛絮。
沒錯，限購鬆綁，對目前有錢、想買的人而言無疑是歡迎的；限價從松，對於想拔高房價的房企來說，也是開心的。
然而，駐馬店、廣州、海寧等地的鬆綁、松限政策，要麼是“半日遊”，要麼是“半周遊”，尚未執行就被“團滅”。
央行、發改委先後“發聲”告誡：不把房地產作為短期刺激經濟的手段！然而總有人不死心，找出各種理由來測試“定力”。
但是，子彈飛了一會兒之後，帶來什麼結果：
3月上旬，樓盤總體去化率低至33.6%；3月下旬，樓盤整體去化率回升至41%。
在“普惠”+降準預期+人為因素下，成交量開始緩慢回升。
樓市復啟以來，截止目前，已有23盤登記及開盤，其中也有亮點：4個盤登記人數超千人；3個盤次開盤去化率100%，一個2萬/㎡+搖號選房。
雅居樂湖居筆記：145套房，均價1.1-1.3萬/㎡，裝修房，登記數1062個，核通數936個，高層、小高層，開盤去化率100%。
御錦城：288套房，均價1.15萬/㎡，毛坯房，登記數1059個，核通數859個，高層開盤去化率100%，小高層去化90%。
龍湖紫宸：94套房，均價1.48萬/㎡，裝修房，登記數297個，核通數216個，開盤去化率100%。
陽光城·翡麗曲江：120套房，均價1.38萬/㎡，登記數1052個，核驗數860個。
雅居樂湖居筆記是節後第一個登記的盤，御錦城是節後登記價格最低的盤，翡麗曲江沾了曲江的光，價格有優勢，三盤登記數均超過千人。
從開盤去化結果看，雅居樂湖居筆記、御錦城、龍湖紫宸均為100%。毫無疑問，這與項目的特性、價格等相關。
碧桂園·雲頂已2.15萬/㎡+的價格水平，首開244套房，精裝修，登記數456個，核通數348個，開盤去化率61%。
不難發現，每個價格段的盤，都有搖號及銷售不錯的情況。但也都有其特點，也或多或少有促銷手段，比如雲頂買房送車位。
無疑，這些盤是目前市場中的亮點，但這4盤佔23盤的比例僅為17%。如果，非要拿這些來說明什麼，比如市場還不差……難免以偏概全。
與上述4盤形成強烈對比的是，還有19盤的登記及去化率一般偏差，個別盤甚至很慘淡。
回顧一下相關數據：1、 2、
中南·君啟： 65套房，均價1.83萬/㎡，裝修房，登記數15個，核通數0。開盤均價1.72萬/㎡，去化率32%。
中南·上悅城：490套房，均價1.71-1.72萬/㎡，登記數12個，核通數0。
金科博翠天宸： 494套房，均價1.23萬/㎡，裝修房，登記數68個，核通數4個，開盤去化率約3%。
綠城·桂語瀾庭：613套房，均價1.17萬/㎡，毛坯房，登記數219個，核通數125個，開盤去化率16%。
中南項目的登記率和去化率走低，未必是中南的品牌和產品的問題，主要因素是價格與市場預期有偏差。
金科在首付可分期的情況下，去化率低至個位數；綠城·桂語瀾庭有“綠城”金字招牌加持，且均價1.17萬/㎡，則需要思考的東西就多了！
另有15個盤，價格在1.1-2.1萬/㎡，高層、洋房、疊拼均有，登記數低位徘徊，去化率在20-50%之間。
與前述4個盤的“熱”相比，更多盤一般，少數盤趨冷，總體上依然體現了2019年以來的“冷中有熱、熱中有冷”的態勢。
對於更多房企來說，2020年的指標沒變，但客群在變，購買力結構變化、購買力階段性弱化等，壓力之下，各種手段甚至么蛾子飛出，不足為怪。
在此刻，對買房而言，有三句話，我們不得不說：
一是不搖號、核驗為0、去化率低至個位數，已不能說是房企策略問題，一定有其自身的原因。
二是買房邏輯變了，依照過去的價值邏輯在當下及未來買房、投資，即便是可以避免掉坑，但要所選房子未來價值更堅挺，則要下狠功夫。
三是為賣得好、買得巧的鼓掌可以，但盲目為房價“鼓漲”不可取。什麼樣的年景和形勢，接受什麼樣的市場，順勢而為沒毛病。
不悲觀，是精神；不盲目，是能力；選得準，才可能是贏家。
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