大家好，我是管斌。在過往的十年中，中國的樓市上演了一波強勁的 上漲。只要在十年前買房的，現在的房價基本上都漲了幾倍甚至十幾倍。因此在很多人眼中， 是保值、增值的最佳投資方式。
今天管斌我就來跟大家分享一些房產投資的知識，讓想要進入房產投資市場的朋友認識什麼是房產投資。
1、收益來源
房產投資怎麼賺錢？
普通投資者會認為：買入然後等房子升值。
這是建立在過去十多年中國房價猛增的基礎上的，如果回顧這兩年，放眼海外地產市場，只靠這一塊收益，可能還趕不上通脹。
我身邊就有好幾位通過炒房致富的朋友，但最近兩年，他們卻接連虧損。基於過往的成功，他們對房產增值收益盲目有信心。
在買房時，除了要考慮增值收益，還要考慮租金收益。
租金收益：房子、商鋪、倉庫等出租的收益。
增值收益：土地轉讓、房產轉讓。
2、各類房產利弊
房產投資的方式有很多種，我們最熟悉的就是住宅，但因為房住不炒的限制，買住宅越來越難。本文著重介紹以下幾類房產投資：公寓、商鋪、寫字樓、學區房
公寓投資
優點：
公寓因其不限購、戶型小、總價低、投資性強等優勢受到市場的追捧。目前市場上公寓可出租、做民宿、還有一些公寓項目提供中介託管服務。
缺點：
1、在購買上有一些限制，例如限售政策和貸款政策。限售時間長，則不適合短期投資（例如深圳就有五年限售政策）。公寓貸款一般最多貸10年，前期支出多。
2、公寓涉及的很多費用比住宅高。（例如轉手稅費、水電費）
3、如果託管中介費用高，租金收益扣除掉中介管理費，收益可能很低。如果遇上不景氣的時期，可能面臨虧損。（例如疫情時期，短租市場一片死寂。）
商鋪投資
優點：
隨著商鋪的成熟，租金會逐年遞增，同時眾多商鋪組成的商圈也越來越成熟，成熟商鋪的房租每年可達5%－10%甚至高達20%，遠遠高於住宅的租金，5－10年的租金就可以收回投資成本，可以每年不斷地為投資者提供可觀的現金流。
缺點：
1、有一些商鋪很難租出去，導致全年空置。（例如入住率極小的大型住宅區，業主都是外地人不常在社區，沒有流動人口。）
2、在大城市要靠商鋪盈利越來越難。現在都往商業綜合體方向發展，一個商圈的大部分商鋪產權掌握在開發商自己手中，集中管理出租，只分小部分給市場投資者。
寫字樓投資
優點：
寫字樓和商鋪有很多共通點，作為經營性物業，租金水平是影響投資收益大小的重要因素。北京、上海寫字樓市場租金水平穩居各城市前列，租金水平達到每月300元/平，二線城市大部分租金水平則在每月100-150元/平。
缺點：
1、受市場經濟影響明顯，經濟增速放緩時期，需求疲弱，如果供應還一直在增加，會導致空置率極高。（例如2019年，深圳寫字樓市場新增供應創歷史新高，空置率最高，達到20%；上海空置率僅次於深圳，為19.4%；北京空置率為13.8%，創2011年以來最高水平。）
2、和商鋪一樣，位置好、交通便利、配套齊全以及物業服務優質的明星寫字樓還是比較少的。
投資
優點：
學區房在短期內由於其稀缺性、剛需性，是具有一定投資價值的投資品。
缺點：
1、政策變動風險：一是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動不好把握，學校的主管部門經常會根據不同的情況，改變年限。二是租售同權政策。（例如北京等一二線城市已經開始對部分片區試點的租售同權、多校劃片等政策。）
2、範圍變動風險：可能買房時在學校規劃地段內，準備入學時有可能被劃出地段。
3、如何獲得更好的收益
（1）地段
李嘉誠都說了：買房最重要的是“Location、Location、Location”。市中心、學區房、交通便捷都屬於地段好的參考因素。房產作為不動產其地理位置是最能帶來升值潛力的條件。
（2）經營
許多世界著名的地產大佬，就很擅長通過對建築進行重新定位，改造，招商，運營，來提高租金收入、提高房產價值。運用到個人投資者身上也是一樣，通過對二手房的再改造提高其附加值，在宣傳上下功夫提高其曝光率，都是一種有效的經營。
（3）樓盤綜合水平
房產所屬小區的綜合水平，物業設施、安全保障、公共環境以及房屋本身內在的價值等，都將是獲取更好租金和未來房產升值的評判標準。
（4）樓盤真實價值
因為一個地區的房產銷售數據有時會失真，所以我們自己更應該瞭解該房產所屬地的出租率、成交租金、轉手率、成交售價，根據最近的數據和過往趨勢來評判這個房產的真實價值。（例如寫字樓的空置率太高，其真實價值是要打折扣的。）
如今多地都響應“房住不炒”的號召，推出了不同的政策限制短炒行為，使投資者更加理性。一旦所有人都不再把買房看成是投資增值的方式，那麼房子就真的只是用來住的了。
在目前投資渠道多元化的經濟環境下，買房就是大家實現財產保值的選擇之一。
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