樓市有變！海南取消“現房預售”釋放了什麼信號？
海南樓市驚雷，又是一個“王炸”！
2018·4·22，那個“王炸”叫全域限購！無論是非海南戶籍居民擠不進去的海南樓市，還是遍地哀嚎“全劇終”的地產從業者，相信無數人還記憶猶新，那一夜，終身難忘。
兩年之後，準確來說是685天之後，海南樓市再度風聲鶴唳，源於“實行現房銷售制度”！
有人說，這是購房者之幸、之萬幸！畢竟，再也不用擔心買到“爛尾樓”了！
也有人說，開發商真正的噩夢來了！因為，現房銷售意味著再也不能“就圖紙‘高談闊論’誘購房者‘入甕’了”！
樓市新政，核心內容有什麼？
3月7日晚，海南樓市“突發”新政，由省委辦公廳、省政府辦公廳聯合印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)。
這份文件早於2月21日海南省委深改委會議暨自貿區(港)工委會議上審議通過，強調深刻吸取海南歷史上三次“大起大落”的經驗教訓。
核心內容有3條：
- 安居型商品住房。面向海南無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售安居型商品住房，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件。
- 本省戶籍及常住居民家庭限購。 海南全域限購升級，對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
- 實行現房銷售。文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
簡言之，用安居房保障本地居民住房需求，但對名下已有2套及以上的本地居民也實行限購，對開發商影響較大的是現房銷售制度。
樓盤預售，造就富豪與“房鬧”？
商品房預售制度，上世紀從我國香港移植到我國內地後，撬動了內地房地產26年來高歌猛進的歷史進程。
所謂商品房預售，指房地產開發企業將正在建設中的房屋出售給購房者，由購房者支付定金或房款，開發商與購房者簽訂房屋預售合同。
一般來講，房地產開發需要的資金成本高、開發週期長，
單獨靠開發商的資本金壓在開發上，難以為繼。而藉助預售制，可以先拿到購房者的錢，用於項目的後續開發。不止如此，開發商通過商品房預售這個“融資渠道”，有了錢就進一步拿地擴張，投機者輪番湧入，一定程度上助推地價、房價的飆漲。
最近這些年，在中國的各大富豪榜上，地產大佬佔據很大席位，王健林就曾多次登上首富寶座，楊惠妍、吳亞軍等紛紛上榜。
2019年的世界500強裡，僅有5家房企，全部來自中國，而且排名大躍進，碧桂園從2018年第353位升到177位，直接躍升176位，這些都得益於“空手套白狼”的預售制！
但是，預售制在落地過程中，帶著嚴重的“先天不足”：開發商拿到預收款，提前收回大部分成本後，有可能捂盤惜售推動房價上漲，還可能降低房屋建設質量；由於門檻低，也有的開發商由於運營經驗、能力欠缺，中途資金鍊斷裂，“爛尾”遍地，購房者面臨較大風險！
近幾年屢見不鮮的“房鬧”正源於此！
取消預售，購房者的“勝利”？
在對《通知》的解讀中，海南省住建廳相關負責人認為預售制引發商品房質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題。
去年，媒體多次報道海口個別樓盤交房問題：
- 現代美居新房牆體漏水、空鼓等問題一籮筐；
- 中盟椰海國際業主懷疑裝修標準縮水，裝修達不到合同標準，甚至存在安全隱患；
- 金鹿花園三期地板磚、牆壁磚多處出現空鼓，部分房子未入住就漏水。
- ……
這些都是收房時才能發現的質量、配套等“貨不對版”問題，嚴重損害購房者的利益。
不同於普通商品，現在海口商品房動輒200萬/套，如果買到的是質量堪憂、配套縮水，甚至存在安全風險的房子，對湊齊“六個錢包”首付買房的家庭來說打擊更大。
一句話：預售制度萬惡的根源在於購房者權益沒受完全保護！
海南預售取消，買房買現成的！這對購房者顯然是利好的，現房銷售、實景購房，可以降低購房者攤上爛尾、劣質樓盤的風險。
但，現房銷售不排除個別開發商壓縮工期，如果工期擠壓，產品質量是否有保障？
建議購房者還是要關注意向樓盤的工期，太快不一定就是好事，2018年“給你五★級的家”在國內就出現多起房屋質量問題。
現房銷售，開發商的“噩夢”？
實行現房銷售，是不是“購房者的勝利”，這要辯證地看。但取消“預售制度”對於開發商來說，是當頭一棒，是噩夢！
過去26年，預售模式下地產行業高週轉成為常態，開發商拿到開發條件，向銀行貸款蓋房子，達到一定的工程進度拿到預售證就可以賣房，賣房就可以收錢，資金流得以緩解。
可以說，預售制給房企帶來了洪荒之力，那個
“宇宙第一房企”就是在這股力量下出現的。而現售對房企資金的要求很高，從拿地到蓋好房子，再到賣出去回籠資金，起碼得2年時間，房企的資金鍊扛得住嗎？
對開發商來說，現房銷售給他們帶來的不止是資金實力的挑戰，同時也對其建造的產品提出了更高的要求。
畢竟，眼見為實，購房者再去看房看的不是樣板間，而是交房時候的真實場景。
哪個購房者不想要品質更好、物業更優、性價比更高的房子呢？
此前，『海居君』在《 》中有提到，因自持、註冊資本、世界500強等嚴苛條件，中小房企，或再也進不去海口土拍市場。
此番實行現房銷售，把缺錢、缺人才、缺高性價比產品和服務的中小房企加速擠出市場。
當然，大房企也有資金壓力，但他們佈局全國，海南市場的現售對他們衝擊不會太大，他們反而會受益於中小房企讓出的市場空間。
“一手交房、一手交錢”，整個海南的房地產市場份額將向“碧恆融萬”等全國頭部房企、仁恆萬華等國際社區始祖、開發商國家隊(國企/央企)加速集中。
關鍵問題，房價會不會“上漲”？
那麼，實行現房銷售制度，海南房價會漲嗎？這應該是購房者最關心的問題了吧。
現房銷售，各大樓盤
比拼的就是產品！是配套！是服務！開發商自然要投入很多資金成本，一定程度上會給房價創造上漲動能。但耗費2-3年時間開發樓盤沒錢入賬，一旦拿到現售證，快速賣房回籠資金成為開發商的頭等大事，更理性的定價成為他們的必然選擇。
而且，現房銷售，購房者買房目標更明確，不會像預售制下被置業顧問在圖紙上、沙盤邊天花亂墜的解說下“入甕”(所以說，現階段的直播看房買房，不靠譜)，也就降低了因購房者一擁而上助長開發商抬價的可能。
長期來看，取消預售造成房價大漲，這是不存在的，房價會相對理性、相對合理。
現階段會大漲嗎？這個也很難！
“房住不炒”下，房價的漲跌在一定程度上依然會被管制，這對於正在加快推進自貿區(港)建設的海南而言，房地產調控事關成敗大局，決不可能讓房價脫韁。
海南風起，紅利窗口即將打開？
海南不是內地最先實行現房銷售制度的，卻是第一個實行現房銷售的省份。
前段時間，駐馬店、廣州、臨安、張家港等多地挖空心思放鬆限購之際，
海南卻反其道而行：本地人加入限購+取消預售。或許有人認為：海南瘋了！
實則不然，海南不是瘋了，而是起風了。大家有沒有覺得現時情形有點似曾相識？
2018年海南出臺3·31樓市政策，之後沒到半個月，中央就給海南建省30週年送上大禮：支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。
又是一年4·13前夕，海南出臺樓市新政，或是又一次超前謀劃、提前應對，有效防範化解海南自貿港建設中可能存在的風險的舉措。
2020年是海南自貿港建設開局之年，去年12月副省長沈丹陽透露，海南爭取於2020年第二季度開始，逐步實施自貿港政策和制度體系。
海南自貿港建設什麼時間會正式宣佈實施？海南自貿港政策又將在什麼時間點發布？這都是國內外各界關注的焦點。
對房地產業界來說，最關心的是樓市政策、走向。毫無疑問，安居型商品住房、旅遊地產、商業地產…都是海南房地產轉型方向，是房企在自貿區(港)紅利下大有可為的“名利場”。
是的，海南起風了！你在哪兒？你住哪兒？
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