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根據鍾南山院士的分析，本次疫情在2月中下旬迎來峰值，4月底基本穩定。這件事對我國的經濟運行，造成的影響比2003年還要大，老鄺相信每個人都有自己的感受，因此我就不聊太多宏觀變化。今天的文章在於分析疫情對本人的影響，以及我是如何調整戰略，希望能對大家有所幫助。
老鄺看了一下發文記錄，我上次寫文章還是2019.12月，將近3個月沒有動筆了，本來規劃的2019年終總結也被疫情打亂節奏。本文將以三元理論分析老鄺在2019年的得失，並闡述疫情過後2020年的部署。
1、實業創業
回看2019年，廣州的一手住宅簽約量同比下跌6%（中原地產數據），二手房成交量同比下跌29%（房天下數據）。大家都知道廣州在2018.10取消了“雙合同”，很多2018年堆積的一手網籤都延後至2019年，因此我們觀察廣州樓市更真實的數據是看二手成交量，咱們都是個人投資者，一手買入的是成本二手賣出的才是收益，大家手頭的資產流動性如何要看二手市場。
不同的平臺有不同的統計口徑，我之所以選擇房天下的數據，是因為它的數據覆蓋面最廣，老鄺不敢說它的數據最真實，但我不在乎具體的數值，我在乎的是同一口徑下，趨勢的轉化。我們知道廣州二手成交量2019年比2018年跌了三成就夠了，量在價先，成交量都如此低迷了，成交價的下行也是意料之中。
老鄺是做房產自媒體+買方經紀人的，在整體行情下跌30%的情況下，其實我們去年的營業額是持平的，但2018年老鄺是個人自媒體，幾乎0成本創業，營業額≈利潤。到了2019年我將團隊擴充多四人，回頭一算真實利潤也恰好下跌30%，換句話說，團隊的工資成本佔了營業額的30%。對於這個成績，老鄺是滿意的，拿出30%的收入換取團隊的壯大，我覺得非常值，更何況做自媒體創業，再次驗證了“內容是有複利的”，隨著內容的不斷輸出，老鄺教買房的影響力比2018年更上一層，符合我做事“不可回撤”的原則。
2020年，廣州房地產正式進入“分化行情”，這個理論我在以前就舉過例子：假設廣州有100套房源，每套均價3w元，那麼五年後，20套稀缺房源均價上漲4000元，80套一般房源均價下跌1000元，其實廣州的均價依然是3w元。以後不再是你有幾套房？而是你手上有沒有稀缺好房？分化行情的特點就是稀缺V.S一般的差距，會越拉越大，有點像衡量貧富差距的基尼係數。在這個趨勢面前，我們團隊也調整了戰略，歸納為一句話：“讓不同人買到合適的房子”。
上圖列明瞭老鄺教買房的3類用戶畫像：投資、自住、兩者兼顧。兩年多的自媒體經驗，我們知道這3類用戶的痛點和需求是什麼，我們有針對性地排除掉一些投機客，分化時代沒必要做大而全的事情，專注於符合定位的客戶，在某個細分領域做精做專才是生存之道。老鄺已經過了求客戶購買增值服務的階段，現在是我們挑客戶，三觀合+聊得來是我選擇客戶的第一要點。
正如2003年Sars期間電商行業的崛起，2020年的疫情也會改變很多行業，有危就有機，整個春節待在家裡身體停擺了，但我的頭腦沒有停擺。對於未來怎麼走，老鄺思考了很多，在文章、小視頻、音頻等內容輸出上，我會進行一些調整，具體有啥變化小夥伴們慢慢體會。總而言之，打造廣佛樓市最優質的產品體驗，是老鄺矢志不渝追求的目標，好產品就是好口碑，我們的KPI永遠是小夥伴的買房滿意度。
2、證券市場
2019年我沒有公開發文討論證券市場，因為我在2018.10的戰鬥檄文中已經明確了觀點：“堅定看好2019-2020年證券市場有超額回報，最起碼證券＞樓市。”老鄺是這麼寫的，也是這麼做的，為方便描述，還是列一下數據吧。得益於2020年1-2月的春季行情，截至發文日期我的收益率又提高了不少。
2018年砸出“鑽石底”時，我的倉位已部署完畢，去年是修復超跌部分，即使有貿易戰，市場終究會恢復到合理價格，所以全年我都沒有太多操作，享受了一波指數的全面上漲。綜合多位財經KOL的觀點，2020年會是更大波動的一年，我自己會把部分長線倉位調整成網格交易，對於一個不死的交易品種（指數ETF），即使十年後它依然是3000點，不影響我們賺錢。
大家想看房地產的內容，所以我就總結一句話：沒有七位數的資金投入，不要考慮證券投資。記得2019年春季行情時，我看到朋友圈有小夥伴曬圖當日收益3000-4000元，老鄺逆推他的資金噸位在20-30w之間，即使這個資金量我也不建議做證券投資，以巴菲特年化24%的收益率，你能達到他的水平一年也才賺5-7w，把心思用在工作上還賺不到這個數嗎？證券市場的波動性註定不適合多數人，有多餘閒錢的做些低風險理財比較適合。
3、房產市場
回望2019年，老鄺在房產市場做了三件事，首先我在2019年初完成了買入佛山萬科金域中央的過戶手續。自媒體上有個人抬扛，diss我買入後一直下跌現在虧大了，因為我的買入價格是280w，而一年後成交價大約在260w左右。但對方不知道的是，我是做了一筆置換，2018.08賣出的東山老破小也從250w跌到240w，在下降趨勢先賣後買的操作是正確的，哪個跌得多不重要，重要的是賣A買B時，所買的那個B產品力肯定是＞A房的。
老鄺一直強調置換的時機最適合在平淡期或下行期，遇到上漲期的話則應該切換成先買後賣，但後者的操作難度大很多。比如2020年1月，就有客戶隱隱約約感覺廣州不斷鬆綁政策要迎來小陽春了，在尚未賣出佛山資產的情況下付定金鎖定一套廣州房源，並約定在今年6月過戶。該客戶原計劃在2020年小陽春將佛山資產賣出，中間六個月的窗口足夠他出貨了，可沒想到疫情完全打亂了計劃。當時我就極力勸阻客戶不要這樣操作，因為這種操作是自己給自己增加交易難度，現在該客戶大概率是無法按時賣出，為了不虧定金只好將佛山資產抵押套現，這裡的資金成本+交易風險一下放大了很多。
老鄺做的第二件事就是勸父親再賣出一套東山口老破小，並全款買入南沙資產長持10年，可惜父親不捨得學位房的租金收益而失敗。置換是希望父親持有1套東風東學位房+1套南沙優質資產，老年人不要想著做低吸高拋，通過長持降低出手次數從而提高正確率才是正道。然後我會把自己名下的資產賣三買一，初步打算建倉在黃埔區，留一個房產名額等孩子讀書時過戶學位房。
通過調整資產結構，我心目中的資產配置是學位房（父母養老自住）+南沙長持資產+黃埔區資產+佛山金融高新區資產。由於老鄺是堅定的住投分離執行者，會繼續租在楊箕村自住，所以這個配置涵蓋了廣州東邊、南邊、核心區學位以及佛山臨廣片區，整個資產包的多樣性及抗風險能力我還是很有信心的。未來需要兌現或置換，就在黃埔區+佛山這兩套房子倒騰，通過賺價差補貼我的租房成本。
回到前文diss我的評論，老鄺也很感慨鍵盤俠的無知，每個人做選擇，背後都有一堆實際情況要應對，你不是當事人，怎麼好意思評價對方的行為？每個人都是真金白銀用腳投票，比如我會反思父親持有三套東山學位房是一種資源浪費，而我也因為前幾年亂買了很多爛資產。房子這種大噸位資產的糾錯往往需要幾年時間，還要統籌舒適度、學位、養老、通勤等多方面因素，沒有非買不可的房子，只有最適合你的房子。
最後一件事，老鄺在2019年下半年清退了三個租客，原計劃趁2020年小陽春賣三買一建倉黃埔，但疫情直接將隱隱約約的小陽春打下去。說實在話，春節那幾天我確實有些焦慮，畢竟三套資產半年多沒有租金收益，又是高槓杆買入，對現金流的考驗挺大的。不過事情的轉機發生在萬科幸福譽的探房記發佈後，我接了幾個電話，證明了構思的商業模式是可行的。老鄺順勢調整了計劃：兩套爛資產因為是小戶型好出租，所以2月份重新放租，待日後市場回暖，只要這兩套資產組合不虧損就出貨（這裡的不虧含利息、中介費、稅費成本）。
另一套桂花崗學位房3月份做獨家售賣，力爭6月份賣出，前提是該房源的純利潤不低於100w，倘若暑假前價格達不到預期，則撤單繼續收租，等明年學位房旺季再說。老鄺想賭一賭疫情能在近期穩定，然後學位房屬於剛需使用需求，希望它的抗跌性能讓我順利賣出。關鍵的是賣出這套房後，我不會立馬買入黃埔區，而把資金投入證券市場及自媒體創業。
道理很簡單，在房住不炒的背景下，樓市切換到股市是大方向，否則科創板、註冊制都白搞了。既然我家已解決自住需求，純投資來說，如果房地產不是特別大的機會，或明顯的趨勢逆轉，我寧願讓資金躺在流動性更好的證券市場。這次疫情讓更多人明白啥叫“流動性”及安全墊，我始終會給證券市場3%-5%的流動性溢價，假設證券市場我能做到年化10%的收益，那麼房地產沒有年化13%+我是不會投的。
另一方面我需要更多資金投入到創業，簡單說老鄺自己入股自己，擴大團隊規模搶佔流量端口。房地產C端客戶越來越不依賴門戶及傳統媒體，這次疫情讓直播、視頻、遊戲等泛娛樂行業加速擴張，老鄺教買房在小視頻、音頻、社群等幾個關鍵平臺尚沒有佈局，即使是現在的主戰場也有很多提高的地方。既有平臺查缺補漏+重點平臺開疆拓土是我今年的工作重點，所以需要資金注入。
簡而言之，老鄺並不是看空廣佛房地產的後市，恰恰相反我很看好兩個城市的剛需性買房需求，我期望進一步擴大影響力，讓品牌觸達更多精準人群。過去二十年房地產黃金期已經過去，分化時代買錯房的成本更高，老鄺就是從2016年的買房小白一路走來，我也犯過錯買了爛資產，知道這個群體的痛點及知識盲點是啥。我要在這個細分市場儘可能做到NO.1，今年就是“高築牆，廣積量”的最好時期。
總結
嘮嘮叨叨了很多，沒法外出踩盤，只能待在家裡不斷反思不斷頭腦風暴，聚焦的也是疫情對我的影響，不具備可複製性。無論如何，今天的文章算是個人版的2019年總結+2020年規劃，文中涉及房產的內容如果對你有幫助那就最好了。
老鄺希望各位能在評論區聊聊疫情對你的實際影響？以及你是如何應對的？據我所知，身邊兩個做民宿的朋友就形容它是“毀滅性的打擊”，不管是房產還是工作都可以留言。
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