房屋繼承、房屋贈與、房屋買賣

二手房交易流程中，除了常規的房屋買賣，其實還有很多種房屋交易方式。尤其是市民在辦理房屋過戶手續的時候，都希望能把過戶費用盡可能的減少。目前房屋過戶主要有三種方式:房屋繼承、房屋贈與以及最常見的房屋買賣。

不過這三種過戶方式哪一種最划算呢?房子過戶後想要再賣出去，又是哪種過戶方式要交的稅最多?

繼承划算但條件嚴苛

在實際操作中，因為繼承是遺產人去世後才可以進行產權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。如果財產所有人生前沒有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那麼其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行。

如果財產擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。當然，遺產必須是被繼承人生前屬於個人所有的財產。

贈予費用少但風險高

其他親人，即便是兄弟姐妹，也不能採用繼承的方式，只能選擇贈與過戶與或者買賣過戶。

如果是一套面積80方，原價80萬，現價值100萬元的房屋，在其交費最高的情況下和贈與對比。一般房產買賣中，屬於二套房買賣，且需要交納營業稅的情況，交費是最高的。

繼承過戶:280元登記費

贈與過戶:280元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、4000元公證費(千分之3至千分之4公證費)，總計交費:34280元。

買賣過戶:不需交納營業稅:80元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、個人所得稅(100-80)*20%=4萬元、480元交易費，總計:70560元。

需交納營業稅:80元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、5.5萬元營業稅(5.5%營業稅)、個人所得稅(100-80)*20%=4萬元、480元交易費，總計:125560元。

如果在幾年後想把手上的房子賣掉，繼承、贈與以及買賣過戶得來的房產所要交納的費用也各不相同。

舉個例子。以80方，原價80萬，現價值100萬元的房屋為例，假設買家是首次買房，總共要繳納的費用為:

繼承房產交易時

五年內房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1%，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、營業稅:5.6%3、個稅:1%4、手續費:建築面積*65、工本費:80元6、公證費:2%夫妻1%。

五年外房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1% ，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、營業稅:建面140方及以上(評估-原值)5.6%3、個稅:二套及以上1%4、手續費:建面*65、工本費:80元6、公證費:2%、夫妻1%。

贈予房產交易時(直系親屬)

五年內房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1% ，建面90-140方以上1.5%;二套3%2、營業稅:5.6%3、個人所得稅:1%4、手續費:建面*65、工本費:80元6、公證費:2%。

五年外房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1% ，建面90-140方以上1.5%;二套3%2、營業稅:建面140方及以上(評估-原值)5.6%3、個人所得稅:1%4、手續費:建面*65、工本費:80元6、公證費:2%

贈予房產交易時(非直系親屬)

五年內房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1%，建面90-140方以上1.5%;二套3%2、營業稅:5.6%3、手續費:建面*64、工本費:80元5、公證費:2%6、偶然所得稅:20%。

五年外房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1%，建面90-140方以上1.5%;二套3%2、營業稅:建面140方及以上(評估-原值)5.6%3、手續費:建面*64、工本費:80元5、公證費:2%6、偶然所得稅:20%(備註:夫妻更名、繼承、贈予、遺失補證以原產證發證日期為準。產權以購房日期為準。)

普通交易房產

五年內房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1% ;建面90-140方以上1.5%;二套3%2、營業稅:5.6%3、個人所得稅:1%4、手續費:建面*65、工本費:80元。

五年外房屋需要繳納的費用:1、契稅:建面小於90方1% ;建面90-140方以上1.5%;二套3%2、個人所得稅:1%3、手續費:建面*64、工本費:80元。

在所有費用中，佔大頭的依舊是稅費，首次購房的，可根據購買的面積不同享有優惠。而且賣房人在房屋出售的時候，距離買房時間不足5年，要上營業稅。

另外從房屋的性質上來說，商品房、經濟適用房、房改房交納的交易費也不同，分別是每平6元、每平3元、每平1.5元，再加80元登記費。贈與和繼承都不需要交交易費，只需交280元登記費。

綜合來看，如果是準備用於長期自住的房產，用房屋繼承過戶最划算，其次是房屋贈與過戶。但是如果是將來房產還準備再次出售的話，由於贈與過戶要繳納高額的所得稅，所以用買賣過戶反而比贈與過戶更划算。