導讀：在明律師在長期解答當事人的法律諮詢過程中，經常會遇到被拆遷人有這樣的疑問，就是自己長期居住的房屋沒有房產證或者建設工程規劃許可證，是不是就像拆遷方說的那樣，無證房屋就不給補償呢？其實並非如此，房屋沒有證和拆遷能不能獲得補償之間並沒有必然的聯繫……
作者丨張寧寧 北京在明律師事務所
哪種情況下房屋拆遷時不予補償？
在房屋拆遷的過程中確實存在“違建”不予補償的情況。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條之規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予拆遷補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。因此，如果被拆遷人的房屋被認定為違法建築，依法是無法獲得補償的。而實踐中，未經“認定”就直接以無證為由而不予補償的行為，無疑是違法的。
究竟什麼是違法建築？
此處，值得一提的是，違法建築在拆遷過程中經常被提到，但什麼是違法建築我國法律並沒有明確的給出定義。實踐中主要依據的法律是《城鄉規劃法》，一般可分為以下4種存在形式：①未申請或申請未獲批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築；②擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築；③擅自改變了使用性質建成的建築；④擅自將臨時建築建設成永久的建築。但不能簡單的定義違法建築就是違反規章制度的建築物，抑或簡單的認為違法建築就是沒有規劃批准手續的建築物。是否為違法建築，必須由法定的主體適用既有的實體法律依據，經過嚴格的程序進行認定，在遇到法律未規定或規定不明確的情形時，不得做出對當事人不利的解釋。
需要補充的是，對於《土地管理法》所規定的“違法用地”類違建，因其處置程序、主體均與一般意義上的違法建築有較大區別，故在此不作討論。“以拆違促拆遷”類的案件中，大部分都是以城鄉規劃的名義來實施違建認定的。
無證建築不等同於違法建築！
無證房屋通常指沒有房屋所有權證的房屋。一般來說，無證房屋之所以無證多數是因為歷史原因，建房後沒有及時辦理相關證件，或是因為家庭人口增加致使家庭住房緊張而搭建房屋，就擴建部分無法辦理相關證件。當然，也有部分人是由於對房屋的權屬意識不強而未辦證，抑或是為了節省辦證費用而錯過了辦證時間。而根據上文，我們已經知道了哪些情況下房屋構成違法建築。兩相對比我們可以發現，無證建築和違法建築是兩個不同的概念，無證建築其實是一個歷史性的事實問題，而違法建築則是一個事實性的法律問題，且無證建築非經合法主體、合法程序、合適的時機的認定，更不能直接認定為違法建築。在2018年引發輿論高度關注和浙江金華許水雲案件中，1990年以前即形成的無證建築即被最高法以判決形式認定為合法建築。
無證建築獲取補償可參考的幾個原則
在房屋拆遷過程中，有相當數量的無證房屋，且這些房屋很多是基於一些歷史原因而導致沒有相關證件，如果一律按違法建築不予補償不僅會損害廣大被拆遷人的利益，更有可能引發更大的社會問題，導致徵收項目的長期延宕。因此，對於無證房屋，作為拆遷方理應結合以下原則靈活處理：
1.尊重歷史事實原則。如前文所述，如果是十幾、二十年前甚至更久以前建造的老房子，不能因為拆遷而將其歸為違法建築，從而不予補償，而應尊重歷史，辨別形成無證建築的原因，酌情給予適當補償。當然，這裡的“適當”自然是要與有證部分存在區別的，這點也需要廣大被徵收人客觀理性地接受。
2.公平、公正、公開原則。無證建築的認定處置往往涉及面廣、政策性強，因此在認定、處理過程中，程序要公開，標準要統一，結果要公正，且認定結果要進行公示，要嚴格遵循公平、公正、公開原則。實踐中，總有老百姓反映自己鄰居、街坊的無證部分“認定”了，而自己的就是認定不了，這固然存在是老百姓存在誤解的可能，但也不能否認一些地方在這一問題上存在操作中的因人而異。
3.合理性原則。實踐中，相當數量的無證建築已經構成了房屋使用者賴以生存的重要生產、生活資料，甚至已成為一部分低收入家庭唯一的生活依靠。因此，要認真分析無證建築形成原因中的合理性，結合具體情況給予房屋使用人合理的補償，保障居者有其屋。
在明律師最後想提示大家的是，實踐中不乏有些政府拆遷部門，為了節省拆遷成本或基於政績的考慮，將大量無證建築直接定義為違法建築而不予補償，這些以拆違法建築之名行拆遷之實的行為，都是對被拆遷人權利的巨大損害。作為被拆遷人一定要保持清醒的頭腦，不能將二者混淆，在依靠自己的力量無法得到滿意的結果時，不能坐以待斃，要儘早的通過法律手段來維護自己的合法權益。
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