1、李村明年的供應短缺
秋冬轉換之際的李村樓市，一時頗為熱鬧。
融創把逸山組團整體性打包之後，在十月底將和悅組團，一次性開盤去化190套，剩下的100多套房子和黑龍江路旁邊的小組團也100多套，倒也不是那麼急了，估計年底前收官，然後整個嘉凱城到都會中心這個曲折的李村北大盤就徹底結束住宅銷售了。
綠城在11月計劃把海棠印月的南區一次性開盤解決，當然也要看價格。只剩下路邊的三棟高層，這個要放到明年來銷售了，海棠組團也是整個理想之城最後的一個組團了，消化掉之後，意味著這個東李第一大盤也徹底進入尾聲。
除此之外，整個東李也只有李村河南邊的河岸首府剩了點25000的尾盤在那裡賣來賣去，戶型很一般，還有70平的套一，還要求什麼全款或者高首付，到如今已經幾乎被遺忘。
南邊的龍湖春江天境只有7萬平，容積率又比較高，離海爾路立交橋也比較近。於是以海爾路為主打，將自身價值向嶗山區靠攏，但是戶型偏偏走了剛改甚至剛需路線，99平的一個半衛生間的戶型，讓人感慨早晨不必再爭了，畢竟也是一種創新嘛。
比起市北和嶗山，哪怕對比老四方，李滄區的可選擇餘地都很小，這都是因為這幾年基本上沒有啥大的住宅地塊出讓，唯一的萬科等四巨頭的石牛山路地塊，至今未有開工，依然在那裡曬太陽。
所以，整體下來，別看這兩週的李村樓市頗為熱鬧，競爭似乎還很激烈，但一旦融創和綠城去化掉之後，李村樓市現有房源所剩不多，馬上面臨巨大的供應短缺局面。而且不是短時間就能補充上來的。
目前唯一有出讓計劃的也就是最近比較高調推廣的世園會的這18個地塊了，但是，到底能賣多少錢，還是一大懸案。有一點可以肯定的是，肯定不會便宜，畢竟數十家大開發商都盯著呢。而且這十八塊土地遠水不解近渴。從時間上說，即便今年年底順利出讓，上市供應也得明年下半年。從距離上說，世園會畢竟離李村商圈太遠，目前周邊還不成熟。
所以，儘管今年底比較熱鬧，但到明年上半年，李村新房樓市將面臨無房可賣的尷尬局面。
這樣的時間空擋裡，誰有房子，誰就佔據了主動權，因為那時候購房者已經沒有了其他選擇。
那麼誰能把握好這半年的機會呢，李村中心位置的金水雲麓住宅項目浮出水面。
2、李村核心的最後一塊地
金水雲麓實際上是信聯天地大型綜合體項目的住宅部分。
信聯天地項目作為李滄區城市面貌更新、功能升級的綜合體項目，熟悉李村的人都知道，整個李村核心區域就剩下這200畝土地了。原本是萬達的，後來因為種種原因被李滄區自家的金水建設集團拿下來。
整個項目的特點是商業比例佔到了三分之二，將涵蓋5A寫字樓群、豪華酒店集群、會議中心、花園住宅、人才公寓、精品loft等全業態，為雙招雙引工作落地、高端產業的導入提供承接載體、商務交流、會務會議等有力服務，為高智人才的引進提供工作、居住、生活等全面保障。政府主導的作用比較明顯，是李滄自己未來商務金融和高端產業的平臺。
瞭解的人都知道，項目的位置和配套自然有天然的中心地段優勢，一路之隔就是李滄萬達廣場，購物吃飯娛樂一應俱全，抬腿就到，真是方便到家。同時距李村商圈也僅有1公里的路程，銀座、樂客城、維客、嶗百、利群、奧克斯等都坐落於此商圈，到達十分方便，走路也就十多分鐘。
更重要的是，信聯天地自身也是綜合體全業態，僅僅商業面積達到6.4萬平，絕對可以給業主們帶來豐富多彩的生活休閒娛樂體驗。你如果比較懶散，就不必去李村商圈，甚至萬達也不要去了，就在自家商業解決就是。
說到綠化休閒配套，信聯天地自己地塊上就有一個市政休閒公園，南側百米開外就是政府總投資近20億元打造的李村濱河景觀帶和生態公園，已經是周邊居民的休閒鍛鍊的好去處了。
這個區域二手房價格很高且支撐力度很大，就是因為學校眾多且質量不錯，雖然不能算名校，但在李滄的學校里名列前茅。項目住宅部分的雲麓緊鄰奇峰路幼兒園、文正小學，距離58中也僅僅不到1公里。另外，1公里範圍內有3所幼兒園和2所小學，2公里範圍內有7所小學和5所中學。總體來說是李滄區目前教育資源最為豐富的區域，能充分滿足各年齡段學生的就近入學需求。
總結起來，無論是商業還是學校，無論是休閒還是購物，雲麓都是李滄最方便的新盤，這就是中心地段的優勢，是很多李滄的外圍項目不能比的。
3、巨大誘人的贈送面積
買房子就是買個空間，所以，戶型幾乎是最重要的考量因素。
簡單說來，好戶型有幾個標準，比如大開間小進深、南北通透、房間面積大、全明無暗間、動靜分離、南向房間多等等，當然最具誘惑的是贈送面積多。
一般來說，板樓越薄一些，外立面越不平整，窗子陽臺越多，越有利於做出好戶型。一般來說，都願意委屈衛生間，把這個做成暗間，而這個其實是可以通過外牆凹進來解決的，只是要增加一些牆壁土建成本。
以目前的的樓盤公攤來算，小高層一般在20%左右，高層板樓一般在25%左右，如果是超高層至少得30%了。但你到南方很多城市，比如重慶、深圳等地去看，就會發現那裡的樓盤基本上是實際使用面積大於建築面積。也就是說，贈送面積非常大。
雲麓項目這次經過努力，實現了青島戶型史上的一次大突破，有點和南方城市接軌的味道了。
據說這是長江以北首個垂直綠化的空中花園式住宅產品，通過陽臺錯位佈置的手法，給住戶提供更多與自然交互的空間條件。圍繞這一理念 在戶型設計、結構選型、給排水、陽臺尺度、建築抗風方面進行了有效創新。
尤其是三區的1-3號樓，通過錯層設計，讓每一個家庭都能擁有一個兩層挑高、三面環景的私家花園。這個僅有的268套的大戶型中，最吸引人也是最驚人的就是這個5米寬，近8米長的超級大露臺（如上圖），這可是近40平兩個大房間的私家花園的面積，就這麼送給客戶了。不能不說這是整個青島樓市眾多樓盤中絕無僅有的一個巨大賣點，足以吸引眾多客戶。
目前正在推的南區部分，同樣圍繞“綠色花園”理念打造花園式住宅。這個產品的陽臺長達9-11m、最大寬度2.4m，同樣打造一處鮮花綠植的私屬院落。這些面積讓住戶有一種空中別墅的感覺，可以豐富他們的日常生活。更為關鍵的是，這都是贈送，如果真算上的話，其實有效降低了房價。
而且在平面設計中，將開敞陽臺結合客廳進行佈置，給住戶生活帶來更好的交互式情景模式，豐富住戶的家庭生活。在立面設計中，陽臺錯位佈置，給城市帶來富有韻律感的建築外立面形象。
4、花錢用心下功夫的產品
當然送面積是最大的亮點，但除了這個之外，金水雲麓的產品在諸多方面也是下足了功夫。
在戶型方面，面積幾乎不浪費，126的戶型，套三戶型的側廳開間達到了6米3之多 ，這在青島樓盤中也是很罕見的，和杭州的很多戶型可以一比。完全可以再設計出來一個小書房，而洗衣機放置位置更是獨具匠心，把空間充分利用起來，有興趣的可以去樣板間找找，不用心是很難發現的。
在尺度方面，陽臺防護措施採用透明的玻璃欄板，玻璃欄板最高點距室內地坪1.6米，既滿足防護高度要求，又不遮擋景觀視線。
在景觀園林方面，採用了新都市自然主義的手法理念。即將推向市場的南區景觀同樣採用了生態和人居相結合的理念，在比較寬大的樓間距之間，設計了陽光大草坪、兒童活動區、老年活動區、健身區等，休息之餘可以跟家人一起享受愜意的綠色生活空間。
項目室內設計由曾經打造過青島沿海海天中心的梁智明先生親自操刀，做了很多細節上的用心設計。裝修方面重要設施均選用國際頂尖品牌。要開售的南區以海爾卡薩帝為主，熱水器是史密斯。衛浴品牌為德國的杜拉維特，淋浴龍頭等五金是德國的高儀。中央空調是日本的大金和三菱……以上都是全球的大品牌，保證了以後的使用質量。
為了讓業主的生活更加智能和便利，雲麓從園區到戶內都配置了先進的智能化設備。而且從銷售現場就可以看出，雲麓的物業服務已選擇了中國物業服務第一品牌的的綠城物業，將在未來為業主提供360度的全方位服務。
和一般的企業不同，雲麓的開發商金水控股集團是李滄區下屬的國有企業，李滄區政府下屬的頭號支柱企業，承擔了李滄區發展的重任，在李滄經濟發展中扮演重要角色，所以不必擔心未來質量問題，更不必擔心資金問題。
雲麓項目作為長江以北首個垂直綠化的空中花園式住宅，無論從設計，到裝修，到智能化配置，再到物業服務，金水集團都盡其所能的做到極致，希望給李滄區打造一個品牌項目，填補好未來這段時間的市場供應空白，不辜負李滄區人民的重託，讓購房者住上好房子。當然價格也不會便宜，就看你的偏好了。
本週日11月10日上午9點半，保利紫荊閣售樓處，百忍老師將闡述一下膠州灣北岸樓市未來。想諮詢地產問題，請掃碼入問房圈：
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