2019年的樓市註定精彩，各種各樣的觀點都擁有無數個支持的聲音，人們遲遲無法就市場前景取得共識，在記憶中，這應該是近十年以來的第一次，大家的觀點出現了很大的分歧。
之所以看多和看空兩派遲遲爭執不下，是因為市場表現的非常矛盾。
一方面，我們看到了像東北鶴崗兩萬元一套房的現象，也看到了西安、石家莊、杭州逐步放開落戶，收縮型城市和大城市之間的差距越來越大，近日呼和浩特鼓勵大學生半價購房，更讓人感到市場整體需求在下降。
另一方面，土拍市場回暖也是不爭的事實，溢價率從去年10月的6%上漲到如今的11%，流拍率僅為3%，一二線樓市的表現尤為突出。
在撲朔迷離的線索中，不妨來看看專家的觀點，能夠給我們帶來什麼啟發。
4月21日，國泰君安地產首席分析師謝皓宇發文指出，從兩大特徵來看，今年樓市會像2012年一樣走牛。
謝皓宇認為，首先，從貨幣環境來看，2012年有兩次降息、兩次降準，而當下我們剛剛經歷了4次降準（含全面和定向），處境非常相似，在2012年四季度時，住宅銷售面積累計增速已經轉正，到了2013年2月，房地產銷售面積和銷售金額增速已經分別達到55%、87%，房地產走出了一波強勁的牛市。
其次，從房企在土地市場的融資來看，也非常相似，包括定增、公司債、中期票據、VC/PE等在內的直接融資，以及非標、銀行貸款等間接融資都是相對寬鬆的環境。
這是專家看到的兩大信號，也就是說，他認為這兩個特徵決定了房地產今年將步入復甦通道。
筆者對此不敢苟同，第一，在7年前，樓市整體均價估值水平、居民槓桿率水平，已經跟今天不可同日而語，如果拿省會城市幾千元房價的環境，生硬的跟數萬元均價的環境去對接，最終只能落得個“四不像”，聯訊證券首席經濟學家李奇霖此前指出，我國居民槓桿率已經達到了51%，未來樓市空間已被透支。
第二，房企融資最近幾個月確實轉好了，但我們應該跟2012年區分開，當時房企揹負的債務有多少？現在房企的償債壓力又有多大？數據顯示，未來三年，房企整體償債額高達6萬億以上，今年發了不少公司債，但利率居高不下，大部分都被開發商用來“借新還舊”，有了這個前提，樓市顯然無法再重現7年前那樣的強勁走勢。
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