最近兩週，關於樓市有人在炒作兩個題材：限售到期和新版徵信。
媒體制造的焦慮包括：
第一批實施了樓市限售政策，而且限售期是2年的城市，即將迎來拋售潮，所以房價要跌了。
5月1日，央行的新版徵信系統上線，將“一網打盡”個人信息，你的任何品行不端都可能影響申請房貸，比如拖欠水電費、甚至頻繁更換手機號碼等。所以，有瑕疵的人要早點買房子了！
其實，這兩個消息的影響，都被媒體放大了、誇張了。
樓市限售政策是廈門首創的，時間是2017年3月25日。據不完全統計，在隨後的2年裡，先後有50多個城市出臺過限售政策。有的只限售新房，有的新房二手房都限售；時間則從2年、3年到5年，不盡相同。一般來說，普通商品住房限售期絕大多數不超過5年，只有個別盤設置了更長的限售期。
進入2019年3月下旬，陸續有限售2年的城市，限售房產理論上進入瞭解凍期。一般來說，限售的時間是以獲得房產證為基準的，所以二手房更容易到期。新房就有很大差別，多層一般會滯後1年，高層可能達到1年半到2年。
也就是說，如果是新房限購2年，從你買房到限售期滿至少需要3年，甚至是4年時間。所以，如果限售政策不調整，新房解凍普遍還要1年之後。
二手房拿證的速度比較快，一般三個月之內可以拿到。貸款困難的時候，交易期限會達到6個月。所以第一批限售2年的二手房，最早也應該在2019年6月中下旬才能解凍。
克而瑞新房成交數據顯示，出臺“限售令”後的6個月內，青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。據此計算，共8城，3439萬平方米。
有人據此推算，未來6個月內，上述8個城市僅二手房部分“解除禁售”的房子就至少有1000萬平米，可能出現較大拋盤。
但問題是，上述城市都在過去一年加入了“降低落戶門檻，搶奪增量人口”的競爭。而且耐人尋味的是，發改委正是在“限售陸續到期”的本月，公佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的重要文件，宣佈了戶籍新政：
城區常住人口 100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；
城區常住人口 300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
而限售的城市，基本上都包含在上述幾類裡了。
也就是說，雖然解凍了一批“限售”的房子，但戶籍人口也在增加，購房需求也在增加，而貨幣政策、信貸政策對樓市的剛需、改善型需求都是支持的。
所以，根本沒有必要為“限售解凍”而擔心。
那麼，央行的“新版徵信”5月1日上線之後，會造成大量居民申請不到房貸嗎？
其實也不用擔心。新版徵信上線後，央行、商業銀行可以更全面瞭解客戶，防範風險。但事實上，房貸帶來的不良貸款比例是最低的，遠遠低於企業。而且樓市調控是因城施策，主動權在地方政府手裡，而不在央行手裡。央行一般會根據地方政府的要求，來配合。
2019年是樓市成交必須回暖的一年，因為經濟下行壓力比較大。5月1日之後，一定會有少數信用差的人申請不到房貸，或者額度下降、利率上浮，但總體上房貸不會出現“斷崖式下跌”。保持房貸平穩增長，是2019年的基調，住戶貸款佔全部貸款比重比例不會下降。
展望未來，央行能給樓市的仍然大多是利好，比如降準、降息今年都一定會有。只是最近股市過熱，央行暫時沒有出手。
所謂樓市的“兩隻黑天鵝”，都是自己嚇唬自己。
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