現象：西部樓市以南山為首，成交火熱；東部卻啞然熄火，樓市不溫不火
從2015年深圳全面普漲說起，在2015-2016年這一輪中，東部的龍崗、坪山漲幅並不比其它區域差，特別是坪山，從2015年以前的1.5萬，變成了現在的3.5-4萬，翻了一倍多，確實讓之前瞧不上的人眼前一亮。
接著在2016年初，深圳市馬書記又提出東進戰略。建設龍崗、坪山中心，打通聯接東部、輻射粵東的戰略通道，促進資源均衡分佈。
受之前東部漲幅、還有低價吸引，更多人想上車。在2016年後殺進龍崗、坪山來買房的，大部分沒賺錢，有的還虧利息。
特別是操作低首付，高評高貸買入的，樓市不漲，基本在虧錢。
但為什麼西部抬頭漲價，東部卻不溫不火？
一、橫盤調整，價值迴歸
因為自2016年開始，深圳的樓市進入調整期，特別是10.4新政，社保3改5年，打響了降溫的第一槍，一個接一個調控政策出臺，大行情整體橫盤，成交下滑，價格或微跌。
例如在2017-2018年，以學位房，特別是老牌學位房，價格領漲，2018年表現最好的區域是深圳灣、香蜜湖兩個豪宅片區。
這2個區域，都是佔據著深圳的好地段，位置和環境好，商品房集中居家純粹，並且有好學位加持，旁邊都在新建公園，香蜜湖公園、深圳灣人才公園，也是這2年建成使用的。
當樓市漲的時候，龍崗、坪山區域由於有新增利好，價格可能漲幅更多。但樓盤調整，行情下跌的時候，就回歸自住需求，離高端產業近，租金高的區域，相對保值；而離市中心偏遠的區域，則反之，價格下跌可能更大。
二、東進暫緩，重點建設西部、產業集聚
東進是2016年提出的，受政策風向影響，通常是先漲為敬。
然後好景不長，東進的進展提的少了，重點還是先建設西部，主要指沿海填海的區域，比如前海自貿區、深圳灣後海總部基地、寶中、沙井太空港，填海後的白地，建設起來方便多了，當然會先建設，還有科技園的寫字樓也如雨後春筍般冒出。
而南油南頭、老城區的面貌，其實也沒什麼不大，但好處是受產業人群的外溢。
東部本身高端產業缺乏，加上離原關內的距離遠，通勤外溢的購買群體有限。產業要等大運，地鐵期待14號快線。
三、好學位抗跌，保值
好學位房，這幾年價格穩中有漲，學位緊張的深圳，好學位更是稀缺資源。
南山雖然沒有一所四大名校，但是南山自己的教育集團辦的有聲有色，育才、南外、南實、南二外，4大教育集團，基本涵蓋了一半多樓盤。所以學區房漲，南山大部分樓盤都受益。
再加上南山的科技、產業集聚，改善換房的越來越多，好生源集聚，有的學校沒出成績，也會被寄以厚望或期待。
龍崗和坪山，好學校少。其中好點的學區：坂田的深圳實驗、科技城外國語，龍崗的深中龍初、龍外、龍城，龍實，坪山的實驗學區。雖然不是名校，但是片區內好學位少，成交價格也是穩中有漲。
羅湖的學區房為什麼漲的也不多，一路向西是一部分，原因是羅湖的學區房大部分都是老舊，而且還有一個原因是，好的小學學區，和好的初中學區沒重疊，不是九年制。
四、2012-2019年，東部沒有新增地鐵
這7年時間，深圳新增3條地鐵線，7號西麗線、9號梅林線，11號通沙井線，還有南山的5、9號延長線，沿線物業的價值和租金提升，而東部沒有一條新增線路。
中部的6、10號線明年通車。東部建設中的14、16號線，要2022年通車，屆時將也會帶動沿線的交通。
五、三價合一，低首付優勢降低
記得在2015-2016年的時候，東部是做低首付，買老破大的高發區。當房價上漲高於利息的時候，確實能自有本金最大化，但是在橫盤的時候，不漲就是虧利息。
三價全一後，多貸款就要多交稅，大面積做高評的優勢降低。
近期雙11減豪宅稅政策，對於豪宅樓盤利好大，而龍崗、坪山本身成交就是350萬內的佔大多數，豪宅稅減免對剛需盤影響小。
綜上所述：
以上概括5點，簡述了2016-2019年，樓市西強東弱的大方向原因，局部有分化。
西部熱點多，先行示範區、前海雙擴區等，填海區域好規劃，肯定先建設西部，未來深圳的中心將定型，也就是福田中心區—南山前海。
但不要盲目追高，因版塊輪動，市場自有調節。如果資金不多的情況下，總價200-400萬，想要2-3房，南山買不到什麼盤，東部其實也是個上車選擇，不過建議選擇地鐵沿線。
當西部沿海區域建設差不多的時候，東部建設也將加速，畢竟深圳就2000平方公里。
引用一句話：城市不動產的價值，就是其所在區位公共服務的投影。直白說，就是跟周邊投入的配套建設，特別是有沒有市政配套，比如學位、公園、地鐵、高端產業等。
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