廣州|地鐵
這個話題其實是上個月《廣佛 Stand Up》的某期主題，由於當時我們是用粵語直播，因此很多小夥伴聽不懂。老鄺有感這個主題反響比較熱烈，特意把節目中的一些觀點以文章形式輸出，今天的（上篇）先重點聊聊廣州，下一篇咱們再聊佛山。
俗話說：“地鐵一響，黃金萬兩”。老鄺的買房邏輯中，對於地鐵的權重是很高的，尤其是某些板塊從0-1的質變，對房價的拉動效果最強勁，買中強地鐵預期的樓盤，那種感覺就像是是政府塞錢進你口袋。
1、既有地鐵線路
“地獄西”、“珠城”兩個站的擁堵指數，大家都有體驗，因此三號線和五號線是老鄺心中最具投資價值的線路，我覺得買入這兩條線路步行15分鐘內的樓盤安全係數很高。另外，每個城市的一號線也是價值高地，當初設計的規劃者肯定會優先照顧權力機關，所以省委所在地（東山口）、市委所在地（公園前）都沿著一號線佈局。
總體來說，老鄺心目中價值最大的既有線路是1、3、5號線，三條線路的換乘站點“楊基”、“廣州東站”、“珠江新城”組成的三角區域是本人心目中的廣州“最核心”。可能每個人心中有自己的標準，但既有線路不是這篇文章的重點，咱們繼續聊在建線路。
2、在建地鐵線路（2018年11月之前）
關於在建地鐵線路，我們以2018年11月作為分水嶺，分開來講。首先大家可以搜搜《發改基礎[2017]498號》，這是一份廣州第三輪地鐵規劃的批覆文件，該規劃是在2016年由省發改委上報，2017年3月經國務院批覆後，2017年底開始執行。
在2018年11月之前，廣州市有這麼幾條地鐵線路在建：
21號線：該線路原計劃是2018年底通車，是一條天河區到增城區的快線地鐵。因施工進度原因，目前僅通了“鎮龍西站”—“增城廣場”段，預計2019年年底前全線貫通。老鄺覺得這條線路對知識城、朱村、荔城的利好已經兌現，這條線路全線貫通的另一個看點就是被譽為亞洲最大的地鐵站——天河公園，將掀開它的神秘面紗。
8號線北延段：該線路預計2019年底通車，老鄺戲稱這條線路就是為了解圍“同德圍”。白雲區是廣州市常住人口最多的區，其房價相對來說比較便宜。未來這條線路的優勢是直達琶洲互聯網聚集區，看好琶洲的小夥伴可以關注一下這條線路的站點。另外，這條線路有個站點叫“彩虹橋”，名字可能大家不熟悉，但它的未來和天河公園、嘉禾望崗一樣，是三條地鐵線路的交匯處，而且它是越秀區學位房，算是老鄺比較看好的具體站點。
7號線西延段：作為全國第二條跨市地鐵，預計2020年底通車。這條線路純粹利好佛山順德區，對廣州的利好不大，反而我覺得這種跨市地鐵，其實對於一線城市會被稀釋購買力，所以下一篇文章你會發現佛山修地鐵拼命想對接廣州。
11號線： 這條線路的戰略定位為市區環線，預計2022年底通車。一個世界級城市的重要標誌就是有沒有地鐵環線，很高興廣州正在往這個方向努力。老鄺曾查詢數據，按照長度計算，廣州的內環路≈北京的二環；廣州的11號線地鐵≈北京的三環；廣州的環城高速≈北京的四環。未來這條地鐵環線建成後會不會有人通勤我不在乎，我更看重這條線路的“錨定”效應，可以說你家的房子在11號線內的就相當於北京的三環內，屬於廣州的中心區。
18+22號線：兩條線路一起說，這兩條線路的戰略定位應該是所有在建線路中最高的，因為這兩條相當於“南沙快線”，預計2020年底通車。老鄺覺得前者18號線全線貫通後，將超越1、3、5號成為廣州價值NO.1：廣州東站、珠城冼村、琶洲互聯網、萬博CBD、南沙區，無一不是產業、人口聚集的區域，而且快線採用160公里時速機車，最快30分鐘從南沙直達廣州東站。
18+22號線雖然定位“南沙快線”，但我覺得最大受益者依然是番禺區。各位看看22號線的“祈福”站，這個居住著30w人的板塊終於迎來首條地鐵，將來到底有多少人會地鐵通勤我是存疑的，但不影響預期對房價的拉動，近郊板塊從0-1的地鐵質變是最瘋狂的。
13號線二期： 預計2023年通車，這條線路的亮點在於橫穿中心區東風路，作為廣州老城區的三大路之一（另兩個是中山路、環市路），整條東風路目前僅有一個二號線紀念堂站，因此這條線路算是給這個不完美打上“補丁”。由於整條線路橫穿老城區，其經濟指標也是最高的，也就是每公里的造價最高（這裡涉及拆遷補償標準）。
3、剛動工線路（2018年11月之後）
2018年11月20日，廣州地鐵六條新建線路集體開工，正式開啟第三輪軌道交通建設週期。每一條地鐵線路的預計施工週期都是五年左右。
3號線東延段：從番禺廣場延伸到海傍站，短短五個站（扣除首尾兩個既有站點，其實三個站），老鄺搞不懂為啥需要五年的施工週期？其中“番禺客運站” 板塊算是一個熱門板塊，周邊樓盤集中，電梯房、步梯房、大戶型、小單間可選產品較多，大家可以重點關注。
5號線東延段：老黃埔內部的一條延長線，從文衝到黃埔客運港，主要經過廣州開發區。對比上面提到的3號線東延段，老黃埔的居住氛圍明顯差一個檔次，缺乏煙火味，都是工業化廠區文化，居住體驗較差。但畢竟可以不用換成直達珠城、科韻路，投資的話儘量選擇站點附近
生活氣息濃郁的樓盤。
7號線二期：第三輪地鐵規劃中，老鄺比較期待的一條線路，由番禺大學城到蘿崗水西。本身蘿崗和番禺就是新廣州人聚集區，這條線路打通了兩個區的間隔，讓大學城和科學城這兩個高知識分子片區連成線，對整個城市的產業升級是有極大的促進。另外從個人角度說，老鄺終於可以不用走黃埔大橋了，這條廣州市最貴的收費路段隨隨便便單程就是40元。
10+12號線：這兩條線路一併說，如果說11號線是環線，那麼這兩條線路形成了一個“X”,側重於中心區交通網的改善。比較有象徵意義的是二沙島這個廣州“豪宅區”終於迎來了首條地鐵，雖然我們都知道土豪基本不坐地鐵。老鄺覺得中心區的地鐵預期對房價的拉動效果較弱，畢竟這些板塊內的地鐵資源不稀缺，1變2或者2變3也就那麼回事，不如郊區板塊的質變效果明顯。
14號線二期：從嘉禾望崗到廣州火車站，老鄺覺得8號線北延、12號線、14號線二期，經過白雲區時，都在有意識照顧棠溪火車站，挨著棠溪站的三個方向佈局。廣州火車站將升級改造成城軌站，既有普速客運將由棠溪站承擔，也就是未來春運時大量務工人員將去到棠溪站乘車。很多人覺得白雲區產業落後，但交通樞紐的價值在於“路通人通財通”，而路通靠的還是基建增量，因此棠溪站是老鄺覺得白雲區比較值得關注的板塊。
總結
今天的文章給大家簡單梳理了廣州地鐵的大概，並列出了幾個老鄺看好的板塊或站點。感興趣的小夥伴請自行搜索相關線路，拿著地圖去現場踩盤吧，每年的3-5月是二手房交易旺季，適合尋覓價格窪地或者筍盤。
直播時，老鄺和火龍果感概這每一條地鐵線路都好值錢，這可是政府拿真金白銀砸出來的基建。你想想政府修地鐵用的是全市納稅人的錢，倘若你的房子正好在在建地鐵站附近，難道這還不是政府塞錢進你口袋？聰明的你知道怎麼做了吧？
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